Đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản: Khi đề xuất xa rời thực tế?

Bộ Tài chính vừa có báo cáo phục vụ chất vấn vừa gửi Quốc hội, trong đó, đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Về đề xuất mới, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án. Cụ thể, phương án 1, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Thuế suất 20% nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến BĐS chuyển nhượng).

Phương án 2, nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng BĐS nhân với thuế suất 2%.

Bộ này lý giải, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng BĐS theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua BĐS và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, để thực hiện được việc tính thuế đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện. Một là, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng. Hai là, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, giá vốn của BĐS chuyển nhượng…

Ngay sau khi có thông tin nêu trên, giới chuyên gia, dư luận lại được phen "dậy sóng".

Chuyên gia pháp lý BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, đề xuất của Bộ Tài Chính thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý, nhưng sẽ trở nên bất hợp lý hoặc bất khả thi trong những trường hợp cá biệt, cụ thể.

Trường hợp 1, nếu anh X "bán đất" cho anh Z với giá B nhưng thửa đất này có nguồn gốc là được thừa kế, được tặng cho, được công nhận quyền sử dụng đất do đã sử dụng ổn định lâu dài, đất của tổ tiên để lại… Trường hợp sử dụng đất không có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất thì trong công thức (B-A) sẽ chỉ có "giá đầu ra" (giá B) mà không có "giá đầu vào" (giá A) nên không xác định được "chênh lệch giữa giá mua và giá bán" để tính thuế. Nếu coi A=0 thì sẽ khiến số thuế phải nộp của anh X tăng lên, dẫn đến không công bằng với người sử dụng đất khác.

Trường hợp 2, nếu anh X "mua đất" từ anh Y với giá A nhưng không chuyển nhượng ngay mà thực hiện tách thửa làm nhiều thửa đất nhỏ, sau đó "bán đất" cho những người khác ở nhiều thời điểm khác nhau.

Trường hợp 3, nếu anh X "mua đất" từ anh Y với giá A sau đó xin chuyển mục đích sang loại đất khác (ví dụ từ đất nông nghiệp xin chuyển sang đất thương mại, dịch vụ hoặc đất ở) rồi mới "bán đất" cho anh Z. Hoặc việc kết hợp giữa 2 trường hợp (vừa tách thửa, vừa chuyển mục đích sử dụng đất). Trong các trường hợp này không thể so sánh chênh lệch (B-A) để tính thuế bởi việc so sánh không còn trên cùng một mặt bằng, khác "hệ quy chiếu".

Trường hợp 4, nếu anh X sau khi "mua đất" đã tiến hành đầu tư thêm vào đất, bồi bổ, làm tăng giá trị đất (san lấp mặt bằng, bỏ chi phí cải tạo, mở rộng đường vào khu đất, làm hàng rào, xây dựng công trình trên đất…). Đó là các hành động mang tính tích cực, được Nhà nước khuyến khích nhưng lại dẫn đến việc người sử dụng đất bị đánh thuế cao khi chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến hiệu quả của chính sách không đạt được, khiến người dân ngần ngại khi bỏ chi phí đầu tư...

Chính sách thuế phải thực sự tạo động lực cho thị trường

Ông Đỉnh cho rằng, việc sử dụng chênh lệch giữa giá mua và giá bán để tính thuế sẽ không hợp lý nếu người dân "mua đất" để sử dụng cho nhu cầu thực tế về sinh sống, sản xuất (không phải nhằm kinh doanh bất động sản) và hàng chục năm sau mới chuyển quyền sử dụng đất.

"Nếu một người mua thửa đất với giá 1 tỷ đồng, sau đó 10 năm mới bán lại với giá 1,5 tỷ đồng thì việc xác định chênh lệch giữa 1 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng để coi là "lợi nhuận" và tính thuế thu nhập là thiếu hợp lý", ông cho hay.

Do đó, vị chuyên gia kiến nghị, để đảm bảo hiệu quả của chính sách, khuyến khích người dân kê khai giá thực tế, không làm sai lệch bản chất của thuế thu nhập cá nhân là thuế tính theo thu nhập thực tế phát sinh, giải pháp tối ưu là phải giảm thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, đề xuất nêu trên tưởng như đơn giản, dễ hiểu và hợp lý nhưng khi thực thi lại gặp nhiều vấn đề.

Theo ông Tuấn, với nhóm các nhà đầu tư, họ chỉ cần quan tâm lợi nhuận trên 1 BĐS tức là có chi phí đầu vào nào tăng lên (thuế 20%, phí môi giới 1-3%) thì giá bán đầu ra sẽ cộng chính chi phí này và làm tăng giá BĐS hoặc công chứng với giá cao hơn vài chục triệu cũng gây ra thất thoát lớn.

Với nhóm người mua nhà ở thật sẽ khó tiếp cận nhà hơn vì bản chất là giá nhà sẽ tăng lên, người dân e ngại giao dịch hơn, vô tình những người không có nhà lại càng khó mua nhà.

Với cơ quan thuế, việc xác định chi phí đầu vào của 1 giao dịch BĐS tương đối phức tạp đặc biệt là với những căn nhà mua vào hàng chục năm (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….). Nếu không xác định được thì có khi căn nhà không có lãi bao nhiêu nhưng đóng thuế tới 20% phần chênh lệch. 

Với thị trường BĐS, có những lúc giảm mạnh như giai đoạn vừa qua, nhiều dự án bán lỗ, giảm giá mạnh có thể không được áp thuế 20% mà có thể vẫn áp 2% sẽ rất thiệt thòi cho người dân.

"Chính sách thuế phải tạo động lực cho thị trường phát triển thay vì hạn chế giao dịch và thanh khoản. Thời điểm này, nếu đề xuất thành hiện thực có thể tạo ra sự e ngại cả từ phía người mua lẫn người bán", vị Giám đốc quan ngại.