'Nóng' với đề xuất đánh thuế bất động sản mới của Bộ Tài chính

Bộ Tài chính vừa đề xuất đánh thuế bất động sản (BĐS) trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) (thay thế).

Theo đó, dự thảo luật quy định, Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì Thuế TNCN được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất.

Cụ thể, đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm là 10%; BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm là 6%; BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm là 4%; BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế là 2%.

Thời gian nắm giữ BĐS tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (từ ngày dự thảo luật có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Chia sẻ với Nhadautu.vn về đề xuất nêu trên, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy nhận thấy, với mức thuế 20% lợi nhuận tương đương như thuế TNDN, không có gì khác trước đây.

Đối với trường hợp không xác định chi phí thì tính thuế trên giá chuyển nhượng, ông Hoàng giả định một số giao dịch BĐS để thử tính thuế.

Trường hợp 1: Sở hữu BĐS dưới 2 năm, mức thuế là 10%.

Ví dụ, mua BĐS 2 tỷ đồng, 18 tháng sau bán 2,5 tỷ đồng (chênh lệch 500 triệu đồng), thuế 10% x 2,5 tỷ đồng = 250 triệu đồng. Lời thực tế là 250 triệu đồng (500 triệu đồng - 250 triệu đồng), tương đương 12,5%.

Nếu như nhà đầu tư mua căn hộ đang hình thành trong tương lai và mới thanh toán cho chủ đầu tư theo tiến độ được 50% giá mua, tức là trả được 1 tỷ đồng, rồi chuyển nhượng với giá 2,5 tỷ đồng (người mua vẫn tiếp tục thanh toán 50% còn lại). Vậy mức lời sau thuế là 250 triệu đồng/1 tỷ đồng = 25%.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, dù lợi nhuận được bao nhiêu đi nữa thì vẫn phải tính đến giá trị đồng tiền thực tế theo thời gian. Tức là, 2 tỷ đồng năm 2023 khác với 2 tỷ đồng năm 2025 và khác với những năm sau. Do đó, chúng ta phải trừ đi lạm phát khi tính lợi nhuận.

Giả định, lạm phát theo con số của Tổng cục Thống kê là 3,5%/năm thì 2 tỷ đồng năm 2023 đến 2025 tương đương với 2,14 tỷ đồng (chưa tính luỹ tiến theo công thức tài chính, mà chỉ cộng gộp). Vậy, phải lấy 2,5 tỷ đồng - 2,14 tỷ đồng = 360 triệu đồng và trừ tiếp 250 triệu đồng tiền thuế. Kết quả, lời thực tế chỉ là 110 triệu đồng/2 tỷ đồng = 5,5%. Ngoài ra, còn các chi phí đầu vào khác chưa xác định (phí môi giới, công chứng, vay mượn... thì thực tế người sở hữu lời không đáng kể.

Trường hợp 2: Sở hữu từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế 6%.

Ví dụ, khách hàng vẫn mua BĐS giá 2 tỷ đồng, trả hết tiền sau 4 năm, bán được giá 3 tỷ đồng (chênh lệch 1 tỷ đồng). Vậy thuế 6% x 3 tỷ đồng = 180 triệu đồng. Suy ra, lợi nhuận là 1 tỷ đồng - 180 triệu đồng = 820 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế là 41% sau gần 5 năm.

Thoạt nhìn, lợi nhuận vẫn rất tốt, nhưng nếu tính đến chỉ số lạm phát 3,5%/năm thì 2 tỷ đồng sau 5 năm là 2,35 tỷ đồng, lợi nhuận thực tế không đáng bao nhiêu.

Đánh thuế BĐS sẽ tác động tới việc đầu tư lướt sóng ngắn hạn

Phân tích thêm, ông Hoàng nhận định, đối với đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư có thể tăng giá bán BĐS để có lợi nhuận kỳ vọng, có thể làm giá BĐS tăng cao. Song, việc tăng giá phụ thuộc vào thị trường, nêu quá cao thì ai sẽ mua và cũng khó để đầu tư ngắn hạn.

Việc đánh thuế BĐS sở hữu ngắn hạn (dưới 2 năm) sẽ tác động tới việc đầu tư lướt sóng ngắn hạn không còn hiệu quả. Với mức thuế là 6% (từ 2 năm dưới 5 năm), lợi nhuận đầu tư có thể hiệu quả hơn.

Đối với đầu tư dài hạn, dù thanh toán theo tiến độ hay thanh toán 1 lần thì chỉ người đủ vốn mới có thể theo, cá nhân vốn mỏng sẽ bị giam vốn. Nhưng, ngược lại lợi nhuận cũng sẽ tốt hơn (giá tăng theo thời gian, thuế giảm đi).

Như vậy, ông Hoàng cho rằng, mức thuế như đề xuất của Bộ Tài chính có làm tăng giá, làm giảm nhu cầu đầu tư BĐS hay không còn tuỳ vào tình hình và sự biến động của thị trường. Giá BĐS do thị trường điều tiết dựa trên cung cầu và nhiều yếu tố quan trọng khác.

"Nếu giá tăng vẫn có cơ hội thì làm sao giảm được nhu cầu tìm kiếm lợi nhuận. Các nước phát triển họ có đủ cơ chế về thuế nhưng không triệt tiêu được nhu cầu đầu tư. Chỉ có điều, việc đầu tư BĐS chỉ thực sự dành cho những những người có tài chính tốt", ông Hoàng nhấn mạnh và lưu ý, để kéo giảm đà tăng giá BĐS, không chỉ dùng có mỗi công cụ về thuế mà cần nhiều cơ chế đồng bộ. Đặc biệt, ở Việt Nam - đất nước đang phát triển, yếu tố hàng đầu là nguồn cung phải dồi dào đủ các phân cấp.