Nhiều băn khoăn về việc đánh thuế bất động sản thứ 2

Thời gian gần đây vấn đề đánh thuế bất động sản (BĐS) - hay còn gọi là thuế tài sản lại được khơi lại và đề cập nhiều trên cả báo chí truyền thông và mạng xã hội. Chủ đề này tuy không mới nhưng luôn dành được sự quan tâm vì trực tiếp tác động vào quyền lợi người dân, không chỉ là người đầu tư, đầu cơ BĐS.

Rõ ràng là việc phát triển kinh tế - xã hội cùng với hòa nhập quốc tế thì xu hướng này đi theo các nước phát triển là cần thiết, chỉ là thời điểm nào phù hợp. Tuy nhiên vấn đề này hiện nay mới chỉ được nhìn ở góc độ của người có nhà đất hoặc riêng của các chuyên gia hoặc nhà hoạch định chính sách.

Vậy làm sao thế nào để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên đồng thời phù hợp với tư duy văn hoá truyền thống dân tộc là điều chúng ta phải giải quyết.

Mục đích chính của đánh thuế là gì?

Đánh thuế bất động sản không chỉ đơn giản là mang lại nguồn thu cho ngân sách mà còn được hiểu để ngăn chặn được đầu tư/đầu cơ BĐS qua đó giảm giá BĐS.

Tuy nhiên, có lẽ chúng ta đang nhầm lẫn khái niệm hoặc sai lầm ngay khi đặt mục đích ngăn chặn - triệt tiêu việc đầu tư BĐS mua đi bán lại. Bởi, việc đầu tư là nhu cầu và quyền lợi tụ do chính đáng của người dân, người có tiền.

Nếu như ngăn chặn đầu tư/đầu cơ thì chính quyền sẽ bị mất đi một khoản thu ngân sách đáng kể từ lĩnh vực BĐS vốn đóng góp quan trọng cho kinh tế địa phương. Vậy, đây có phải là một mâu thuẫn hay không?

Việc đánh thuế BĐS thứ 2 đặt ra một loạt các vấn đề - câu hỏi (một vài điểm sơ khởi) như sau.

Thứ nhất, đánh thuế BĐS thứ 2 có làm giảm giá nhà ở hay không? Giá nhà tăng cao có phải là do người đầu tư đầu cơ nâng giá kiếm lời? Giá nhà tăng còn có những nguyên nhân gì khác nữa?

Thứ hai, nhiều ý kiến đồng tình với lo ngại rằng đánh thuế thêm thì chỉ có người mua/thuê cuối cùng chịu thiệt. Việc đánh thuế làm tăng chi phí của người đầu tư vậy có làm tăng giá (giá bán lại và giá thuê nhà) thêm không?

Thứ ba, đối tượng là những người đầu tư đầu cơ BĐS hay là tất cả người có tài sản nhà đất thứ 2 bất kể nguồn gốc do mua bán hay thừa kế? Ví dụ, khi sang tên một căn nhà thừa kế hoặc hương hoả thì phải đóng mức thuế như một nhà đầu tư mua mới hay mức thuế khác biệt nào phù hợp với điều kiện xã hội Việt Nam, nhất là ở vùng nông thôn vốn chiếm phần lớn của cả nước? Chắc chắn rằng không phải ai được thừa kế cũng có đủ khả năng tài chính để đóng thuế hàng năm.

Thứ tư, mức thuế là bao nhiêu? Có căn cứ trên cơ sở diện tích lớn nhỏ hay không? Có theo loại hình nhà ở như chung cư, nhà gắn liền với đất; hoặc đất nông nghiệp/sản xuất kinh doanh…?

Thứ năm, khi nào có thể bắt đầu áp dụng được? Tại thời điểm tình hình thị trường hiện này đã phù hợp chưa? Đã chuẩn bị kỹ và có lộ trình nào chưa?

Thứ sáu, ,ột vấn đề liên quan gần đây được nói nhiều là sắp tới áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường. Hầu như tất cả đều cho rằng khi áp dụng thì giá BĐS sẽ càng tăng cao và lo ngại này hoàn toàn là hợp lý. Vậy thì có mâu thuẫn gì với việc đánh thuế BĐS thứ 2 nhằm mục tiêu ngăn chặn đầu cơ đầu tư để giảm giá nhà?

Thứ bảy, người có BĐS thứ 2 trở lên (mua đầu tư) nhưng bỏ hoang không sử dụng sẽ được kiểm soát và ngăn chặn bằng biện pháp đánh thuế như thế nào?

Giá BĐS chắc chắn sẽ tăng

Khi đánh thuế BĐS thứ 2 thì người đầu tư/đầu cơ chắc chắn sẽ tăng giá bán hoặc giá cho thuê để bù đắp chi phí và kiếm lợi nhuận phù hợp. Dựa trên cơ sở của kinh tế thị trường, khi có cầu thì có cung, có cơ hội lợi nhuận thì sẽ có hoạt động mua bán bất chấp chi phí đầu tư tăng lên (bao gồm cả thuế/phí).

Ở những nước khác có áp dụng đánh thuế BĐS thì thị trường BĐS như thế nào? Trước tiên nhìn lại khủng hoảng tài chính 2008 bắt đầu ở Mỹ, dù có cơ chế thuế nhưng người dân vẫn lao vào mua đầu tư BĐS dẫn đến khủng hoảng.

Do đó, nói đánh thuế để ngăn chặn đầu tư đầu cơ BĐS là không đúng, mà phải xác định rằng, đánh thuế là một biện pháp cần thiết và phải kết hợp các cơ chế khác để giảm bớt và kiểm soát tốt hơn.

Ở Trung Quốc, bài học vẫn còn nguyên giá trị khi quốc gia này siết đầu tư cùng với những biện pháp mạnh tay dẫn đến thị trường BĐS điêu đứng mấy năm qua và gần đây phải có những gói kích thích giải cứu.

Quay trở lại với thị trường BĐS nước ta, thị trường suy giảm từ năm 2022 đến nay. Những vấn đề tồn động của thị trường đã đề cập nhiều lần như nguồn cung mới bất hợp lý, tỷ lệ các phân khúc chênh lệch(nhiều cao cấp, ít vừa túi tiền), nhà ở xã hội thì vẫn cứ như "muối bỏ biển", vốn của doanh nghiệp (ví dụ như trái phiếu), giá BĐS liên tục tăng cao.

Chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề thì mới có thể có giải pháp được cho thị trường. Vẫn biết từ trước đến nay thị trường BĐS bị dẫn dắt bởi các làn sóng của các nhà đầu tư, sự trồi sụt cũng là do các nhà đầu tư. Tất cả các chủ thể tham gia trên thị trường đều bị ảnh hưởng.

Hãy thử hình dung những tác động - hệ quả mà việc đánh thuế tài sản áp dụng thời điểm này có thể sẽ tác động đến thị trường BĐS.

- Giảm bớt nhu cầu mua đầu tư? Từ đó thị trường có bị suy giảm hoặc trầm lắng trở lại nữa không? Mức giá mua bán lại và giá thuê sẽ cao lên? Người có nhu cầu ở thực, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền sẽ khó mua nhà ở hơn? Đánh thuế bao nhiêu là phù hợp? Giữa nông thôn và thành thị có sự khác biệt như thế nào? Nếu có thì sẽ có hình thức gì để lách luật?

- Từ năm 2022 Chính phủ luôn quan tâm và có nhiều những tác động để thị trường BĐS phục hồi. Hiện nay dù có những chuyển biến tích cực nhưng thị trường vẫn còn chưa sôi động và đang kỳ vọng vào sự bứt phá từ năm 2025. Nếu như khi thị trường BĐS có những phục hồi mạnh mà bị đánh thuế ngay lập tức sẽ lại gây ra một đợt thoái trào mới không? Giống như thị trường chứng khoán, sau 3-4 năm trồi sụt, đến nay vẫn chưa vượt qua được mốc 1.300.

Vậy, vấn đề đặt ra là việc đánh thuế BĐS thứ 2 trở lên (nếu áp dụng sớm) có bị tác dụng ngược với mong muốn làm ổn định và bền vững thị trường và làm sao để đánh thuế hợp lý, điều tiết thị trường BĐS cho ổn định hài hoà.

Một số biện pháp cần thiết

Việc đánh thuế từ BĐS thứ 2 là việc cần thiết và sớm muộn sẽ làm nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp với điều kiện của chúng ta, bao gồm cả truyền thống văn hoá xã hội qua đó có một lộ trình từng bước để người dân dần kịp làm quen.

Trước mắt, thị trường BĐS vẫn còn đang khó khăn, chưa thực sự phục hồi sôi động mạnh mẽ, nguồn cung và giao dịch còn hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở thực cao… thì việc đánh thuế thực sự chưa phù hợp. Nhưng sự chuẩn bị về mặt cơ sở pháp lý ngay từ bây giờ là không sớm. Có thể trong vòng 3-5 năm nữa khi nhiều điều kiện kinh tế xã hội và bản thân thị trường tốt hơn thì có thể bắt đầu từng bước áp dụng.

Bên cạnh đó, xây dựng lộ trình từng giai đoạn của việc đánh thuế này (bao gồm từng bước nâng tỷ lệ phù hợp) kết hợp đồng bộ với các biện pháp khác có cùng mục tiêu (giảm bớt nhu cầu đầu cơ đầu tư BĐS tràn lan) thì thuế/phí liên quan đến chuyển nhượng mua bán đủ mạnh để người đầu cơ cân nhắc tính toán (ví dụ, hiện nay thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS là 2% đã hợp lý chưa?).

Gia tăng nguồn cung mới dồi dào hơn, nhất là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị, trong đó có vai trò dẫn dắt của Nhà nước thông qua các cơ chế chính sách để thúc đẩy sự tham gia của doanh nghiệp. Sự chuẩn bị về quỹ đất cho loại hình nhà ở vừa túi tiền phải làm từ trước.

Biến chương trình nhà ở xã hội thành chương trình nhà ở quốc gia mang tính sâu rộng và thuận tiện hơn, không chỉ bó hẹp ở nhà ở xã hội mà phải là nhà ở vừa túi tiền, bao gồm cả nhà thương mại của doanh nghiệp đầu tư.

Ngoài ra, việc cho vay mua BĐS thứ 2 cũng phải có những chuẩn mực được tuân thủ nghiêm ngặt từ đó sẽ góp phẩn làm cho người đầu tư/cơ cân nhắc thận trọng.

(*Chuyên gia BĐS độc lập)