Đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản: Khi đề xuất xa rời thực tế?

VŨ PHẠM
10:53 06/05/2025

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân. Ngay sau đó, đề xuất này đã vấp phải những ý kiến phản biện của giới chuyên gia nếu áp dụng thực tế.

Bộ Tài chính vừa có báo cáo phục vụ chất vấn vừa gửi Quốc hội, trong đó, đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Về đề xuất mới, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án. Cụ thể, phương án 1, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Thuế suất 20% nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).

Phương án 2, nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Ảnh minh họa/VP

Bộ này lý giải, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua BĐS và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, để thực hiện được việc tính thuế đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện. Một là, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng. Hai là, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, giá vốn của BĐS chuyển nhượng…

Ngay sau khi có thông tin nêu trên, giới chuyên gia, dư luận lại được phen "dậy sóng".

Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, đề xuất của Bộ Tài Chính thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý, nhưng sẽ trở nên bất hợp lý hoặc bất khả thi trong những trường hợp cá biệt, cụ thể.

Trường hợp 1, nếu anh X "bán đất" cho anh Z với giá B nhưng thửa đất này có nguồn gốc là được thừa kế, được tặng cho, được công nhận quyền sử dụng đất do đã sử dụng ổn định lâu dài, đất của tổ tiên để lại… Trường hợp sử dụng đất không có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất thì trong công thức (B-A) sẽ chỉ có "giá đầu ra" (giá B) mà không có "giá đầu vào" (giá A) nên không xác định được "chênh lệch giữa giá mua và giá bán" để tính thuế. Nếu coi A=0 thì sẽ khiến số thuế phải nộp của anh X tăng lên, dẫn đến không công bằng với người sử dụng đất khác.

Trường hợp 2, nếu anh X "mua đất" từ anh Y với giá A nhưng không chuyển nhượng ngay mà thực hiện tách thửa làm nhiều thửa đất nhỏ, sau đó "bán đất" cho những người khác ở nhiều thời điểm khác nhau.

Trường hợp 3, nếu anh X "mua đất" từ anh Y với giá A sau đó xin chuyển mục đích sang loại đất khác (ví dụ từ đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) rồi mới "bán đất" cho anh Z. Hoặc việc kết hợp giữa 2 trường hợp (vừa tách thửa, vừa chuyển mục đích sử dụng đất). Trong các trường hợp này không thể so sánh chênh lệch (B-A) để tính thuế bởi việc so sánh không còn trên cùng một mặt bằng, khác "hệ quy chiếu".

Trường hợp 4, nếu anh X sau khi "mua đất" đã tiến hành đầu tư thêm vào đất, bồi bổ, làm tăng giá trị đất (san lấp mặt bằng, bỏ chi phí cải tạo, mở rộng đường vào khu đất, làm hàng rào, xây dựng công trình trên đất…). Đó là các hành động mang tính tích cực, được Nhà nước khuyến khích nhưng lại dẫn đến việc người sử dụng đất bị đánh thuế cao khi chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến hiệu quả của chính sách không đạt được, khiến người dân ngần ngại khi bỏ chi phí đầu tư...

Chính sách thuế phải thực sự tạo động lực cho thị trường

Ông Đỉnh cho rằng, việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân "mua đất" để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh bất động sản) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

"Nếu một người mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, sau đó 10 năm mới bán lại với giá 1,5 tỷ đồng thì việc xác định chênh lệch giữa 1 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng để coi là "lợi nhuận" và tính thuế thu nhập là thiếu hợp lý", ông cho hay.

Do đó, vị chuyên gia kiến nghị, để đảm bảo hiệu quả của chính sách, khuyến khích người dân kê khai giá thực tế, không làm sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân là thuế tính theo thu nhập thực tế phát sinh, giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, đề xuất nêu trên tưởng như đơn giản, dễ hiểu và hợp lý nhưng khi thực thi lại gặp nhiều vấn đề.

Theo ông Tuấn, với nhóm các nhà đầu tư, họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận trên 1 BĐS tức là có chi phí đầu vào nào tăng lên (thuế 20%, phí môi giới 1-3%) thì giá bán đầu ra sẽ cộng chính chi phí này và làm tăng giá BĐS hoặc công chứng với giá cao hơn vài chục triệu cũng gây ra thất thoát lớn.

Với nhóm người mua nhà ở thật sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên, người dân e ngại giao dịch hơn, vô tình những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của 1 giao dịch BĐS tương đối phức tạp đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….). Nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch. 

Với thị trường BĐS, có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp thuế 20% mà có thể vẫn áp 2% sẽ rất thiệt thòi cho người dân.

"Chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Thời điểm này, nếu đề xuất thành hiện thực có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán", vị Giám đốc quan ngại.

  • Cùng chuyên mục
Sumitomo được 'bật đèn xanh' xây khu công nghiệp 116 triệu USD

Sumitomo được 'bật đèn xanh' xây khu công nghiệp 116 triệu USD

Với dự án sắp được triển khai ở Thanh Hóa, tập đoàn Nhật Bản sẽ mở rộng danh mục bất động sản công nghiệp lên con số 4 trong bối cảnh vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam.

Đầu tư - 07/05/2025 09:36

Quảng Nam có thêm khu công nghiệp hơn 1.433 tỷ đồng

Quảng Nam có thêm khu công nghiệp hơn 1.433 tỷ đồng

Khu công nghiệp cơ khí ô tô Chu Lai Trường Hải mở rộng có quy mô 114,78ha, với tổng vốn đầu tư hơn 1.433 tỷ đồng; hoạt động theo mô hình khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí.

Đầu tư - 07/05/2025 08:52

Nghệ An chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn

Nghệ An chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn

Nghệ An sẽ chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn, các doanh nghiệp FDI để kịp thời thu hút dòng vốn đầu tư mới.

Đầu tư - 07/05/2025 08:51

Quý đầu năm 'kém sắc' của các ông lớn xăng dầu

Quý đầu năm 'kém sắc' của các ông lớn xăng dầu

Giá xăng dầu thế giới lao dốc mạnh trong quý đầu năm trước chính sách thuế của Mỹ và xung đột Nga – Ukraina. Lợi nhuận BSR, Petrolimex hay PV OIL đều giảm mạnh.

Đầu tư thông minh - 07/05/2025 07:00

Mục tiêu tăng trưởng của Quảng Trị gặp thách thức bởi các dự án điện gió chậm tiến độ

Mục tiêu tăng trưởng của Quảng Trị gặp thách thức bởi các dự án điện gió chậm tiến độ

Các dự án điện gió chậm tiến độ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của Quảng Trị, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng ở mức 8% của năm 2025, và hai con số trong các năm tiếp theo.

Đầu tư - 07/05/2025 07:00

Bất chấp 'cú sốc' thuế quan, Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài

Bất chấp 'cú sốc' thuế quan, Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài

Trước lo ngại thuế quan Mỹ, số liệu thống kê cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn đăng ký đầu tư mới 2,84 tỷ USD vào Việt Nam trong tháng 4/2025; vốn thực hiện lên tới 1,78 tỷ USD, tăng 8% so với cùng kỳ.

Đầu tư thông minh - 07/05/2025 07:00

Nhiều 'ông lớn' bắt tay làm mạng Blockchain của người Việt

Nhiều 'ông lớn' bắt tay làm mạng Blockchain của người Việt

Không chỉ là một công nghệ, mạng Blockchain "make in Việt Nam" sẽ là hạ tầng số phi tập trung cho dữ liệu công, dịch vụ công, tài chính số và các ứng dụng công nghệ sổ cái phân tán (DLT) cho kinh tế số Việt Nam.

Công nghệ - 06/05/2025 14:16

Khu vực FDI tiếp tục xuất siêu, giúp Việt Nam đạt thặng dư thương mại 3,8 tỷ USD trong 4 tháng

Khu vực FDI tiếp tục xuất siêu, giúp Việt Nam đạt thặng dư thương mại 3,8 tỷ USD trong 4 tháng

Về cơ cấu nhóm hàng xuất khẩu bốn tháng đầu năm 2025, nhóm hàng công nghiệp chế biến đạt 123,71 tỷ USD, chiếm tới 88,2%.

Đầu tư - 06/05/2025 14:10

Đà Nẵng 'chạy nước rút' giải phóng mặt bằng cho siêu dự án Làng Vân

Đà Nẵng 'chạy nước rút' giải phóng mặt bằng cho siêu dự án Làng Vân

Cơ quan chức năng sẽ cưỡng chế thu hồi đất theo quy định để làm dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân với các hộ dân quá thời gian thông báo thực hiện đối thoại giải tỏa.

Đầu tư - 06/05/2025 14:10

Bắc Ninh chắc ngôi đầu về thu hút FDI

Bắc Ninh chắc ngôi đầu về thu hút FDI

Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam bốn tháng đầu năm 2025 ước đạt 6,74 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Đầu tư - 06/05/2025 11:58

Sumitomo bán 50% vốn công ty sở hữu Nhà máy nhiệt điện Vân Phong 1

Sumitomo bán 50% vốn công ty sở hữu Nhà máy nhiệt điện Vân Phong 1

Thông tin về bên nhận chuyển nhượng cũng như giá trị của thương vụ này không được Sumitomo công bố do các điều khoản bảo mật.

Đầu tư - 06/05/2025 06:35

Muốn mua nhà ở xã hội tại Bình Định, người ngoại tỉnh phải đáp ứng gì?

Muốn mua nhà ở xã hội tại Bình Định, người ngoại tỉnh phải đáp ứng gì?

Để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại Bình Định, các đối tượng đang đăng ký thường trú nơi khác phải đang làm việc tại tỉnh và thời gian làm việc tại địa phương từ 1 năm trở lên.

Đầu tư - 06/05/2025 06:00

 Sản xuất nông nghiệp bền vững: Khoa học và công nghệ phải là 'binh chủng' quan trọng

Sản xuất nông nghiệp bền vững: Khoa học và công nghệ phải là 'binh chủng' quan trọng

Lần đầu tiên sau sáp nhập, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) sẽ tổ chức "đại hội" khoa học công nghệ, trong đó xác định để sản xuất nông nghiệp theo hướng bền vững thì khoa học và công nghệ phải là "binh chủng" quan trọng.

Đầu tư - 05/05/2025 20:34

Hà Nội khan hiếm biệt thự, nhà liền kề giá dưới 20 tỷ đồng

Hà Nội khan hiếm biệt thự, nhà liền kề giá dưới 20 tỷ đồng

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội ghi nhận dấu hiệu phục hồi trong quý đầu năm. Cơ cấu giá tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm có giá 20-30 tỷ đồng chiếm đa số, trong khi nhóm dưới 20 tỷ đồng đã trở nên khan hiếm.

Đầu tư - 05/05/2025 15:53

Tăng cường vai trò vốn Nhà nước tại các dự án PPP

Tăng cường vai trò vốn Nhà nước tại các dự án PPP

Việc hiểu sai bản chất của chủ trương nâng tỷ lệ vốn Nhà nước tại các dự án đối tác công – tư (PPP) có thể gây nguội lạnh nhiệt huyết của các nhà đầu tư tư nhân tham gia phát triển hạ tầng giao thông đất nước.

Đầu tư - 05/05/2025 15:20

FPT 'thâu tóm' công ty tư vấn công nghệ của Đức

FPT 'thâu tóm' công ty tư vấn công nghệ của Đức

FPT vừa hoàn tất thương vụ mua David Lamm Consulting – công ty tư vấn CNTT uy tín trong ngành năng lượng của Đức, khẳng định cam kết của Tập đoàn trong việc mở rộng hoạt động tại Đức và châu Âu.

Đầu tư - 05/05/2025 15:06