Nhiều loại hình bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá

Với việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực, thời gian tới nhiều loại hình bất động sản (BĐS) được dự báo sẽ tăng giá.

Lý giải điều này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, chi phí đất và nhiều quy định mới đã tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

"Giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất", vị chuyên gia phân tích.

Bên cạnh đó, các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp lý ngày càng được đề cao và chú trọng.

Không chỉ giá đất tăng mà giá BĐS sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.

"Các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá BĐS sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng, khắt khe hơn khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ cũ của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng...", ông Quốc Anh cho hay, đồng thời nhận định, nhà riêng tăng theo giá đất, đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết. Với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.

Tương tự đối với dự án nhà ở thương mại, chi phí phát triển các dự án tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án, sẽ đẩy giá căn hộ tăng.

Cụ thể, ở giai đoạn chuẩn bị, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Còn Luật Kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu tài chính với chủ đầu tư phải đảm đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu. Dự án nhỏ hơn 20 ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn; dự án từ 20 ha trở lên thì vốn chủ ở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn. Chủ đầu tư phải đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.

Ở giai đoạn phát triển, Luật Kinh doanh BĐS quy định trước khi mở bán, chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dự án. Về tiến độ dự án, Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.

Ở giai đoạn mở bán, Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán. Lần đầu thanh toán phải thấp hơn hoặc bằng 30% giá trị sản phẩm bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay không quá 30%). Với thuê mua, tổng thanh toán những lần tiếp theo sẽ thấp hơn hoặc bằng 50% (hiện nay ở thấp hơn hoặc bằng 70%).

Giá nhà tăng vì nhiều "chi phí không tên"

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giảm giá BĐS là một bài toán khó cho chủ đầu tư và các doanh nghiệp.

Nguyên nhân là đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư hiện rất cao, bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án.

"Quá trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, làm tăng giá BĐS", bà nói.

Theo bà Hằng, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất 2 năm, thậm chí là nhiều hơn.

"Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn một kênh để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này kéo giá bán của các căn hộ gia tăng và có tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá", bà phân tích.

Ông N.Q.P, Giám đốc doanh nghiệp địa ốc ở TP.HCM bày tỏ, hơn ai hết, doanh nghiệp rất thấu hiểu và mong muốn làm nhiều dự án nhà ở giá rẻ bởi doanh nghiệp không cần bán hàng thì sản phẩm cũng hết. Nhưng, thị trường hiện nay rất khó nếu không có trợ lực của cơ quan chức năng.

"Để cấu thành giá nhà ở thì phải tính đến chi phí đất đai, chi phí xây dựng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Chi phí đất đai không giảm thì doanh nghiệp không thể làm nhà ở giá rẻ, chưa kể các chi phí khác như chi phí bán hàng, tài chính", ông cho hay.

Chia sẻ thêm, vị Giám đốc cho biết, hiện nay, quỹ đất ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM rất khan hiếm, nếu có thì giá cũng rất đắt đỏ và việc vướng mắc pháp lý là một nguyên nhân lớn dẫn đến việc giá nhà tăng liên tục các năm qua.

"Thủ tục dự án càng kéo dài, chi phí đầu tư càng tăng cao, để có lợi nhuận buộc doanh nghiệp phải tính toán vào giá bán, người mua nhà là người chịu thiệt thòi. Còn nếu để giảm giá nhà, chỉ còn một cách là doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Nhưng điều này rất khó cho doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay", ông nhấn mạnh và đánh giá những chủ đầu tư có quỹ đất, dự án trong tay đang trở thành người điều khiển cuộc chơi.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, việc tăng giá chung cư ở Hà Nội hay TP.HCM thời gian qua là câu chuyện bình thường, đó là quy luật cung cầu. Tuy có tình trạng "găm hàng, thổi giá" nhưng sau đó cũng đã được điều chỉnh.

Về hiện tượng thị trường tăng giá, đất nền là mới là phân khúc cần xem xét vì đã tăng quá đà so với giai đoạn trước. Còn với chung cư, đặc biệt ở đô thị như Hà Nội, TP.HCM là câu chuyện tất yếu bởi nhu cầu ngày càng tăng cao.

"Ở đô thị lớn, khi dân số, lực lượng tri thức, chuyên gia tăng, thu nhập ngày càng cải thiện… thì nhu cầu nhà ở sẽ lớn hơn. Đối với chủ đầu tư, họ mất quá nhiều chi phí tạo lập dự án và những "chi phí không tên" nên họ không thể bán nhà ở giá rẻ", TS. Hiển bình luận.