Bất động sản 'mắc kẹt' trong vùng giá cao, lãi suất đắt

Nhìn vào các chỉ số tổng thể thị trường bất động sản (BĐS) trong quý I cho thấy một bức tranh có phần sáng sủa hơn so với giai đoạn trầm lắng trước đó.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn lên tới hơn 629.000 tỷ đồng, trong khi hơn 1.360 dự án đang triển khai, cung ứng ra thị trường khoảng 654.000 căn nhà ở. Tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000, tương đương hơn 92% so với quý trước và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào các con số này, rất dễ đi đến một nhận định lạc quan rằng thị trường đã "ấm trở lại". Trên thực tế, điều đang diễn ra phức tạp hơn khi thanh khoản dù có cải thiện nhưng vẫn ở trạng thái thận trọng. Sự thận trọng này nằm ở mặt bằng giá và chi phí vốn ngày càng leo thang.

Giá tăng gần 300% trong 10 năm

Bộ Xây dựng cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, còn tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2. Đây là mức giá không chỉ cao theo cảm nhận, mà còn cao nếu đặt trong tương quan với thu nhập của phần lớn người dân đô thị. Điều đáng nói là mức giá này vẫn tiếp tục duy trì xu hướng tăng, dù thanh khoản chưa thực sự phục hồi mạnh.

Lý do thường được nhắc đến là chi phí đầu vào tăng, từ giá đất, chi phí xây dựng cho đến chi phí tài chính. Nhưng sâu xa hơn, vấn đề nằm ở cấu trúc nguồn cung khi thị trường vẫn thiếu hụt các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với nhu cầu thực.

Bà Nguyễn Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của C&W Việt Nam cho biết, trong vòng thập kỷ, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới gần 300%, một phần quan trọng đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Khi sự lệch pha giữa cung và cầu kéo dài trong nhiều năm, mặt bằng giá mới dần được thiết lập và trở nên "cứng" hơn, khó điều chỉnh trong ngắn hạn.

Trong khi đó, yếu tố lãi suất lại tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua nhà. Bộ Xây dựng cũng thừa nhận việc lãi suất tăng đã tạo áp lực đáng kể lên nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường.

Nếu như trong các giai đoạn trước, lãi suất thấp đóng vai trò như chất xúc tác thúc đẩy giao dịch, thì trong bối cảnh hiện nay, lãi suất cao lại trở thành một "phanh hãm" rõ rệt. Theo số liệu cập nhật tới tháng 5, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến từ 9-11%/năm trong giai đoạn đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi thường rơi vào khoảng 11-15%/năm và có thể cao hơn.

Giả định, một căn hộ có giá từ 3-4 tỷ đồng, người mua phải vay phần lớn giá trị, thì chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, tổng chi phí lãi vay trong suốt vòng đời khoản vay có thể tăng thêm hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Khi đó, quyết định mua nhà không còn đơn thuần là đáp ứng nhu cầu ở, mà trở thành một cam kết tài chính dài hạn với nhiều rủi ro hơn.

Chính sự kết hợp giữa giá cao và lãi suất cao đã tạo ra thế "gọng kìm", khiến thị trường rơi vào trạng thái lưng chừng, không suy giảm sâu, nhưng cũng chưa thể phục hồi mạnh.

Khách hàng "nâng lên, đặt xuống" vì lãi suất

Những thay đổi ở cấp độ vĩ mô đang được phản ánh rất rõ qua hành vi của người mua trên thị trường bất động sản.

Mới đây, trong một buổi mở bán căn hộ thương mại tại TP.HCM, anh Minh (36 tuổi, nhân viên CNTT) đã dành gần như cả buổi sáng để tìm hiểu dự án. Anh xem kỹ mặt bằng, hỏi chi tiết về pháp lý, tiến độ và các phương án thanh toán. Sau hơn 5 năm tìm kiếm, anh gần như đã sẵn sàng đưa ra quyết định. Thế nhưng đến cuối buổi, anh vẫn lựa chọn ra về mà không đặt cọc.

Lý do, như anh chia sẻ, không nằm ở chất lượng dự án, mà ở bài toán tài chính. Với mức giá khoảng 3,2 tỷ đồng, anh cần vay gần 2 tỷ vì gia đình chỉ có hơn 1 tỷ đồng. Trong bối cảnh lãi suất hiện tại, số tiền phải trả hàng tháng lên tới gần 30 triệu đồng, một con số không phải không thể chi trả, nhưng đủ lớn để khiến anh cảm thấy rủi ro trong dài hạn.

Ở chiều ngược lại, vẫn có những người chấp nhận xuống tiền trong giai đoạn lãi suất cao, nhưng với tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn. Chị Hương, một chủ cửa hàng kinh doanh đã quyết định mua một căn hộ gần 4 tỷ đồng ở khu Đông TP.HCM.

Theo chị, yếu tố quyết định không phải là giá hay lãi suất, mà là sự chắc chắn. Dự án đã hoàn thiện, có thể vào ở ngay, pháp lý rõ ràng và có chính sách thanh toán giãn tiến độ, chưa kể còn có thể đầu tư để cho thuê. Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, chị chấp nhận chi phí vốn cao hơn trong ngắn hạn để đổi lấy sự yên tâm trong dài hạn.

Trong khi đó, một cặp vợ chồng trẻ quê Thanh Hóa (đang sinh sống và làm việc tại TP.HCM) từng đặt cọc mua căn hộ từ cuối năm 2024, nhưng đến đầu năm 2026 đã quyết định bỏ cọc khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất, khiến số tiền trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả.

Có thể thấy, lãi suất không còn là yếu tố phụ trợ, mà đã trở thành biến số trung tâm định hình hành vi người mua. Điều này cũng giúp lý giải vì sao, trong tổng số gần 140.000 giao dịch của toàn thị trường, riêng phân khúc nhà ở (căn hộ, nhà riêng lẻ) chỉ ghi nhận hơn 30.800 giao dịch.

Người mua vẫn hiện diện ở đó, nhưng họ không còn ra quyết định nhanh và càng không dễ dàng chấp nhận rủi ro như trước. Thanh khoản vì thế không biến mất, mà chuyển sang trạng thái có chọn lọc hơn.

Một chu kỳ mới đang định hình

Những gì đang diễn ra cho thấy thị trường bất động sản không chỉ chịu tác động từ các yếu tố ngắn hạn như lãi suất, mà đang bước vào một chu kỳ mới với những quy luật vận hành khác trước.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, dòng vốn trên thị trường khu vực đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt vào các loại tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và gắn với nhu cầu thực. Tại Việt Nam, với nền tảng vĩ mô tích cực và động lực từ hạ tầng vẫn là điểm đến hấp dẫn, nhưng dòng tiền đã trở nên chọn lọc hơn nhiều.

Theo ông, sự rõ ràng của chính sách và sự cải thiện của dòng vốn là hai yếu tố then chốt cho giai đoạn hiện nay. Nhưng, điều này cũng đồng nghĩa với việc thị trường sẽ không còn vận hành theo logic cũ, nơi dòng tiền rẻ có thể dễ dàng đẩy giá lên cao.

Ở góc độ chính sách, nhiều chuyên gia đánh giá, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở việc thiếu giải pháp, mà ở sự thiếu đồng bộ trong cách triển khai.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập nhận định, thị trường muốn vận hành ổn định cần một hệ thống pháp lý đầy đủ và nhất quán, đặc biệt là trong việc phân loại tín dụng cho từng phân khúc BĐS . Khi các loại hình BĐS bị "đánh đồng" trong chính sách tín dụng, dòng vốn có thể bị hạn chế ở cả những phân khúc đáng ra cần được khuyến khích, như nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang phải điều chỉnh chiến lược để thích nghi với bối cảnh mới. Khi giá bán khó giảm do áp lực chi phí, nhưng thanh khoản không đủ mạnh để duy trì mức giá cao, nhiều doanh nghiệp đang đưa ra nhiều chính sách tài chính "chưa từng có" hoặc buộc phải tái cơ cấu danh mục sản phẩm, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và phù hợp với nhu cầu thực.

Trong bối cảnh hiện nay, việc kỳ vọng thanh khoản sẽ sớm quay trở lại mức sôi động như các chu kỳ trước có lẽ là điều thiếu thực tế. Khi giá BĐS vẫn neo cao và lãi suất chưa thực sự "mềm" trở lại, người mua sẽ tiếp tục duy trì tâm lý thận trọng.

Đây có thể là giai đoạn điều chỉnh cần thiết để thị trường chuyển sang một mô hình phát triển bền vững hơn. Từ đó, thanh khoản sẽ không còn được quyết định bởi kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà phụ thuộc vào khả năng cân bằng giữa giá bán, chi phí vốn và thu nhập của người mua.

Những sản phẩm có giá phù hợp, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục có giao dịch, trong khi các sản phẩm lệch pha sẽ ngày càng khó tìm được người mua. Nói cách khác, thị trường không thiếu người mua, mà đang thiếu sự cân bằng giữa khả năng chi trả và mức giá.