Luật Đất đai 2024 sẽ giải quyết mâu thuẫn giữa khung giá đất và giá thị trường

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản (BĐS).

Xoay quanh vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn của Savills Việt Nam đã có những chia sẻ với Nhadautu.vn.

Theo bà, công tác định giá đất trong Luật Đất đai mới đã có những thay đổi thế nào so với luật hiện hành?

Bà Giang Đỗ: Nếu như Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất thì Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường.

Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất. Giá trị thị trường, theo định nghĩa của Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC) là "Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc".

Giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người mua và người bán trên thị trường. Khi đó, đất sẽ được giao cho nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất. Cách tiếp cận này giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Tương lai, khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất, các thông tin mua bán chuyển nhượng sẽ được công khai. Lúc này, người mua và người bán có thể truy cập để tìm hiểu thông tin giao dịch, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường BĐS.

Ngoài ra, việc mua bán chuyển nhượng BĐS cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Bà đánh giá thế nào về các phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai mới? Các phương pháp này có ưu và nhược điểm ra sao?

Bà Giang Đỗ: Trước đây, luật thiếu các quy định rõ ràng, đến nay, Điều 158 của Luật Đất đai mới đã quy định chi tiết về các phương pháp định giá và các trường hợp và điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Luật cũ quy định 5 phương pháp định giá là so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Còn luật mới chỉ còn 4 phương pháp, trong đó phương pháp chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.

Tuy nhiên, có 2 phương pháp thường được sử dụng trong định giá dự án phát triển là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư.

Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để xác định giá trị của tài sản cần định giá; phù hợp với các tài sản như nhà phố hoặc căn hộ với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều, giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh. Đồng thời, đây cũng là phương pháp đơn giản, dễ hiểu và tiết kiệm thời gian.

Dẫu vậy, phương pháp này cũng có những điểm yếu nhất định như dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu - đây là điểm hạn chế quan trọng nhất. Ngoài ra, phương pháp yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, mà ở đó có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt đối với tài sản cần định giá là dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do sự khác biệt về cấu phần mỗi loại hình sử dụng đất.

Đối với phương pháp thặng dư: Phương pháp này đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án và được thực hiện bằng cách ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp, thẩm định viên đồng thời cũng đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lợi của dự án, hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư.

Phương pháp thặng dư cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đem lại giá trị cao nhất hay được gọi là giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất. Dù có nhiều lợi ích, phương pháp này cũng đòi hỏi mô hình tài chính phức tạp và hiểu biết chuyên môn tài chính, nắm rõ về dự báo thị trường giá bán và chi phí, kế hoạch phát triển dự án. Do đó, phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do thu thập dữ liệu thị trường rộng rãi.

Một vấn đề quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như dự báo doanh thu, ước tính chi phí và thời gian dự án. Mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.

Luật mới được cho là sẽ giải quyết nhiều vướng mắc trong thực tiễn. Vậy, quan điểm của bà về những thay đổi này như thế nào?

Bà Giang Đỗ: Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá đất, giải quyết các mâu thuẫn giữa giá khung và giá thị trường thực tế. Với quy định loại bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất được cập nhật hàng năm nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác giá trị thị trường hiện tại của đất.

Đồng thời, luật cũng quy định xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất đối với khu vực nào có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất chi tiết. Bảng giá đất sẽ được sử dụng để ước tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất cho cá nhân và hộ gia đình và giá khởi điểm đấu giá. Một điểm thay đổi nữa là bảng giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất, khác với trước đây là sử dụng giá được kê khai trên hợp đồng chuyển nhượng.

Đặc biệt, thay đổi lớn trong Luật Đất đai 2024 là mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể. Nếu như trước đây UBND cấp tỉnh là có quan có thẩm quyền, thì nay đã quy định thẩm quyền này được phân bổ cho cả cấp tỉnh và cấp huyện, tùy từng trường hợp cụ thể đáp ứng điều kiện.

Tôi cho rằng, việc mở rộng này cho phép quyết định và phản ứng kịp thời hơn, loại bỏ thời gian kéo dài do phải chờ các cấp chính quyền cao hơn quyết định. Cấp huyện, được kỳ vọng sẽ nắm rõ điều kiện và nhu cầu địa phương, từ đó có đánh giá chính xác và kịp thời về giá đất.

Tác động của những thay đổi này ra sao, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có những tác động cụ thể. Trong đó, đối với thị trường BĐS sẽ tăng cường tính hiệu quả, minh bạch và thanh khoản.

Đối với giải phóng mặt bằng, giá đất bồi thường cho các dự án sẽ tăng, kéo theo tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án phát triển tăng. Từ đó, rất có thể giá BĐS dự án tăng để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ tăng do được tính dựa trên giá trị thị trường, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, qua đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.

Tóm lại, Luật Đất đai 2024 mang đến những thay đổi lớn trong việc định giá đất, tiếp cận linh hoạt và phản ứng nhanh hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới nhằm nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách Nhà nước.

Xin trân trọng cám ơn bà!

Bài liên quan

Chính phủ thông qua đề nghị Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/7

Đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ đầu tháng 7

[Café Cuối tuần] Sứ mệnh của Luật Đất đai

Giá bất động sản sẽ giảm bởi tác động của Luật Đất đai sửa đổi