“Cắt lỗ” chung cư: Thua lỗ thật hay chỉ là cú lùi sau cơn sốt?

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, trong năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm trước. Tuy nhiên, khoảng 25% trong số này tương đương hơn 20.000 căn có giá trên 100 triệu đồng/m2, tăng gần 10 lần so với năm 2024.

Riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), tới 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu thị trường vẫn tập trung chủ yếu căn hộ cao cấp, hạng sang, căn hộ bình dân gần như "vắng bóng".

Về giao dịch, tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong 3 quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt. Bước sang quý IV/2025, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung tăng nhanh trong khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Nguyên nhân chính được chỉ ra là việc lãi suất huy động và cho vay tăng lên, khiến chi phí vốn cao hơn và dòng tiền đầu tư ngắn hạn không còn "dễ" như trước.

Tại Hà Nội, giá chung cư chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm 2024. Tại TP.HCM (cũ), con số này lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng 23%.

Đáng chú ý, VARS IRE cho rằng, trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội, giá chung cư tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Đến cuối năm, đà tăng giá có dấu hiệu chậm lại và xuất hiện tình trạng rao bán "cắt lỗ" từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn sốt nóng.

Tuy nhiên, nhận định này cũng đang nhận được nhiều ý kiến trái chiều của những người trong cuộc. Có ý kiến đồng tình, nhưng có ý kiến bày tỏ quan điểm đây chỉ là hiện tượng "cắt lãi" chứ không phải là "cắt lỗ". Cũng có ý kiến đánh giá, với các nhà đầu tư sau F1, 2, 3 (tức là F4, 5, 6...) thì đang xuất hiện tình trạng "cắt lỗ" do sử dụng đòn bẩy tài chính quá 70% nên thời điểm cuối năm họ cần thu hồi vốn và chào bán với mức giá dưới kỳ vọng.

Giá chung cư giảm nhẹ nhưng vẫn rất cao so với giá gốc

Anh S.T (một môi giới lâu năm tại Hà Nội) đặt vấn đề, một khách hàng mua căn hộ 2 tỷ đồng, đến cuối năm 2025 tăng giá hơn 4,5 tỷ đồng, sang tới tháng 1/2026 giảm nhẹ xuống còn 4,45 tỷ đồng, thực chất chỉ là "cắt lãi".

Anh T cho rằng, thời điểm nào cũng có khách hàng, nhà đầu tư có lời và có lỗ, có chăng hiện tượng "cắt lỗ" chỉ xuất hiện với nhóm nhà đầu tư, khách hàng mua đi, bán lại qua nhiều lần (sau 3 đời F). Thế nhưng, thời điểm này, chủ yếu các nhà đầu tư "xả hàng" để thu hồi vốn vì bản chất nhà đầu tư họ sẽ đầu tư sớm, ít người mua vào dịp cuối năm. Tại Hà Nội, giá chung cư đang chững lại, giảm nhẹ khoảng 5% và để trở về giá gốc thì giảm khoảng 3 lần.

Trong khi đó, ông M.G, Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc (dấu tên) nhận định, hiện tượng "cắt lỗ" hiện nay rơi vào nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, vay hơn 70% từ năm 2024. Khi lãi suất thả nổi và thu nhập không ổn định thì các nhà đầu tư này buộc phải bán mức giá dưới kỳ vọng để thu hồi vốn.

Dẫu vậy, nếu so với giá gốc mua từ 3-4 năm trước, thì nhiều nhà đầu tư đang "cắt lãi" chứ không hẳn là "cắt lỗ".

Hiện tượng này thường chỉ xuất hiện ở khu vực vùng ven, nơi có nhiều dự án đang triển khai, trong khi tiện ích, hạ tầng chưa đồng bộ hoặc chưa đi vào hoạt động.

Chiều ngược lại, ông M.G nhấn mạnh, thời điểm hiện tại, chung cư ở trung tâm (đã có sổ) vẫn giữ giá rất tốt trên thị trường thứ cấp bởi động lực chính là nhu cầu ở thực.

Trong khi đó, tại TP.HCM, chia sẻ với Nhadautu.vn, một số nhân viên môi giới khẳng định, chưa xuất hiện tình trạng "cắt lỗ", có chăng khu vực Bình Dương, một số nhà đầu tư đang giảm giá vào dịp cuối năm để thu lợi nhuận. Đối với khu vực trung tâm, giá chung cư mới và cũ vẫn rất cao, thậm chí đối với chung cư cũ (đã có sổ), giá vẫn tiếp đà tăng trên thị trường thứ cấp do vị trí, hạ tầng đắc địa.

Ghi nhận thực tế cho thấy, ngay cả nhà ở xã hội cũ (10 năm) ở một số khu vực cận trung tâm cũng tăng giá.

Hồi đầu năm, chung cư EhomeS Phú Hữu (quận 9 cũ) rao bán khoảng 1,3-1,5 tỷ đồng (chưa sổ) nhưng tới cuối năm con số này chạm ngưỡng 2 tỷ đồng và một số căn (có sổ) được giao bán lên tới 2,5 tỷ đồng. Tương tự, ở khu Bình Thạnh, Chung cư tái định cư ở đường Phan Chu Trinh, một số căn còn được rao bán tới 3 tỷ đồng (có sổ, căn thương mại)... Trước đây, tại thời điểm bàn giao căn hộ cho người dân, giá chỉ ở mức khoảng 500 triệu đồng.