[Gặp gỡ thứ Tư] Đánh thuế bất động sản cần nhìn nhận đúng vai trò của nhà đầu tư

Một thăm dò mới đây của VnExpress với gần 32.000 độc giả cho thấy, gần 70% phản hồi đồng tình với việc đánh thuế bất động sản (BĐS) thứ hai và bỏ hoang.

Trong báo cáo trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XV, Đoàn giám sát của Quốc hội cũng đã kiến nghị sớm ban hành chính sách thuế áp dụng với người sở hữu nhiều nhà đất, bỏ hoang BĐS.

Xung quanh vấn đề đang được dư luận quan tâm này, Nhadautu.vn đã có cuộc phóng vấn luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI.

Thưa luật sư, dường như thuế BĐS vẫn được xem là giải pháp có tác dụng làm giảm đầu cơ từ đó giảm giá nhà, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững?

Luật sư Trương Thanh Đức: Giá BĐS thấp quá hay cao quá cũng đều không có lợi cho nền kinh tế. Nhưng giá BĐS cao hay thấp, chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung – cầu thị trường. Khác với nhiều nước phát triển, nơi nhu cầu BĐS có xu hướng giảm, do nhà ở từ đô thị đến nông thôn xây dựng qua hàng trăm năm rất nhiều, chất lượng tốt, sử dụng lâu dài, trong khi dân số già, nhu cầu giảm đi, tại Việt Nam, nguồn cung đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân còn thiếu hụt rất lớn.

Trong bối cảnh đó, việc giá nhà bị đẩy lên cao, trước hết là do cung – cầu, đặc biệt là khi chính sách thắt chặt, dẫn đến số lượng dự án nhà ở triển khai rất ít trong những năm gần đây.

Đáng lẽ, giá nhà cao nhiều năm rồi thì thị trường sẽ phản ứng bằng việc bán ra thu lợi, đồng thời tập trung nguồn lực đầu tư ồ ạt, nhanh chóng tăng cung, hạ giá. Nhưng điều đó đã không diễn ra, vì nhà phải xây dựng trên đất ở, trong khi đất ở thì giá tăng cao; thủ tục phát triển dự án vô cùng chậm trễ, khó khăn, tốn kém, dẫn đến nguồn nhà ở đã bị chặn, siết chặt, vì nhiều lý do, cả vô tình và hữu ý.

Hy vọng Quốc hội vừa ban hành nghị quyết thí điểm phát triển dự án nhà ở sẽ tăng cung để hạ giá nhà ở.

Nhưng đầu cơ cũng là nguyên nhân được cho là làm giá BĐS tăng?

Luật sư Trương Thanh Đức: BĐS là một thị trường rất rộng lớn, tính cạnh tranh cao, với hàng vạn nhà đầu tư, phát triển, cùng với hàng triệu người tiêu dùng tham gia, kèm theo điều kiện số vốn rất lớn, pháp lý phức tạp, chặt chẽ, thời gian để ra được một sản phẩm thường tính bằng nhiều năm. Do đó, việc đầu tư là hoàn toàn hợp pháp, chính đáng, cần thiết và cần được khuyến khích đối với thị trường nhà ở. Hoạt động đầu cơ, găm giữ hay thổi giá sẽ không ảnh hưởng đáng kể, thậm chí dễ bị đè bẹp nếu như cung – cầu không bị quá mất cân đối.

Nhà đầu tư BĐS bỏ vốn ra và đi vay tiền, là nhằm thu được lợi ích, trong đó quan trọng nhất là gia tăng giá trị của nhà đất, từ đó sẽ mang lại lợi ích chung cho nền kinh tế và xã hội, trong đó có việc nộp thuế vẫn diễn ra lâu nay.

Việc đầu tư của pháp nhân hay cá nhân, lớn hay nhỏ, là một trong những yếu tố quyết định duy trì và phát triển thị trường BĐS vận hành ổn định, hiệu quả. Việc đầu tư, không chỉ thúc đẩy, mà còn đóng vai trò cân bằng, ổn định thị trường.

Theo tôi, đầu tư vào BĐS nói chung, vào nhà ở nói riêng, không chỉ đơn thuần là việc mua đi bán lại kiếm chênh lệch, mà còn là việc bỏ ra chi phí, công sức, trả lãi tiền vay, khai thác sử dụng, cho thuê BĐS sao cho hiệu quả cao và tổng thể là việc chấp nhận rủi ro trong đầu tư, kinh doanh.

Bản thân việc đầu tư cũng là một yếu tố tham gia vào việc điều tiết thị trường. Khi giá nhà đắt đỏ, sốt nóng thì họ đầu tư xây dựng, phát triển thêm góp phần hạ giá. Khi giá nhà rẻ, đóng băng thì họ giảm đầu tư và mua hàng vào, góp phần giữ giá ổn định, để bảo vệ chính nhà đầu tư. Đó là quá trình cân bằng, hỗ trợ thị trường. Thậm chí, xét theo khía cạnh tích cực, thì về cơ bản, việc đầu cơ nhà đất cũng có tác dụng tương tự.

Ở Việt Nam đang có hàng triệu nhà đầu tư không chuyên nghiệp, hàng chục triệu người mong muồn và sẵn sàng đầu tư, mà ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ là rất không rõ ràng. Hàng triệu nhà đầu tư, nhưng chỉ là mua đi bán lai, thì đó chính là đầu cơ. Nhưng đầu cơ kiểu Việt Nam lại chính là kênh rất quan trọng rót tiền vào đầu tư các dự án, nên tác động rất lớn vào đầu tư.

Vậy quan điểm của luật sư như thế nào về việc đánh thuế BĐS?

Luật sư Trương Thanh Đức: Trước hết phải khẳng định, mục tiêu trực tiếp của việc đánh thuế tài sản là tăng thu ngân sách, tiếp đó là điều tiết cung cầu và tác động vào việc sử dụng BĐS một cách tiết kiệm, hiệu quả, cuối cùng mới là góp phần hạ giá BĐS.

Việc đánh thuế vào người sở hữu BĐS cũng cần ngăn chặn đầu cơ, nhằm giảm giá BĐS. Tuy nhiên, với thực trạng hiện nay thì dường như mới chỉ là cách giải quyết tác động đến phần nổi của tảng băng chìm. Đầu cơ thì không khuyến khích, nhưng đầu tư thì lại rất cần khuyến khích. Tuy nhiên việc đánh thuế là khó có thể bóc tách và sẽ làm ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư, nên sẽ là ẩn số khó lường tăng giá nhà đất.

Thuế BĐS là một loại thuế tài sản, thì chủ yếu là nhằm thu tiền của nhà giàu, để tăng ngân sách cho cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và giúp đỡ người nghèo. Vì vậy, nói đơn giản là đánh thuế người có nhiều nhà đất, nhưng thực chất phải là hướng tới người có giá trị nhà đất lớn.

Ví dụ. 100 m2 nhà ở mặt phố trung tâm Hà Nội có thể thuộc diện bị đánh thuế tài sản, nhưng 1.000 m2 nhà ở miền núi hẻo lánh thì có thể không, vì giá trị có khi chưa bằng 1 m2 mặt phố. Vì thế ở những nơi xa trung tâm đâu có đánh thuế cao, thậm chí còn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Vì vậy, việc đánh thuế phải bảo đảm không triệt tiêu động lực đầu tư, phát triển các sản phẩm BĐS nói chung, nhà ở nói riêng, nhằm điều tiết tốt hơn cung – cầu của thị trường. Về nguyên tắc, người sở hữu nhiều BĐS và các BĐS bỏ không, lãng phí đều phải bị đánh thuế cao hơn.

Tuy nhiên, cái khó là phải giải quyết vấn đề bản chất để đạt hiệu quả tổng thể, chứ không chỉ mỗi lĩnh vực tranh cãi nhau về một mục tiêu đơn lẻ của mình là thu thuế, ngăn chặn đầu cơ hay giảm giá nhà ở. Do đó, cần tính đến nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không phải chỉ là đánh thuế hay không đánh thuế và áp đặt thuế suất cao hay thấp.

Mong muốn hạ giá nhà ở đã quá cao so với thu nhập và người dân, nhất là dân nghèo, có nhà ở là rất chính đáng. Nhưng đánh thuế tài sản là nhằm khuyến khích đầu tư, kinh doanh hiệu quả thông qua chìa khóa thị trường, chứ không phải để ngăn chặn việc đầu tư. Vì thế, nếu chưa có giải pháp đồng bộ, hiệu quả và khả thi thì chưa nên tính đến việc đánh thuế BĐS.

Xin cám ơn luật sư!