Cách nào để kéo giảm giá nhà ở tại TP.HCM?

Báo cáo của Savills về thị trường nhà ở TP.HCM trong quý II cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình đạt mức khoảng 90 triệu đồng/m2. Các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cũng có mức giá trung bình 40 triệu đồng/m2, với phần lớn các dự án nằm dưới mức này.

Sự chênh lệch lớn về giá giữa TP.HCM cũ và các khu vực vừa sáp nhập khiến mặt bằng giá trung bình của TP.HCM mới có xu hướng giảm. Tuy nhiên, theo bà Thanh Hương, chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, đây là hiệu ứng mang tính số liệu, chưa phản ánh thay đổi tại cấp độ dự án hay khu vực cụ thể.

"Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán", bà nói.

Một yếu tố quan trọng khác đang khiến giá nhà ở ở mức cao là do chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Bà Hương cho biết, khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa từng có tiền lệ điều chỉnh giảm và các bước rà soát khung giá đất sau sáp nhập vẫn đang trong quá trình nghiên cứu.

"Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, các yếu tố như giá bán hay quy mô đầu tư cũng khó có điều chỉnh. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá nhà ở tại TP.HCM không có xu hướng giảm như kỳ vọng từ một số nhà đầu tư mà thậm chí tiếp đà tăng trưởng", bà cho hay.

Ngoài yếu tố chi phí, nguồn cung hạn chế đang tiếp tục tạo áp lực lên giá bán. Cụ thể, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025, tuy nhiên đến nay mới chỉ đạt 24% chỉ tiêu, tương đương khoảng 56.000 căn, tức còn thiếu gần 179.000 căn hộ.

Ở quý II, nguồn cung mới tuy tăng 38% theo năm nhưng cũng chỉ chưa đến 2.000 căn. Lũy kế nửa đầu năm, nguồn cung sơ cấp toàn TP.HCM chỉ hơn 6.000 căn.

"Đây là mức rất thấp so với nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt tại các khu vực có mật độ dân cư cao và cơ sở hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân đối giữa cung và cầu tiếp tục là yếu tố chính giữ mặt bằng giá ở mức cao", bà nhấn mạnh.

Trong bối cảnh các yếu tố cấu thành giá bán chưa có thay đổi đáng kể, thị trường nhà ở TP.HCM sẽ tiếp tục vận hành theo cung - cầu thực tế, cùng với các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tín dụng và pháp lý. Việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng chưa tạo ra tác động ngắn hạn tới giá bán tại từng dự án.

"Hy vọng rằng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ tiếp tục ổn định trong phần còn lại của năm nay, bởi đây là yếu tố quan trọng hỗ trợ thị trường. Khi lãi suất tốt, người mua nhà mới có động lực quay lại thị trường để ở, đầu tư hoặc giữ tài sản dài hạn. Đồng thời, chủ đầu tư cũng sẽ tự tin hơn trong phát triển dự án, đưa ra chính sách bán hàng và huy động vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết, ở thời điểm quý II, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng nhẹ so với so với đầu năm. Tuy nhiên, vẫn có một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến metro, vành đai, hầm chui Cát Lái và sự mở rộng của nhiều tuyến đường trọng điểm như tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú và Thạnh Mỹ Lợi…

Đơn cử như: Dự án Urban Green có giá rao bán khoảng 56-72 triệu đồng/m2; Vista Verde có giá rao bán khoảng 71-110 triệu đồng/m2; HaDo Centrosa Garden có giá rao bán khoảng 94-130 triệu đồng/m2.

Một số dự án cao cấp có giá rao bán cao đáng chú ý như: Thảo Điền Green tại phường Thảo Điền có giá chào bán với mức giá từ 163-200 triệu đồng/m2; Eaton Park với giá khoảng 160 triệu đồng/m2; phân khu Masteri Grand View của Masterise Homes có mức giá từ 130-145 triệu đồng/m2…, tăng đáng kể so với cùng kỳ năm 2024.

Căn hộ bình dân không xuất hiện

Về tình hình thị trường nhà ở TP.HCM, chia sẻ với Nhadautu.vn, Sở Xây dựng TP.HCM thẳng thắn nhìn nhận, hiện nay, giá nhà ở tại TP.HCM là cao so với vùng và so với cả nước, đa phần là nhà ở cao cấp. Trên thị trường hiện không có nhà ở thương mại bình dân và nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp, dẫn đến việc người dân khó tiếp cận và sở hữu được nhà ở.

Đối với chủ đầu tư, cũng gặp nhiều khó khăn như các vướng mắc pháp lý về đầu tư xây dựng dự án (đầu tư, quy hoạch, đất đai, tín dụng ); khủng hoảng kinh tế, tái cấu trúc kinh doanh, cạnh tranh của thị trường, vốn...

Vì vậy, để góp phần kiểm soát và điều chỉnh giá nhà, Sở Xây dựng nêu rõ, cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía và thành phố cần một số giải pháp cụ thể.

Thứ nhất, tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở bình dân được xem là giải pháp cốt lõi.

Hiện tại, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM đang rất khan hiếm, trong khi nhu cầu luôn rất lớn. Phát triển được những loại nhà ở bình dân, nhà ở xã hội sẽ cạnh tranh được với nhà ở thương mại giá cao hiện hữu, cũng là cách để người dân có thể tiếp cận được nhiều hơn nguồn nhà ở của thành phố.

Thứ hai, tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, góp phần tăng nguồn cung nhà ở ra thị trường, qua đó giảm áp lực lên giá.

Thứ ba, đẩy nhanh giải quyết thủ tục hành chính và minh bạch thông tin. Hiện, thành phố đã có quy hoạch chung, do đó, cần tăng cường tập trung giải quyết thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, định giá đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản; chấp thuận chủ trương đầu tự dự án và chấp thuận nhà đầu tư; cấp phép xây dựng để tăng nguồn cung bất động sản nói chung và tăng diện tích nhà ở trên địa bàn.

Bên cạnh đó, là việc minh bạch thông tin nhà ở. Hiện, Sở Xây dựng đang chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan và chủ đầu tư dự án, thực hiện cung cấp thông tin về quy hoạch, dự án để người mua có cái nhìn khách quan, tránh bị tác động bởi thông tin sai lệch, gây sốt ảo. Ngoài ra, người mua có thể liên hệ UBND xã, phường, đặc khu nơi dự án tọa lạc để tìm hiểu về thông tin dự án, tránh tình trạng bị nâng giá, thổi giá.

Thứ tư, phát triển hạ tầng đồng bộ, mở rộng không gian đô thị. Hạ tầng đô thị phát triển, hạ tầng giao thông kết nối với các khu vực ngoại vi được thông suốt, thuận tiện sẽ giúp phát triển các khu đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị và phân tán dân cư. Từ đó giảm áp lực về nhà ở tại trung tâm và giúp giá nhà ở các khu vực này trở nên hợp lý hơn.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng nhìn nhận, thành phố rất cần các gói tín dụng ưu tiên cho nhà đầu tự triển khai xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Đồng thời, bố trí các gói vay ưu đãi, lãi suất thấp cho người dân có thu nhập trung bình và thấp muốn mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá bình dân.

Đối với hành vi "thổi giá", tạo "sóng ảo", Sở cùng các cơ quan chức năng sẽ tiếp tục tăng cường kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các cá nhân, tổ chức, làm nhiễu loạn thị trường.