Thị trường địa ốc đã sẵn sàng bước vào chu kỳ mới?

Sau giai đoạn nhiều khó khăn, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có những kết quả khả quan trong nửa đầu năm 2025. Nguồn cung nhà ở đã tăng mạnh trong nửa đầu năm, kéo theo lượng giao dịch gia tăng tương ứng, khi nhu cầu ở thực tiếp tục được duy trì ổn định và nhà đầu tư đã tích cực tham gia thị trường, nhờ tác động tích cực từ các yếu tố như: tăng trưởng kinh tế vĩ mô ổn định, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, chính sách tín dụng nới lỏng giúp lãi suất duy trì ở mức thấp và các dự án mới áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.

Đáng chú ý, số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS quay trở lại thị trường trong 6 tháng đầu năm tăng vọt 76% so với cùng kỳ năm 2024. Đồng thời, số doanh nghiệp thành lập mới cũng tăng 15%, với tổng vốn đăng ký tăng 20%. Bình quân mỗi tháng, có khoảng 430 doanh nghiệp BĐS mới được thành lập. Không chỉ gia tăng về số lượng, nhiều doanh nghiệp đang hoạt động cũng chủ động mở rộng quy mô, tăng tốc tuyển dụng nhân sự. Đây chính là tín hiệu tích cực phản ánh sự chuyển biến rõ rệt về tâm lý và kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp trong giai đoạn mới.

Ở thị trường khu vực phía Nam ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét, cả về nguồn cung lẫn sức mua.

Theo DKRA Group, riêng phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã có khoảng 20.580 căn được đưa ra thị trường, trong đó khoảng 11.000 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 54%, gần gấp đôi so với quý I và cùng kỳ năm 2024.

Mặc dù số lượng vẫn chưa đa dạng và dồi dào như giai đoạn 2018-2020, nhưng hoạt động mở bán đã diễn ra khá rầm rộ, phản ánh tâm lý thị trường đang dần trở nên tích cực hơn. Trên thị trường thứ cấp, từ đầu tháng 3 đến giữa tháng 4, hoạt động giao dịch mua bán căn hộ tăng nhiệt nhanh chóng và giá bán có chiều hướng đi lên, tuy nhiên sau đó đã chững lại và đi vào ổn định.

Chiều ngược lại, phân khúc đất nền, vốn từng là kênh đầu tư ưu tiên lại ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Ngay cả thị trường thứ cấp cũng diễn biến khá trầm lắng. Lo ngại về một đợt sốt đất trước sáp nhập hành chính đã không xảy ra như dự đoán.

Một thực trạng đáng quan ngại là giá bất động sản nói chung tiếp tục xu hướng tăng. Phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn rất khan hiếm, còn nhà ở xã hội dù được kỳ vọng nhiều, đến nay vẫn chưa có nhiều đột phá lớn.

Đối với nhà ở xã hội, hầu hết mới dừng ở việc hoàn thiện khung chính sách (như Quyết định 44/2024, Nghị định 100/2024, Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội, Nghị định 192/2025...) và chuẩn bị quỹ đất. Giới chuyên môn cho rằng, cần ít nhất 1-2 năm nữa để nhà ở xã hội thực sự phát huy hiệu quả của chức năng giảm áp lực cho thị trường BĐS.

Ở phân khúc nhà phố thương mại, sức hút đã giảm đáng kể, nhiều khu vực ghi nhận thanh khoản kém. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang chờ lực đẩy mới, đặc biệt là khu vực Phú Quốc với kỳ vọng từ sự kiện APEC 2027.

Những tồn tại đáng quan ngại

Dù ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thị trường vẫn còn tồn tại không ít vấn đề đáng quan ngại.

Thứ nhất, một số chủ đầu tư và sàn phân phối vẫn áp dụng hình thức tạo sóng ảo bằng cách "booking ảo", đẩy giá chênh lệch nhằm tác động tâm lý nhà đầu tư.

Thứ hai, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở dù đã có hiệu lực từ 1/8/2024 nhưng hiệu quả thực thi vẫn còn hạn chế. Thậm chí, đã có thông tin về khả năng sửa đổi tiếp tục Luật Đất đai trong thời gian tới.

Thứ ba, thủ tục pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn, đặc biệt trong khâu gỡ vướng cho các dự án bị "treo" do chồng chéo pháp lý.

Thứ tư, tâm lý chờ đợi hiệu quả thực sự của việc sáp nhập địa giới hành chính, vận hành mô hình chính quyền hai cấp, và chính sách cải cách hành chính khiến nhiều nhà đầu tư tạm thời đứng ngoài quan sát.

Ngoài ra, việc đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2, thuế với đất bỏ hoang hoặc thuế theo thời hạn sở hữu cũng đang tạo ra tâm lý dè dặt, đặc biệt với nhóm đầu tư ngắn hạn.

Cơ hội và thách thức song hành

Chính phủ đang thể hiện quyết tâm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8% cho cả năm 2025, sau khi đã đạt 7,52% trong nửa đầu năm. Điều này đồng nghĩa với áp lực lớn lên chính sách tài khóa, tiền tệ và giải ngân đầu tư công trong sáu tháng cuối năm. Đồng thời, những yếu tố như lãi suất, tỷ giá, tăng trưởng tín dụng và các cảnh báo về bong bóng tài sản cũng đang được theo dõi sát sao.

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026 là yếu tố có thể tác động mạnh đến mặt bằng giá BĐS. Một số địa phương đã ghi nhận mức điều chỉnh cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gây lo ngại trong dư luận.

Đồng thời, việc sáp nhập địa giới hành chính được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa phát triển mới cho các đô thị lớn như TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, vốn đã gần như cạn kiệt không gian phát triển trong suốt 7-8 năm qua.

Dẫu vậy, giới quan sát đánh giá, không phải cứ sáp nhập là bất động sản sẽ tăng giá, mà còn phụ thuộc vào định hướng phát triển đô thị, quy hoạch hạ tầng và khả năng vận hành của chính quyền địa phương sau sáp nhập.

(* Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy)