Ai hưởng lợi nếu đánh thuế bất động sản?

Thời gian qua, thuế bất động sản (BĐS) là chủ đề nhận được nhiều ý kiến quan tâm từ dư luận cũng như chuyên gia trong ngành. Có ý kiến cho rằng, việc đánh thuế BĐS ở thời điểm hiện tại là không khả thi vì nhiều yếu tố.

Nhưng, cũng có nhiều ý kiến bày tỏ sự đồng tình rất cao, việc đánh thuế sẽ kìm hãm được tình trạng đầu cơ, lãng phí đất đai, từ đó, người lao động sẽ tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn.

Để có góc nhìn khách quan, hiệu quả thực thi khi áp dụng chính sách, Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu Savills TP.HCM về chủ đề này.

Vừa qua, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính nghiên cứu đánh thuế đối với nhà đất bỏ hoang. Dưới góc nhìn của mình, bà nhận định chính sách này thế nào và đâu là mặt "được và mất" nếu chính sách này được triển khai áp dụng?

Bà Giang Huỳnh: Về mặt tích cực, nếu được thiết kế và triển khai hiệu quả, chính sách này có thể mang lại một số lợi ích dài hạn đáng kể.

Thứ nhất, góp phần hạn chế đầu cơ, buộc các chủ sở hữu BĐS phải cân nhắc hiệu quả sử dụng tài sản, thay vì nắm giữ chờ tăng giá.

Thứ hai, tạo áp lực buộc người mua và nhà phát triển dự án phải tính toán đến khả năng khai thác thực tế, từ đó hướng thị trường đến nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng thực thay vì chỉ phục vụ mục tiêu lướt sóng.

Thứ ba, khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư vào tiện ích, kết nối hạ tầng để tăng tính khai thác của BĐS, thúc đẩy sự phát triển đô thị đồng bộ.

Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, chính sách này sẽ đối mặt với một số thách thức. Trong đó, khái nhiệm, định nghĩa "không sử dụng" cần rõ ràng và thực tiễn. Thực tế cho thấy, nhiều bất động sản có độ trễ trong khai thác sau khi bàn giao vì lý do tài chính, thị trường cho thuê chưa hình thành hoặc đang trong quá trình đàm phán thương mại.

Một khó khăn nữa đó là dữ liệu quản lý đất đai chưa được số hóa và thiếu hệ thống dữ liệu đồng bộ là rào cản lớn. Việc theo dõi ai là chủ sở hữu hiện tại, xác định BĐS bị bỏ hoang bao lâu, cơ chế giám sát và ghi nhận trạng thái sử dụng bất động sản theo thời gian sẽ là thách thức lớn khi chưa xây dựng xong nền tảng hệ thống dữ liệu liên quan.

Hiện có nhiều đề xuất liên quan đến đánh thuế BĐS như thuế bất động sản thứ 2, thuế bất động sản theo thời gian sở hữu và thuế bất động sản bỏ hoang. Với tình hình thị trường BĐS như hiện nay, bà đánh giá việc áp dụng các loại thuế sẽ tác động ra sao?

Bà Giang Huỳnh: Thuế BĐS là công cụ điều tiết thị trường hữu ích trong dài hạn, nếu được triển khai với hệ thống pháp lý, dữ liệu và thời điểm phù hợp.

Thuế có thể góp phần làm giảm đầu cơ, từ đó giảm áp lực cầu ảo và hiện tượng tăng giá bất hợp lý tại những khu vực chưa có nền tảng phát triển bền vững.

Đồng thời, khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả, từ đó tạo ra giá trị thực tiễn cho nền kinh tế, với giao dịch minh bạch hơn, dòng vốn được tái phân bổ sang các lĩnh vực tạo ra sản phẩm - dịch vụ thiết yếu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang phục hồi chưa bền vững, việc áp dụng quá nhanh có thể gây thêm áp lực tài chính lên các nhà đầu tư cá nhân và cả một bộ phận người dân mua để ở.

Ngoài ra, tâm lý thận trọng có thể khiến thanh khoản sụt giảm trong ngắn hạn và nguồn cung có thể bị chững lại nếu doanh nghiệp lo ngại tác động đến sức mua.

Tóm lại, việc đánh thuế là cần thiết để hướng đến thị trường phát triển bền vững, nhưng cần được triển khai có lộ trình, có đánh giá tác động cụ thể và phải đi cùng với cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa thị trường và dữ liệu liên quan được xây dựng đồng bộ.

Vậy, theo bà, chính sách thuế có thể giúp kìm hãm giá nhà đang tăng cao như trong thời gian qua hay không?

Bà Giang Huỳnh: Nếu sử dụng chính sách thuế để điều tiết giá nhà thì đây không phải là yếu tố duy nhất quyết định giá nhà. Giá nhà sẽ điều tiết bởi cán cân cung cầu, trong đó có rất nhiều các biến số ảnh hưởng đến giá.

Ví dụ như chi phí đất đai, chi phí pháp lý, lãi suất tín dụng, chi phí xây dựng và nguồn cung dự án đủ điều kiện mở bán tương quan với nhu cầu trong khu vực.

Nếu các rào cản pháp lý, thủ tục đầu tư, phê duyệt quy hoạch không được tháo gỡ kịp thời, thì dù có đánh thuế, nguồn cung vẫn hạn chế và giá nhà khó có thể giảm khi nguồn cầu nhà ở vẫn rất lớn.

Trong một số trường hợp, chi phí thuế có thể được chuyển sang người mua, khiến giá nhà không những không giảm mà còn tăng thêm, nhất là khi thị trường thiếu sản phẩm thay thế.

Vì vậy, đánh thuế BĐS sẽ chỉ phát huy tác dụng khi nằm trong một giải pháp tổng thể, gồm: Cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án, tăng nguồn cung nhà ở, phát triển hạ tầng và chính sách tiền tệ nhằm hỗ trợ thị trường.

Xin trân trọng cảm ơn bà!