[Cafe Cuối tuần] Khi bất động sản là chuyến bay toàn vé hạng thương gia

Phát biểu nêu trên của TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia được nêu tại Diễn đàn giám sát của Quốc hội về phát triển kinh tế - xã hội khi ông đánh giá về việc thị trường hiện nay thiếu nhà cho người thu nhập trung bình và thấp.

Suốt những năm qua, thị trường bất động sản liên tục trải qua những đợt "sốt" và thiết lập những kỷ lục về giá. Theo nghiên cứu từ CBRE, giá bán trung bình của chung cư ở Hà Nội và TP.HCM năm 2024 đã vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2.

Các báo cáo thị trường của Hội môi giới bất động sản Việt Nam đã chỉ rõ cơ cấu sản phẩm bất động sản ngày càng mất cân đối. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm giá rẻ, tỷ trọng nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân trên tổng nguồn cung căn hộ tụt giảm nhanh, từ mức 30% vào năm 2019 xuống chỉ còn 6% vào năm 2023.

Phân khúc căn hộ trung cấp cũng gần như biến mất tại 2 đô thị lớn nhất là Hà Nội, TP HCM. Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2025 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy thực trạng rất đáng quan ngại: kể từ năm 2021, các dự án nhà ở tại TP.HCM không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 30 triệu đồng/m2) và rất thiếu nhà ở xã hội (chỉ có khoảng 4.100 căn hộ nhà ở xã hội được đưa ra thị trường trong 5 năm, đạt khoảng 12% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025).

Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm đa số với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm giai đoạn 2020 - 2023. Năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 thì 100% dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM đưa hàng ra thị trường chỉ còn loại nhà ở phân khúc cao cấp.

Theo thống kê của giáo sư Đặng Hùng Võ vào cuối năm 2022 thì với mức giá nhà và mức thu nhập bình quân thì người Việt trung bình phải lao động 100 - 120 năm để mua được một căn nhà tại thành phố (so với Thái Lan, trung bình khoảng 28 năm làm việc sẽ mua được nhà).

Hiện trạng ấy làm nản lòng người dân, đặc biệt là người lao động trẻ. Đã có những cảnh báo về việc giá nhà quá cao sẽ tạo ra các vấn đề xã hội, đặc biệt là việc thanh niên có xu hướng "lười" kết hôn, tỷ lệ sinh giảm, già hóa dân số…

Hiện tượng đã được cảnh báo trong suốt những năm gần đây là hiện tượng "lệch pha cung - cầu" nhà ở: nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân; hiện tượng này vẫn thường được gọi là "kim tự tháp ngược" (nguồn cung sản phẩm càng cao cấp chiếm tỷ lệ càng lớn); trong khi nhu cầu thực tế của người dân là mô hình "kim tự tháp xuôi" (các sản phẩm giá bình dân, giải quyết nhu cầu thực luôn lớn hơn nhiều so với sản phẩm cao cấp, phù hợp với cơ cấu thu nhập của người dân trong xã hội).

Hiện tượng "lệch pha" này đang đi ngược với các quy luật của kinh tế thị trường: quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả, gây mất cân đối nghiêm trọng và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho thị trường.

Bởi vậy mà thời gian qua, Chính phủ và người đứng đầu đã có rất nhiều Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện nhằm tháo gỡ vướng mắc của thị trường, đặc biệt là đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân để giải quyết nhu cầu thực của người dân (trong đó có gói tín dụng 120.000 tỷ hướng đến các chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo chung cư cũ...)

Đặc biệt, Nghị quyết số 201 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội đã được ban hành với nhiều giải pháp đột phá để tối giản thủ tục đầu tư. Tuy nhiên, sự tiến triển vẫn tương đối chậm chạp do cần thời gian để "thẩm thấu" các chính sách mới (thời gian từ khi chính sách có hiệu lực đến khi dự án có sản phẩm đưa ra thị trường thường mất tối thiểu 2 năm).

Vậy tại sao hiện tượng "lệch pha cung - cầu" nhà ở có thể tồn tại, thậm chí ngày càng nghiêm trọng hơn và đi ngược với các quy luật khách quan đã được thực tiễn kiểm chứng qua hàng trăm năm của kinh tế thị trường? Theo quy luật cung - cầu, nếu nhu cầu của khách hàng tập trung ở phân khúc bình dân thì lẽ ra các doanh nghiệp phải tập trung phát triển phân khúc này để hướng đến đối tượng khách hàng đông đảo thay vì hướng đến nhóm thiểu số ở phân khúc cao?

Sự nghịch lý này là hệ quả của rất nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản gắn với nếp tư duy "không gì giàu bằng buôn đất". Giới đầu tư bất động sản cũng luôn nhận được hậu thuẫn bởi các ngân hàng do khoản vay được bảo đảm bằng nhà, đất - thứ tài sản được cho là chắc chắn về pháp lý, luôn tăng giá nhanh hơn mức lạm phát, ít rủi ro.

Tại phiên họp Chính phủ vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết tín dụng toàn hệ thống 7 tháng đầu năm tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024, trong đó, tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản, chứng khoán cao hơn mức bình quân. Tiền vẫn tiếp tục chảy vào thị trường địa ốc.

Nhu cầu đầu tư, làm giàu của người dân là chính đáng nhưng khi hiện tượng này ở mức độ cao, trở thành đầu cơ, găm giữ bất động sản đã làm méo mó thị trường, gây hoang hóa đất đai, làm lãng phí nguồn lực như đã chỉ ra trong Nghị quyết 18 của Đảng 3 năm trước.

Trong bài phát biểu tại Diễn đàn giám sát của Quốc hội, TS Trần Du Lịch còn ví von rằng quá trình đô thị hóa hiện nay đang là quá trình chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang, vì nhà cửa xây xong không có người ở; việc đầu cơ đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp tràn lan khiến "bong bóng" giá đất tiếp tục bị thổi phồng, vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và của người dân.

Bên cạnh vấn đề đầu cơ thì giá nhà tăng còn là hệ quả trực tiếp của việc giá đất, giá nguyên vật liệu tăng trong khi nguồn cung chưa được cải thiện. Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất của cấp tỉnh ban hành hằng năm và định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đa số địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh với mức tăng gấp nhiều lần, đẩy giá "nguyên liệu đầu vào" của các dự án và làm tăng giá bất động sản ở "đầu ra".

Vậy giải pháp nào để kiếm chế giá nhà, giá đất, để thị trường bất động sản không còn là chuyến bay chỉ toàn vé hạng thương gia? Theo tôi, đó phải là hệ quả của sự kết hợp giữa công tác ban hành chính sách và thực thi chính sách.

Hiện nay, Chính phủ đang nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, dự kiến được thông qua vào cuối năm nay và có hiệu lực từ tháng 01/2026. Một đổi mới quan trọng của Luật Đất đai sửa đổi là vấn đề giá đất, tài chính đất đai với kỳ vọng kiểm soát được giá đất cũng như nghĩa vụ tài chính của các dự án, khắc phục tình trạng giá đất bị đẩy tăng quá cao thời gian qua.

Tuy nhiên, việc ban hành chính sách mới chỉ thỏa mãn điều kiện cần. Điều kiện đủ nằm ở khâu triển khai, thực thi chính sách.

Về cơ bản, Luật Đất đai và các luật liên quan đã tạo ra khung pháp lý minh bạch, trang bị điều kiện cần để nguồn lực đất đai được khai phá, sử dụng hiệu quả, giúp cân bằng cung - cầu.

Tuy nhiên, để luật mới phát huy hiệu quả còn phụ thuộc vào khả năng triển khai thực hiện ở cấp địa phương trong bối cảnh các luật về cơ bản đã phân cấp thẩm quyền cho cấp tỉnh, thậm chí xuống cả cấp xã, từ việc phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư cho tới thu hồi đất, giao đất, xác định giá đất. Việc địa phương chủ động rà soát, tháo gỡ các dự án gặp vướng mắc pháp lý, đã "đứng im" nhiều năm cũng sẽ giúp cải thiện nguồn cung, giúp giảm bớt chênh lệch cung - cầu.

Như vậy, giá bất động sản vẫn có thể sẽ được kiểm soát tại những địa phương năng động, nơi chủ động lập quy hoạch, triển khai các dự án mới để sớm đưa nguồn cung ra thị trường. Ngược lại, với những địa phương vẫn giữ tâm lý chờ đợi, cán bộ "sợ trách nhiệm", thì người dân sẽ là chủ thể chịu thiệt hại lớn nhất do nguồn cung không được cải thiện, giá nhà, đất leo thang.

Về lâu dài, việc nghiên cứu ban hành chính sách thuế bất động sản để chống đầu cơ là cần thiết, phù hợp thực tiễn, có cơ sở pháp lý cũng như cơ sở chính trị rõ ràng (Nghị quyết 18 của Đảng đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách theo hướng "Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang").

Tuy nhiên để đánh thuế đúng đối tượng, phát huy hiệu quả thì cần "làm giàu" hệ thống cơ sở dữ liệu (xác định chính xác nhà, đất này thuộc sở hữu của ai; ai đang sở hữu bao nhiêu căn nhà...), do đó đây là giải pháp dài hạn của tương lai. Đối với giai đoạn trước mắt, điều quan trọng nằm ở việc cải thiện khâu thực thi của chính quyền địa phương để đưa sản phẩm ra thị trường, cân bằng cán cân cung - cầu.

Đồng thời khâu giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm cũng cần được đẩy mạnh để khắc phục tình trạng bỏ đất hoang, các dự án xây dựng dở dang, không có người sử dụng.

Pháp luật hiện hành đã có quy định về chế tài chấm dứt hoạt động và thu hồi đất với các dự án vi phạm tiến độ, chậm triển khai. Do đó chính quyền địa phương cần kiên quyết xử lý, thu hồi dự án để đấu giá, giao cho nhà đầu tư có năng lực triển khai nhằm sớm đưa sản phẩm ra thị trường, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Biện pháp này cũng là hồi chuông cảnh báo các nhà đầu tư khác, tránh tình trạng nhà đầu tư không có năng lực nhưng vẫn găm giữ đất thời gian qua.