Hoang mang khi làm thủ tục giao đất cho doanh nghiệp

Viễn cảnh trên hoàn toàn có thể xảy ra trong tương lai, thậm chí đã có ví dụ thực chứng khi ngày 30/7 vừa qua, Sở Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) TP.HCM có văn bản số 7477 gửi tới 62 Sở TN&MT các địa phương để hỏi về trường hợp Công ty Cổ phần V… xin thuê đất thực hiện dự án Nhà máy xử lý chất thải rắn tại huyện Củ Chi, đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư. Sở TN&MT cần trả lời của 62 địa phương về việc Công ty V… có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hay không để làm cơ sở tham mưu cho UBND thành phố quyết định cho Công ty V… thuê đất.

Tình huống này khiến các nhà đầu tư không khỏi lo lắng bởi việc chờ đủ ý kiến của 62 địa phương sẽ làm gia tăng thủ tục, gây lãng phí thời gian, chi phí cơ hội của doanh nghiệp. Một yếu tố quan trọng nữa là công văn này có tính chất "xin hỗ trợ", không phải một thủ tục hành chính nên các Sở TN&MT cũng không bắt buộc phải trả lời. Ngoài ra, thời hạn trả lời cũng không được quy định nên việc lấy ý kiến có thể kéo dài, gây đình trệ thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Nguyên nhân dẫn đến việc này là quy định mới của Luật Đất đai năm 2024. Tại điểm c khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai quy định điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án là "Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền... Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước".

Quy định này cơ bản kế thừa Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 (yêu cầu nhà đầu tư không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác). Tuy nhiên việc Luật Đất đai mới nhấn mạnh phải xác định người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật đất đai với tất cả các thửa đất trên cả nước buộc các Sở TN&MT cẩn trọng, phải hỏi thêm địa phương khác để tránh bỏ lọt vi phạm của doanh nghiệp.

Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2024 mở rộng trường hợp doanh nghiệp vi phạm pháp luật đất đai với mọi thửa đất sử dụng (Luật trước đây chỉ xem xét trường hợp doanh nghiệp sử dụng đất trong dự án), khiến khâu kiểm tra trở nên khó khăn, phức tạp hơn. Quy định mới này gây lúng túng cho Sở TN&MT trong việc xác định thế nào là không có vi phạm trên phạm vi cả nước.

Điều đáng chú ý là nội dung nêu trên không giao Chính phủ quy định chi tiết nên đã không được làm rõ hơn trong các Nghị định của Chính phủ hay Thông tư của Bộ TN&MT.

Hiện nay, một số địa phương khi tham mưu thủ tục giao đất, cho thuê đất rất băn khoăn về cách xác định điều kiện doanh nghiệp không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án.

Nín thở chờ dữ liệu

Một điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc áp dụng công nghệ thông tin, ứng dụng cách mạng công nghiệp 4.0 vào quản lý đất đai. Tại Chương XV đã dành riêng một Mục quy định về giám sát, theo dõi và đánh giá đối với quản lý, sử dụng đất. Trong đó, Điều 233 quy định về "Hệ thống theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai", là một bộ phận của "Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai", được thu thập thông tin từ quá trình thi hành pháp luật về đất đai trên cả nước. Luật giao các cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm cập nhật thông tin lên Hệ thống và công khai để các tổ chức, cá nhân tìm hiểu.

Quy định trên được hướng dẫn, làm rõ tại Nghị định 102năm 2024 quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Điều 101 Nghị định 102 quy định việc theo dõi và đánh giá đối với việc chấp hành pháp luật về đất đai bao gồm theo dõi tình hình vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất (các hành vi lấn đất, chiếm đất, hủy hoại đất; sử dụng đất không đúng mục đích; không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất đối với dự án). Điều 102 Nghị định 102 cũng quy định rõ việc cung cấp và phản ánh thông tin về quản lý, sử dụng đất đai để cập nhật vào Hệ thống theo dõi và đánh giá việc quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy trong tương lai, khi Bộ TN&MT cùng các địa phương đã xây dựng hoàn thiện và vận hành đồng bộ Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai thì mọi thông tin vi phạm pháp luật về đất đai của người sử dụng đất, việc chấp hành quyết định xử phạt, biện pháp khắc phục... đều sẽ được cập nhật lên Hệ thống và Sở TN&MT có thể dễ dàng tra cứu khi thẩm định điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án theo Điều 122 Luật Đất đai mới.

Tuy nhiên do hiện nay Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai chưa được xây dựng nên các địa phương có thể phải áp dụng biện pháp "thủ công" là gửi công văn cho các địa phương khác để phối hợp, hỗ trợ. Điều này gây lo lắng cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp lớn, triển khai nhiều dự án tại nhiều địa bàn trên cả nước.