Nhiều băn khoăn về việc đánh thuế bất động sản thứ 2

NGUYỄN HOÀNG*
15:26 13/10/2024

Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 trở lên là việc cần thiết và sớm muộn cũng phải làm. Nhưng, Nhà nước cần nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp với điều kiện, xây dựng lộ trình từng bước để người dân dần kịp làm quen.

Thời gian gần đây vấn đề đánh thuế bất động sản (BĐS) - hay còn gọi là thuế tài sản lại được khơi lại và đề cập nhiều trên cả báo chí truyền thông và mạng xã hội. Chủ đề này tuy không mới nhưng luôn dành được sự quan tâm vì trực tiếp tác động vào quyền lợi người dân, không chỉ là người đầu tư, đầu cơ BĐS.

Rõ ràng là việc phát triển kinh tế - xã hội cùng với hòa nhập quốc tế thì xu hướng này đi theo các nước phát triển là cần thiết, chỉ là thời điểm nào phù hợp. Tuy nhiên vấn đề này hiện nay mới chỉ được nhìn ở góc độ của người có nhà đất hoặc riêng của các chuyên gia hoặc nhà hoạch định chính sách.

Vậy làm sao thế nào để đảm bảo quyền lợi của mỗi bên đồng thời phù hợp với tư duy văn hoá truyền thống dân tộc là điều chúng ta phải giải quyết.

Đánh thuế BĐS là việc làm cần thiết nhưng phải có lộ trình phù hợp. Ảnh: VP

Mục đích chính của đánh thuế là gì?

Đánh thuế bất động sản không chỉ đơn giản là mang lại nguồn thu cho ngân sách mà còn được hiểu để ngăn chặn được đầu tư/đầu cơ BĐS qua đó giảm giá BĐS.

Tuy nhiên, có lẽ chúng ta đang nhầm lẫn khái niệm hoặc sai lầm ngay khi đặt mục đích ngăn chặn - triệt tiêu việc đầu tư BĐS mua đi bán lại. Bởi, việc đầu tư là nhu cầu và quyền lợi tụ do chính đáng của người dân, người có tiền.

Nếu như ngăn chặn đầu tư/đầu cơ thì chính quyền sẽ bị mất đi một khoản thu ngân sách đáng kể từ lĩnh vực BĐS vốn đóng góp quan trọng cho kinh tế địa phương. Vậy, đây có phải là một mâu thuẫn hay không?

Việc đánh thuế BĐS thứ 2 đặt ra một loạt các vấn đề - câu hỏi (một vài điểm sơ khởi) như sau.

Thứ nhất, đánh thuế BĐS thứ 2 có làm giảm giá nhà ở hay không? Giá nhà tăng cao có phải là do người đầu tư đầu cơ nâng giá kiếm lời? Giá nhà tăng còn có những nguyên nhân gì khác nữa?

Thứ hai, nhiều ý kiến đồng tình với lo ngại rằng đánh thuế thêm thì chỉ có người mua/thuê cuối cùng chịu thiệt. Việc đánh thuế làm tăng chi phí của người đầu tư vậy có làm tăng giá (giá bán lại và giá thuê nhà) thêm không?

Thứ ba, đối tượng là những người đầu tư đầu cơ BĐS hay là tất cả người có tài sản nhà đất thứ 2 bất kể nguồn gốc do mua bán hay thừa kế? Ví dụ, khi sang tên một căn nhà thừa kế hoặc hương hoả thì phải đóng mức thuế như một nhà đầu tư mua mới hay mức thuế khác biệt nào phù hợp với điều kiện xã hội Việt Nam, nhất là ở vùng nông thôn vốn chiếm phần lớn của cả nước? Chắc chắn rằng không phải ai được thừa kế cũng có đủ khả năng tài chính để đóng thuế hàng năm.

Thứ tư, mức thuế là bao nhiêu? Có căn cứ trên cơ sở diện tích lớn nhỏ hay không? Có theo loại hình nhà ở như chung cư, nhà gắn liền với đất; hoặc đất nông nghiệp/sản xuất kinh doanh…?

Thứ năm, khi nào có thể bắt đầu áp dụng được? Tại thời điểm tình hình thị trường hiện này đã phù hợp chưa? Đã chuẩn bị kỹ và có lộ trình nào chưa?

Thứ sáu, ,ột vấn đề liên quan gần đây được nói nhiều là sắp tới áp dụng bảng giá đất theo giá thị trường. Hầu như tất cả đều cho rằng khi áp dụng thì giá BĐS sẽ càng tăng cao và lo ngại này hoàn toàn là hợp lý. Vậy thì có mâu thuẫn gì với việc đánh thuế BĐS thứ 2 nhằm mục tiêu ngăn chặn đầu cơ đầu tư để giảm giá nhà?

Thứ bảy, người có BĐS thứ 2 trở lên (mua đầu tư) nhưng bỏ hoang không sử dụng sẽ được kiểm soát và ngăn chặn bằng biện pháp đánh thuế như thế nào?

Một dự án BĐS bỏ hoang ở Đà Nẵng. Ảnh: NT

Giá BĐS chắc chắn sẽ tăng

Khi đánh thuế BĐS thứ 2 thì người đầu tư/đầu cơ chắc chắn sẽ tăng giá bán hoặc giá cho thuê để bù đắp chi phí và kiếm lợi nhuận phù hợp. Dựa trên cơ sở của kinh tế thị trường, khi có cầu thì có cung, có cơ hội lợi nhuận thì sẽ có hoạt động mua bán bất chấp chi phí đầu tư tăng lên (bao gồm cả thuế/phí).

Ở những nước khác có áp dụng đánh thuế BĐS thì thị trường BĐS như thế nào? Trước tiên nhìn lại khủng hoảng tài chính 2008 bắt đầu ở Mỹ, dù có cơ chế thuế nhưng người dân vẫn lao vào mua đầu tư BĐS dẫn đến khủng hoảng.

Do đó, nói đánh thuế để ngăn chặn đầu tư đầu cơ BĐS là không đúng, mà phải xác định rằng, đánh thuế là một biện pháp cần thiết và phải kết hợp các cơ chế khác để giảm bớt và kiểm soát tốt hơn.

Ở Trung Quốc, bài học vẫn còn nguyên giá trị khi quốc gia này siết đầu tư cùng với những biện pháp mạnh tay dẫn đến thị trường BĐS điêu đứng mấy năm qua và gần đây phải có những gói kích thích giải cứu.

Quay trở lại với thị trường BĐS nước ta, thị trường suy giảm từ năm 2022 đến nay. Những vấn đề tồn động của thị trường đã đề cập nhiều lần như nguồn cung mới bất hợp lý, tỷ lệ các phân khúc chênh lệch(nhiều cao cấp, ít vừa túi tiền), nhà ở xã hội thì vẫn cứ như "muối bỏ biển", vốn của doanh nghiệp (ví dụ như trái phiếu), giá BĐS liên tục tăng cao.

Chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề thì mới có thể có giải pháp được cho thị trường. Vẫn biết từ trước đến nay thị trường BĐS bị dẫn dắt bởi các làn sóng của các nhà đầu tư, sự trồi sụt cũng là do các nhà đầu tư. Tất cả các chủ thể tham gia trên thị trường đều bị ảnh hưởng.

Hãy thử hình dung những tác động - hệ quả mà việc đánh thuế tài sản áp dụng thời điểm này có thể sẽ tác động đến thị trường BĐS.

- Giảm bớt nhu cầu mua đầu tư? Từ đó thị trường có bị suy giảm hoặc trầm lắng trở lại nữa không? Mức giá mua bán lại và giá thuê sẽ cao lên? Người có nhu cầu ở thực, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền sẽ khó mua nhà ở hơn? Đánh thuế bao nhiêu là phù hợp? Giữa nông thôn và thành thị có sự khác biệt như thế nào? Nếu có thì sẽ có hình thức gì để lách luật?

- Từ năm 2022 Chính phủ luôn quan tâm và có nhiều những tác động để thị trường BĐS phục hồi. Hiện nay dù có những chuyển biến tích cực nhưng thị trường vẫn còn chưa sôi động và đang kỳ vọng vào sự bứt phá từ năm 2025. Nếu như khi thị trường BĐS có những phục hồi mạnh mà bị đánh thuế ngay lập tức sẽ lại gây ra một đợt thoái trào mới không? Giống như thị trường chứng khoán, sau 3-4 năm trồi sụt, đến nay vẫn chưa vượt qua được mốc 1.300.

Vậy, vấn đề đặt ra là việc đánh thuế BĐS thứ 2 trở lên (nếu áp dụng sớm) có bị tác dụng ngược với mong muốn làm ổn định và bền vững thị trường và làm sao để đánh thuế hợp lý, điều tiết thị trường BĐS cho ổn định hài hoà.

Một số biện pháp cần thiết

Việc đánh thuế từ BĐS thứ 2 là việc cần thiết và sớm muộn sẽ làm nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng và phù hợp với điều kiện của chúng ta, bao gồm cả truyền thống văn hoá xã hội qua đó có một lộ trình từng bước để người dân dần kịp làm quen.

Trước mắt, thị trường BĐS vẫn còn đang khó khăn, chưa thực sự phục hồi sôi động mạnh mẽ, nguồn cung và giao dịch còn hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở thực cao… thì việc đánh thuế thực sự chưa phù hợp. Nhưng sự chuẩn bị về mặt cơ sở pháp lý ngay từ bây giờ là không sớm. Có thể trong vòng 3-5 năm nữa khi nhiều điều kiện kinh tế xã hội và bản thân thị trường tốt hơn thì có thể bắt đầu từng bước áp dụng.

Bên cạnh đó, xây dựng lộ trình từng giai đoạn của việc đánh thuế này (bao gồm từng bước nâng tỷ lệ phù hợp) kết hợp đồng bộ với các biện pháp khác có cùng mục tiêu (giảm bớt nhu cầu đầu cơ đầu tư BĐS tràn lan) thì thuế/phí liên quan đến chuyển nhượng mua bán đủ mạnh để người đầu cơ cân nhắc tính toán (ví dụ, hiện nay thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS là 2% đã hợp lý chưa?).

Gia tăng nguồn cung mới dồi dào hơn, nhất là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị, trong đó có vai trò dẫn dắt của Nhà nước thông qua các cơ chế chính sách để thúc đẩy sự tham gia của doanh nghiệp. Sự chuẩn bị về quỹ đất cho loại hình nhà ở vừa túi tiền phải làm từ trước.

Biến chương trình nhà ở xã hội thành chương trình nhà ở quốc gia mang tính sâu rộng và thuận tiện hơn, không chỉ bó hẹp ở nhà ở xã hội mà phải là nhà ở vừa túi tiền, bao gồm cả nhà thương mại của doanh nghiệp đầu tư.

Ngoài ra, việc cho vay mua BĐS thứ 2 cũng phải có những chuẩn mực được tuân thủ nghiêm ngặt từ đó sẽ góp phẩn làm cho người đầu tư/cơ cân nhắc thận trọng.

(*Chuyên gia BĐS độc lập)

  • Cùng chuyên mục
Hơn 300 tỷ đầu tư mua sắm thiết bị cho Bệnh viện Ung bướu Nghệ An

Hơn 300 tỷ đầu tư mua sắm thiết bị cho Bệnh viện Ung bướu Nghệ An

HĐND tỉnh Nghệ An đã thông qua nghị quyết về việc đầu tư hơn 300 tỷ đồng cho Dự án mua sắm thiết bị y tế chuyên dụng tại Bệnh viện Ung bướu Nghệ An. Dự án này nhằm nâng cao chất lượng khám chữa bệnh và phát triển kỹ thuật y tế chuyên sâu tại địa phương.

Đầu tư - 02/12/2024 19:27

Hà Tĩnh sắp có khu công nghiệp rộng 100ha ở Can Lộc

Hà Tĩnh sắp có khu công nghiệp rộng 100ha ở Can Lộc

Khu công nghiệp Hạ Vàng có diện tích khoảng 100ha, thuộc địa phận các xã Thiên Lộc, xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc.

Đầu tư - 02/12/2024 17:01

Sembcorp sẽ đầu tư thêm vào các KCN VSIP tại Việt Nam

Sembcorp sẽ đầu tư thêm vào các KCN VSIP tại Việt Nam

Lãnh đạo Tập đoàn Sembcorp cam kết sẽ tiếp tục đầu tư mạnh vào VSIP cũng như các dự án tại các tỉnh, thành phố khác của Việt Nam.

Đầu tư - 02/12/2024 16:15

VARS: Nhiều khách hàng tranh nhau mua bất động sản hạng sang

VARS: Nhiều khách hàng tranh nhau mua bất động sản hạng sang

Theo VARS, bất động sản hạng sang ngày càng thu hút sự quan tâm của giới trung lưu, thượng lưu Việt Nam và nước ngoài. Đây không chỉ là phân khúc đáp ứng nhu cầu về nơi ở đẳng cấp, mà còn có khả năng mang lại lợi nhuận kép cho nhà đầu tư.

Đầu tư - 02/12/2024 15:58

Dự án gần 1.500 tỷ của Nghi Sơn Việt Nam ở Thanh Hóa tiếp tục được điều chỉnh lần 5

Dự án gần 1.500 tỷ của Nghi Sơn Việt Nam ở Thanh Hóa tiếp tục được điều chỉnh lần 5

Sau hơn 7 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án Khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp Shiki Hải Lĩnh Park tại phường Hải Lĩnh, thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa) vẫn chưa thể triển khai hoàn thành và tiếp tục được điều chỉnh.

Đầu tư - 02/12/2024 15:57

Thực hư nhà chung cư 'hạ nhiệt'

Thực hư nhà chung cư 'hạ nhiệt'

Thực tế, giá căn hộ chung cư vẫn trong xu hướng tăng nhưng ổn định hơn, tình trạng “ngáo giá” theo kiểu “nước lên, thuyền lên” đã giảm bớt.

Đầu tư - 02/12/2024 10:11

Nghiên cứu phát triển điện hạt nhân để vận hành đường sắt tốc độ cao

Nghiên cứu phát triển điện hạt nhân để vận hành đường sắt tốc độ cao

Bộ Giao thông Vận tải đề xuất nghiên cứu phát triển điện hạt nhân để cung cấp điện nền cho vận hành đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam. Dự án được tính toán kết nối quốc tế với Trung Quốc, Lào, Campuchia và cải tạo đường sắt hiện hữu. Bộ cũng thúc đẩy chuyển giao công nghệ, nâng cao năng lực công nghiệp đường sắt trong nước.

Đầu tư - 02/12/2024 09:43

Việt Nam lọt Top 10 khu vực nổi bật về bất động sản hàng hiệu

Việt Nam lọt Top 10 khu vực nổi bật về bất động sản hàng hiệu

Ngoài những cái tên quen thuộc về bất động sản hàng hiệu như Dubai (UAE), Nam Florida, New York (Mỹ), Phuket (Thái Lan), London (Anh), São Paulo (Brazil)... Việt Nam có sự hiện diện của Đà Nẵng và Hội An (tỉnh Quảng Nam) trong Top 10 khu vực nổi bật về bất động sản hàng hiệu.

Đầu tư - 02/12/2024 06:30

 Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ thương mại điện tử

Bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ thương mại điện tử

Theo các chuyên gia, nhu cầu kho bãi và logistics từ thương mại điện tử và trung tâm dữ liệu, bán dẫn khiến thị trường bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh.

Đầu tư - 01/12/2024 17:25

Thêm một doanh nghiệp muốn làm khu du lịch hơn 1.060 tỷ ở Quảng Nam

Thêm một doanh nghiệp muốn làm khu du lịch hơn 1.060 tỷ ở Quảng Nam

CTCP Du lịch sinh thái Hoàng Hà Bexco đề xuất đầu tư dự án khu thương mại - du lịch phía Đông xã Duy Thành với tổng vốn đầu tư hơn 1.060 tỷ đồng.

Đầu tư - 01/12/2024 15:31

Diễn biến mới tại dự án cảng hàng không Đồng Hới hơn 1.800 tỷ

Diễn biến mới tại dự án cảng hàng không Đồng Hới hơn 1.800 tỷ

Sau hơn 1 năm được chấp thuận chủ trương đầu tư, Cảng hàng không Đồng Hới (Quảng Bình) tiếp tục được điều chỉnh quy hoạch giai đoạn đến năm 2030.

Đầu tư - 01/12/2024 15:29

Tín dụng bất động sản hồi phục cùng thị trường

Tín dụng bất động sản hồi phục cùng thị trường

Tín dụng vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) tăng khá nhanh trong thời gian vừa qua và cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Thị trường BĐS đã bắt đầu xuất hiện nhiều tín hiệu khả quan.

Đầu tư - 01/12/2024 08:04

11 tháng, doanh thu ngành Thông tin và Truyền thông đạt gần 4 triệu tỷ đồng

11 tháng, doanh thu ngành Thông tin và Truyền thông đạt gần 4 triệu tỷ đồng

Theo Bộ Thông tin và Truyền thông, trong 11 tháng qua, doanh thu toàn ngành Thông tin và Truyền thông ước đạt 3.982.742 tỷ đồng, tăng 19,8% so với cùng kỳ năm 2023…

Công nghệ - 30/11/2024 18:00

Định giá đất: Chìa khóa tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Định giá đất: Chìa khóa tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Định giá đất đang trở thành nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam. Việc xác định giá đất một cách chính xác và minh bạch không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách mà còn quyết định "sự thành bại" của hàng loạt dự án lớn, đồng thời tác động sâu sắc đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đầu tư - 30/11/2024 15:46

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị khu vực Hồ Tây và phụ cận

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị khu vực Hồ Tây và phụ cận

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch phân khu đô thị khu vực Hồ Tây và phụ cận nhằm bổ sung quỹ đất cây xanh để tăng cường cảnh quan cho khu vực hai bên tuyến đường Võ Chí Công.

Đầu tư - 30/11/2024 15:17

Mời gọi nhà thầu xây thêm hầm qua Đèo Ngang 516 tỷ

Mời gọi nhà thầu xây thêm hầm qua Đèo Ngang 516 tỷ

Ban Quản lý dự án đường sắt (Bộ GTVT) đang mời gọi nhà thầu thực hiện thi công xây dựng hầm Đèo Ngang và các cầu, đường dẫn vào hầm thuộc 2 tỉnh Hà Tĩnh, Quảng Bình.

Đầu tư - 30/11/2024 10:04