Giá chung cư tăng mạnh trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp

Báo cáo thị trường bất động sản 2 tháng đầu quý III tại TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư đều tăng, đi cùng với đó là đà tăng giá.

Cụ thể, ở tháng 7, tổng nguồn cung toàn thị trường có 113 dự án với 11.391 căn, tiêu thụ được 1.913 căn, đạt tỷ lệ 17%. Sau sáp nhập tỉnh thành, TP.HCM duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 99.1% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Giao dịch tập trung ở giỏ hàng các dự án đã mở bán trước đó tại Bình Dương (cũ).

Sang tháng 8, nguồn cung sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ, TP.HCM duy trì vị trí dẫn đầu với tổng nguồn cung 12.000 căn, trong đó, nguồn cung mới gần 3.000 căn.

DKRA Group cho biết, sức cầu chung toàn thị trường tiếp tục khởi sắc, giao dịch tập trung phần lớn ở các dự án tại TP.HCM.

Tuy nhiên, thị trường tiếp tục sự lệch pha phân khúc khi căn hộ hạng A vẫn dẫn đầu, chiếm 41,6% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tập trung tại TP.HCM, trong khi hạng B, C dẫn dắt nguồn cung tại khu vực vùng ven và tỉnh giáp ranh.

Về giá bán sơ cấp, thị trường ghi nhận tăng 2-6% so với tháng 7. Giá bán sơ cấp tại TP.HCM cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Tây Ninh cao nhất là 57 triệu đồng/m2, thấp nhất 28 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất là 41 triệu đồng/m2, thấp nhất là 33 triệu đồng/m2.

Được kỳ vọng đà tăng giá sẽ chững lại sau sáp nhập, nhưng ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, mức giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM mới vẫn tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Cụ thể, năm 2014, dự án Vinhomes Central Park được mở bán với khoảng giá 45-50 triệu đồng/m2 thì đến thời điểm hiện tại, tùy loại diện tích, giá mỗi m2 tại đây đang được giao dịch ở mức trung bình 90-120 triệu đồng/m2. The Nassim Thảo Điền mở bán lần đầu vào năm 2015 với mức giá cao nhất là 80 triệu đồng/m2 thì đến năm 2025, giá các căn hộ tại dự án này được giao dịch ở mức giá trung bình là 135-180 triệu đồng/m2. Năm 2015, Estella Heights cũng thuộc khu Thủ Thiêm mở bán đợt đầu với giá bán từ 36 triệu đồng một m2 thì đến nay các căn hộ tại dự án này đang được giao dịch từ 110-150 triệu đồng/m2...

Tại khu vực Bình Dương hay Vũng Tàu, mức giá chào bán mới cũng ở ngưỡng từ 40 triệu đồng/m2 trở lên - đây là mức giá được các chủ đầu tư cho là vừa túi tiền, dễ tiếp cận với khách hàng. Song, đối với đa số người lao động, con số này vẫn là quá sức.

Cẩn trọng với dự án bị "thổi" giá

Chuyên gia Nguyễn Hoàng nhận định, dù thị trường BĐS nói chung đã có nhiều tín hiệu tích cực, nhưng tình trạng lệch pha cung cầu, lệch pha phân khúc vẫn chưa được điều chỉnh. Trên thị trường hầu như chỉ là phân khúc cao cấp, số ít là trung cấp. Trong khi, nhà ở xã hội - một giải pháp cứu cánh để kìm đà tăng giá nhà thì nguồn cung vẫn chưa nhiều.

Người mua nhà ở thực và một số nhà đầu tư vẫn chủ yếu là nghe ngóng thông tin mà không "xuống tiền", bởi mức giá tăng nhanh. Lượng giao dịch căn hộ chỉ tập chung ở một vài dự án cá biệt, không thể phản ánh chung tình hình thị trường.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá, trong nửa đầu năm, giá căn hộ tại Bình Dương cũ đã tăng 22% so với cùng kỳ. Ở thị trường sơ cấp ghi nhận giá tăng hơn 30%, giá chuyển nhượng chỉ tăng dưới 10%. Điều này cho thấy thị trường sơ cấp đang tăng khá nhanh, nhưng thị trường thứ cấp vẫn tăng chậm.

"Căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực tăng trưởng, niềm tin hồi phục từ việc tháo gỡ pháp lý cùng nguồn cung mới chất lượng cao từ các chủ đầu tư uy tín. Dẫu vậy, nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng với các dự án dễ bị làm giá trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm", ông nhấn mạnh.