Lãi suất hai chữ số và chu kỳ tái cấu trúc của thị trường địa ốc

Tâm lý thận trọng và quá trình thanh lọc tất yếu

Xoay quanh vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn, bà Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp cho biết, phản ứng đầu tiên của thị trường khi lãi suất bước vào vùng này luôn là trì hoãn quyết định và tính toán lại khả năng trả nợ.

Theo bà Thảo, phía sau sự chững lại đó là một quá trình thanh lọc cần thiết.

Thực tế từng diễn ra trong giai đoạn 2011–2012, khi lãi suất lên tới 18–22%, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng nghiêm trọng nhưng không đóng băng hoàn toàn. Sau chu kỳ thanh lọc, từ năm 2014, thị trường phục hồi theo hướng lành mạnh hơn và bước vào một giai đoạn tăng trưởng kéo dài nhiều năm.

Điểm đáng chú ý là nhu cầu ở thực chưa bao giờ biến mất. Nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu. Điều thay đổi không phải bản chất nhu cầu, mà là tiêu chí lựa chọn trở nên thực tế và kỷ luật hơn.

Nhóm sản phẩm đầu cơ, không tạo ra dòng tiền, vì vậy chịu áp lực lớn nhất trong môi trường lãi suất cao.

Áp lực dồn lên đầu cơ, phân hóa rõ các phân khúc

Theo bà Thảo, người mua ở thực sẽ cân nhắc kỹ hơn về khả năng trả nợ, ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập thay vì chạy theo vị trí “hot” hay tiện ích cao cấp. Thị trường vì thế dịch chuyển từ tâm lý “mua trước, tính sau” sang “tính đủ rồi mới mua”.

Ở góc độ chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhận định lãi suất cao không chỉ tác động đến quyết định vay mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tăng giá tài sản.

“Khi chi phí vốn tiến gần hoặc vượt lợi suất kỳ vọng, nhà đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược. Đòn bẩy tài chính cao không còn là lợi thế, mà trở thành rủi ro”, ông nhấn mạnh.

Phân tích dữ liệu giao dịch nhiều năm cho thấy, thanh khoản sẽ không giảm đồng loạt mà phân hóa rõ rệt. Những phân khúc phụ thuộc mạnh vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực hay tài sản thuần đầu cơ không tạo dòng tiền sẽ chịu áp lực lớn nhất.

Ngược lại, các phân khúc gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “định giá lại”. Thời kỳ kỳ vọng tăng giá dựa trên tin đồn hay hạ tầng tương lai sẽ dần thu hẹp. Nhà đầu tư sẽ nhìn nhiều hơn vào pháp lý, khả năng khai thác và giá trị thực của tài sản.

Một giám đốc doanh nghiệp phát triển nhà ở tại TP.HCM cũng chia sẻ, khách hàng hiện quan tâm đặc biệt đến lãi suất thả nổi, thời gian ưu đãi và kịch bản tăng lãi sau 2–3 năm. Quyết định mua không còn dựa trên tâm lý đám đông mà dựa trên khả năng chịu đựng rủi ro tài chính.

Những phân khúc có khả năng trụ vững

Trong môi trường lãi suất cao, bà Thảo cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên ba tiêu chí: nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền. Đồng thời, kỳ vọng lợi nhuận phải thực tế hơn, đòi hỏi vốn tự có lớn hơn và tầm nhìn dài hạn hơn.

Căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực thường là phân khúc phục hồi sớm nhất sau mỗi chu kỳ điều chỉnh. Trong bối cảnh đô thị hóa tiếp diễn tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu và tương đối ổn định.

Một số doanh nghiệp cho biết các căn hộ có tổng giá trị vừa túi tiền, diện tích hợp lý, bàn giao đúng tiến độ và có thể vào ở ngay vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, dù tốc độ bán chậm hơn so với giai đoạn lãi suất thấp.

Tiếp theo là nhóm nhà ở có thể khai thác ngay. Những tài sản đã hoàn thiện trong khu dân cư ổn định, có thể cho thuê ngay giúp giảm rủi ro về tiến độ và pháp lý. Khi dòng tiền được đảm bảo, áp lực lãi vay được “trung hòa” phần nào.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp và tài sản tạo dòng tiền cũng là phân khúc đáng lưu tâm. Các khu công nghiệp, logistics gắn với dòng vốn FDI được đánh giá có tính phòng thủ cao. Các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê thực vẫn là lựa chọn của nhóm nhà đầu tư dài hạn.

Doanh nghiệp buộc phải xoay trục

Lãi suất tăng không chỉ gây áp lực lên người mua mà còn trực tiếp tác động đến doanh nghiệp phát triển dự án. Chi phí vốn tăng khiến bài toán dòng tiền trở nên nhạy cảm hơn bao giờ hết.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản phía Nam cho biết, doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm, ưu tiên dòng căn hộ vừa túi tiền thay vì phát triển phân khúc cao cấp như trước.

Nhiều doanh nghiệp chuyển hướng hợp tác với ngân hàng để đưa ra các gói hỗ trợ lãi suất dài hơn, kéo dài thời gian ân hạn gốc hoặc chia nhỏ tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực cho người mua. Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo các hỗ trợ tài chính chỉ mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, cấu trúc giá bán phải phản ánh đúng sức mua thực tế của thị trường.

Nhìn rộng hơn, lãi suất tăng có thể xem như một “bộ lọc” tự nhiên. Giai đoạn tiền rẻ thúc đẩy tăng trưởng nhanh nhưng cũng làm nảy sinh đầu cơ, thổi giá và sử dụng đòn bẩy quá mức. Khi chi phí vốn cao hơn, thị trường buộc phải giảm đầu cơ ngắn hạn, tăng tính minh bạch pháp lý, tập trung vào sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và đề cao quản trị rủi ro tài chính.

Thị trường vì vậy sẽ không còn thuận lợi cho việc “ôm tài sản chờ tăng giá”, mà chuyển sang yêu cầu phân tích dòng tiền và hiệu quả sử dụng thực tế. Nhà đầu tư thiếu vốn thật có xu hướng rút lui, nhường chỗ cho nhóm có tầm nhìn dài hạn và cấu trúc tài chính bền vững hơn.

Ở góc độ vĩ mô, việc điều hành lãi suất cần hài hòa giữa mục tiêu kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng. Cùng với đó, chính sách tín dụng có thể ưu tiên dòng vốn cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đẩy nhanh cải cách thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án cũng là giải pháp gián tiếp giúp giảm chi phí, qua đó hạ áp lực giá bán cho cả doanh nghiệp và người mua.

Lãi suất tăng chắc chắn tạo ra sức ép ngắn hạn lên thị trường bất động sản. Thanh khoản sẽ chậm lại, tâm lý thận trọng hơn và đòn bẩy tài chính không còn đóng vai trò thúc đẩy tăng trưởng như trước.

Nhưng nếu nhìn dưới lăng kính chu kỳ, đây cũng là giai đoạn thị trường trở về giá trị cốt lõi – nơi kỷ luật tài chính, pháp lý minh bạch và nhu cầu thực trở thành nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn.