Làm thế nào để người dân mua được nhà giá rẻ?

Trong phiên họp kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản(BĐS) và đánh giá tình hình nhà ở hôm 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính tỏ ra bức xúc về tình trạng giá nhà chung cư tăng cao và cao mãi.

Người đứng đầu Chính phủ cho rằng, nhu cầu của người dân là rất lớn nhưng vì giá nhà cao quá nên không mua được. "Giá chung cư 70-100 triệu đồng/m2 thì người dân làm sao mua nổi?", Thủ tướng đặt vấn đề và yêu cầu các cơ quan chức năng, doanh nghiệp phải đưa giá nhà về mức phù hợp với nền kinh tế, phù hợp với thu nhập của người dân. Đồng thời, yêu cầu làm rõ có hay không sự thao túng thị trường, để chấn chỉnh việc găm hàng, đội giá, thổi giá.

Vấn đề Thủ tướng đã nêu nhận được sự quan tâm đặc biệt của dư luận, bởi thời gian qua, đây là vấn đề nhức nhối, giá nhà liên tục neo ở mức cao và bỏ xa thu nhập của người lao động.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cùng nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS khác, tại thời điểm quý II năm nay, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM đã tăng lần lượt 87,7%; 69,8% và 48,3% so với năm 2019.

Hiện tại, giá bán trung bình tại 3 thành phố này đã lên tới 75,5 triệu đồng/m2 ở Hà Nội, 66,4 triệu đồng/m2 ở Đà Nẵng và 77,1 triệu đồng/m2 ở TP. HCM.

Đơn cử tại Hà Nội, trong giai đoạn 2014-2025, thu nhập bình quân đầu người tăng từ 4,11 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng trung bình 6,4% mỗi năm. Trong khi, giá căn hộ chung cư trung bình lại tăng nhanh gấp đôi, bình quân 11,7%/năm, từ mức 25 triệu đồng/m2 lên tới 75,5 triệu đồng/m2.

Hay như tại TP.HCM, 1 căn hộ hạng C năm 2016 khoảng 18 triệu đồng/m2 và đến nay 2025 là khoảng 40-50 đồng/m2, giá đã tăng gấp 3. Nhưng nguồn cung gần như khan hiếm.

Trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, 1 gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2PN (70 m2, trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.

Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp 3 lần. Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, và căn hộ 2PN 70 m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, gia đình trên phải mất tới gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm.

Ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà.

Năm 2014, mức lương cao nhất trong hệ thống ngân hàng đạt 22,5 triệu đồng/tháng. Đến giữa năm 2025, con số này đã tăng lên 55,44 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp 2 lần sau hơn thập kỷ. Chiều ngược lại, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn lại tăng hơn 3 lần trong cùng kỳ.

Hiện tại, một gia đình có hai vợ chồng cùng làm ngân hàng, nếu "không dùng gì đến tiền" thì chỉ cần khoảng 3,5 năm để mua 1 căn hộ. Nhưng để đảm bảo chi tiêu theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài tới khoảng 10 năm. Trên thực tế số năm tích lũy để có thể mua nhà còn cao hơn do giá nhà luôn tăng nhanh hơn thu nhập.

Như vậy, có thể khẳng định, việc mua nhà vốn chưa bao giờ dễ dàng, nhất là với người lao động và người trẻ và việc sở hữu nhà ngày nay còn khó khăn hơn rất nhiều khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng xa.

Khi nào nên mua nhà và mua như thế nào?

Để mua chung cư ngày ngay, một gia đình hay người lao động cần phải tính toán thật kỹ lưỡng và nên lưu ý một số vấn đề sau đây.

Thứ nhất, cần xác định năng lực tài chính (có sẵn và thu nhập ổn định kéo dài cũng như triển vọng tăng lương tăng thu nhập). Nếu cặp vợ chồng tổng thu nhập khoảng 30-40 triệu đồng thì khả năng mua nhà sẽ cao hơn dù vay ngân hàng. Song, nếu 1 người giữa chừng thất nghiệp mà không có thu nhập thì lại là câu chuyện rất khác.

Thứ hai, nếu mua theo dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì tiến độ thanh toán kéo dài trong khoảng 2-3 năm và tiền trả theo tiến độ bao gồm cả vay sẽ nhẹ nhàng hơn. Nhưng cũng cần tìm hiểu kỹ chủ đầu tư có uy tín, năng lực hay không. Thực tế, nhiều người đã không nhận được nhà do chủ đầu tư gian dối.

Thứ ba, nếu mua lại nhà đã qua sử dụng thì phải xác định trả tiền một lần (như ở TP.HCM khoảng 2,85 tỷ đồng nhà chưa có sổ hoặc từ 3 tỷ đồng nhà đã có sổ). Muốn mua loại nhà đã qua sử dụng thì tùy thuộc vào điều kiện tài chính cá nhân. Trường hợp có đủ 30% (tức 900 triệu đồng) thì khi vay 70% còn lại phải tuỳ thuộc vào nguời bán có hỗ trợ để dùng chính căn mua đó thế chấp khi vay ngân hàng hay không (thủ tục tương đối phức tạp).

Vậy giải pháp mua nhà như thế nào? Chúng ta giả định mua căn hộ 3 tỷ đồng, thì chắc chắn phải có khoản 30% giá trị tương ứng và vay ngân hàng 70% còn lại. Nếu vay 10-15 năm thì khoản trả gốc và lãi sẽ nhẹ hơn nếu vay ngắn hạn 5 năm đến dưới 10 năm.

Thế nhưng, khi vay dù trung hạn hay dài hạn thì phải theo quy tắc tiền trả nợ không quá 30-35% thu nhập. Bởi, đây là vấn đề liên quan đến tài chính cá nhân. Khoản tiền còn lại của thu nhập còn dùng để chi trả các chi phí sinh hoạt hàng ngày, bảo hiểm…

Tóm lại, để mua nhà ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, chúng ta cần xác định năng lực tài chính có sẵn và khả năng duy trì ổn định và gia tăng thu nhập; Xác định mua nhà loại phù hợp với điều kiện tài chính; Xác định khoản vay và thời gian vay có thể chịu đựng được để chi trả; Xác định khoản tích lũy dự phòng để đảm bảo chất lượng cuộc sống (một gia đình có 4 người là rất vất vả).

Nếu thu nhập một gia đình là 40 triệu đồng/tháng thì không thể mua nhà 6-7 tỷ đồng, điều này là quá sức dẫn tới hệ lụy nhiều áp lực trong cuộc sống, thậm chí vỡ nợ. Do đó, một bài toán được đặt ra là chúng ta có chấp nhận đi làm xa trung tâm, để mua được nhà ở xã hội hoặc giá vừa túi tiền hay không?

(* Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy)