Nguồn cung căn hộ ở Đà Nẵng đang lệch khỏi nhu cầu ở thực

Nguồn cung mới lệch pha

Trong giai đoạn trước, thị trường bất động sản Đà Nẵng chủ yếu xoay quanh các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất như nhà phố, biệt thự liền kề. Tuy nhiên, khoảng hai năm trở lại đây, cấu trúc nguồn cung đã thay đổi rõ rệt khi phân khúc căn hộ phát triển mạnh và chiếm ưu thế trên thị trường.

Sự bùng nổ này từng được xem là tín hiệu tích cực cho triển vọng bất động sản nhà ở tại thành phố biển, song thực tế đang cho thấy những dấu hiệu lệch pha so với nhu cầu ở thực.

Theo ghi nhận, thay vì tập trung vào phân khúc trung cấp, phục vụ nhóm người dân có nhu cầu ở thực, thị trường lại chứng kiến sự áp đảo của các dự án quy mô lớn, định vị cao cấp và hạng sang.

Đáng chú ý, sự tham gia của các chủ đầu tư tên tuổi đã tạo "làn gió mới" về chất lượng, tiện ích và chuẩn sống, nhưng đồng thời cũng kéo mặt bằng giá lên mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua nhà để ở.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Đà Nẵng đã tăng khoảng 27% so với cùng kỳ trong vòng một năm qua. Phần lớn các dự án mở bán từ năm 2024 đến nay đều có mức giá từ 65 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên. 

Đáng chú ý, năm 2025, thị trường tiếp tục xuất hiện các dự án hạng sang tại khu vực trung tâm và dọc sông Hàn, với giá chào bán lên tới 130-200 triệu đồng/m2 thông thủy.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung căn hộ tại Đà Nẵng đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn còn khá mờ nhạt. Mặt bằng giá cao hơn đang tạo áp lực nhất định cho người mua nhà tại Đà Nẵng.

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhìn nhận với tốc độ phát triển hiện nay Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng đối mặt với nguy cơ "cung vượt cầu" cục bộ nếu không có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý từ cả phía chính quyền và doanh nghiệp.

"Cung vượt cầu ở đây không đồng nghĩa với việc dư thừa toàn thị trường, mà chủ yếu xảy ra ở một số phân khúc nhất định - đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang, phân khúc vốn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực của người dân Đà Nẵng vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền", ông Thắng cho hay.

Theo ông Thắng, thực tế cho thấy, tốc độ nguồn cung tăng trong khi sức cầu không tăng tương ứng, cộng với sự tham gia ồ ạt của nhiều chủ đầu tư trong thời gian ngắn, sẽ khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến tình trạng dự án bị chững thanh khoản. 

"Nếu không được cân đối hợp lý, tình trạng cung vượt cầu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường căn hộ Đà Nẵng", ông Thắng nói.

Tương tự, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R nhận định, nguồn cung căn hộ mới tại Đà Nẵng đang bộc lộ rõ sự bất cân xứng so với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo ông Vũ, các dự án mở bán hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu ở thực lại nghiêng về phân khúc trung cấp, có mức giá vừa túi tiền.

Đáng chú ý, nhóm người lựa chọn định cư tại Đà Nẵng thời gian qua phần lớn ở độ tuổi 23-39, khiến cơ cấu nguồn cung hiện tại càng trở nên lệch pha so với nhu cầu ở thực.

Ưu tiên các sản phẩm nhu cầu ở thực

Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, cần xây dựng một cơ chế điều tiết phù hợp, trong đó ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Chỉ khi đó, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng mới có thể phát triển bền vững, tránh rơi vào tình trạng dư cung ngắn hạn hay đầu cơ thiếu kiểm soát.

"Để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường căn hộ tại Đà Nẵng thì cả chính quyền lẫn các chủ đầu tư cần có sự phối hợp chặt chẽ, thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và có chiến lược dài hạn", ông Thắng nói.

Theo ông Thắng, về phía chính quyền, cần có những chính sách điều tiết thị trường thông qua việc kiểm soát cấp phép đầu tư các dự án căn hộ mới, đặc biệt ở những khu vực đang có dấu hiệu dư cung hoặc chưa có hạ tầng và nhu cầu thực sự tương xứng.

Song song đó, cần có các chính sách định hướng phát triển đa dạng loại hình sản phẩm, ưu tiên các căn hộ phù hợp với nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân địa phương. Điều này không chỉ giúp tăng thanh khoản cho thị trường mà còn góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng.

Về phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư nên chú trọng vào giá trị sử dụng thực, hiệu quả vận hành dài hạn và trải nghiệm sống của cư dân. Những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, quản lý vận hành chuyên nghiệp và chú trọng phát triển hệ sinh thái tiện ích sẽ có lợi thế cạnh tranh trong dài hạn. 

Ngoài ra, việc xây dựng cộng đồng cư dân gắn kết, môi trường sống bền vững cũng sẽ là yếu tố quan trọng trong việc giữ chân khách hàng và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Liên quan đến công tác quy hoạch đô thị, ông Nguyễn Hà Nam, Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, khi trung tâm hành chính được tập trung về Đà Nẵng, gia tăng dân cư, cán bộ và sự phát triển kinh tế - xã hội khiến nhu cầu hạ tầng tăng nhanh. Đây là những đặc điểm mới mà thành phố phải nghiên cứu kỹ để đưa ra giải pháp phù hợp.

"Không phải vấn đề gì cũng có thể giải quyết bằng việc mở rộng đường hay làm cầu vượt, vì đô thị có giới hạn về không gian và nguồn lực", ông Nam nói.

Ông cho biết, hiện Sở Xây dựng đang nghiên cứu tổng hòa nhiều giải pháp về pháp lý, kỹ thuật và phân bổ không gian đô thị. Thành phố tính toán phương án phân bổ lại nơi làm việc, phân tán chức năng đô thị hoặc áp dụng các biện pháp điều chỉnh phù hợp nhằm giảm tải cho khu vực trung tâm.

"Mục tiêu là tạo sự hài hòa giữa các phân khu, như hướng phát triển mạnh hơn về phía Nam để cân đối di cư, phân bổ dân số và giảm áp lực lên hạ tầng,” ông Nam thông tin.

Thực tế cho thấy, sự bùng nổ của phân khúc căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng đang đi nhanh hơn tốc độ gia tăng nhu cầu ở thực, trong bối cảnh thu nhập và khả năng chi trả của người dân chưa theo kịp mặt bằng giá mới. Nếu không sớm có những điều chỉnh hợp lý về quy hoạch, cơ cấu sản phẩm và chính sách phát triển nhà ở, thị trường có thể rơi vào trạng thái tăng trưởng về lượng nhưng thiếu bền vững về chất.

Về dài hạn, bài toán không chỉ nằm ở việc phát triển thêm dự án mới, mà quan trọng hơn là tái cân bằng cung – cầu theo hướng phù hợp với nhu cầu ở thực, khả năng chi trả và định hướng đô thị. Chỉ khi đó, thị trường căn hộ Đà Nẵng mới có thể duy trì sức hấp dẫn với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư trung – dài hạn, thay vì đối mặt với những chu kỳ trầm lắng do dư cung cục bộ và thanh khoản suy giảm.

Lệch pha cung – cầu nhìn từ góc độ nhà đầu tư

Từ góc nhìn đầu tư, sự lệch pha cung – cầu trên thị trường căn hộ Đà Nẵng không đồng nghĩa với rủi ro toàn thị trường, mà chủ yếu tập trung ở một số phân khúc nhất định. Phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang – vốn phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư – đang đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn khi nguồn cung gia tăng nhanh hơn sức cầu thực tế.
Trong bối cảnh mặt bằng giá đã được đẩy lên mức cao, dư địa tăng giá ngắn hạn của các dự án cao cấp trở nên hạn chế, trong khi rủi ro thanh khoản gia tăng nếu thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh. Ngược lại, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp với thu nhập người dân địa phương, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác sử dụng lâu dài vẫn được đánh giá là phân khúc có nền tảng bền vững hơn trong trung và dài hạn.

Đối với nhà đầu tư, bài toán quan trọng không chỉ là vị trí hay tiện ích, mà là khả năng hấp thụ thực của thị trường. Việc chạy theo các dự án định vị cao cấp trong giai đoạn nguồn cung tăng mạnh có thể mang lại biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, trong khi rủi ro nắm giữ kéo dài ngày càng hiện hữu.