Ngay khi Quốc hội vừa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), tôi được mời dự tọa đàm về tác động của luật đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cùng khách mời là một đại biểu Quốc hội và một doanh nhân ngành bất động sản.

Từ việc bàn luận những điểm mới tích cực của luật mới, khắc phục những hạn chế của luật hiện hành, các khách mời đều có chung kết luận: Để Luật Đất đai thành công thì không chỉ dừng lại ở việc ban hành luật hay các nghị định, thông tư mà còn nằm ở khâu tổ chức thi hành, nên công tác truyền thông chính sách, tuyên truyền phổ biến pháp luật cần được đề cao để tinh thần đổi mới của luật thực sự đi vào dòng chảy cuộc sống.

Biến đất đai thành nguồn lực phát triển

Từ 5 năm trước, các cơ quan đã bắt đầu lập báo cáo tổng kết để tiến tới xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi). Nhìn nhận lại quá trình thực thi Luật Đất đai 2013, có thể đúc rút ra rằng "Nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất", như phát biểu của một nhà lãnh đạo từ 2 năm trước khi bàn luận về căn cứ chính trị xây dựng, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai.

Xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) là quá trình đi tìm câu trả lời cho những câu hỏi lớn: Vì sao nguồn lực đất đai chưa thực sự trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển? Vì sao sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp? Vì sao các khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai ngày một nhiều và gay gắt hơn?...

Nhiệm vụ trọng tâm của Luật Đất đai 2024 đã được nêu rõ trong Nghị quyết 18-NQ/TW của Đảng: Nguồn lực đất đai phải được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; tạo động lực để nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Một cách ngắn gọn, nhiệm vụ của luật là giúp xây dựng đất nước giàu mạnh, hùng cường nhưng không có chủ thể nào trở nên bần cùng hóa, bị bỏ lại phía sau.

Đi vào từng quy định, có thể thấy đạo luật này sẽ tạo cơ hội tốt cho tăng trưởng. Luật quy định tăng cường đấu giá, đấu thầu để chủ yếu phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế thị trường. Theo đó, Luật đã liệt kê cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu và đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội, ví dụ: giao đất làm nhà ở xã hội, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...

Ngoài các trường hợp trên thì luật quy định phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, có năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao, đặc biệt phải có năng lực "thật" thông qua các dự án đã hoàn thành. Điều đó giúp "thanh lọc" thị trường, các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh, giúp thị trường phát triển theo chiều sâu, chuyên nghiệp.

Đồng thời cơ chế đấu giá, đấu thầu còn hạn chế triệt để các "doanh nghiệp sân sau" được giao đất trực tiếp theo cơ chế chỉ định là lý do căn bản khiến nguồn lực đất đai không được khai thác, sử dụng hiệu quả suốt những năm qua.

Một điểm mới đáng lưu ý của luật là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đầu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Quy định này triệt để quan điểm chỉ thu hồi đất trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho người dân trong cả khu vực rộng lớn. Các dự án quy mô nhỏ lẻ, không đáp ứng tiêu chí một khu đô thị sẽ không được thu hồi đất nhằm bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân.

Một vấn đề lớn cũng được quan tâm là luật mới đã thể chế hóa quan điểm đẩy mạnh hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Các dự án sản xuất, kinh doanh cơ bản sẽ phải thuê đất trả dần từng năm là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Các loại đất này mang bản chất là một tư liệu sản xuất quan trọng của nền kinh tế, việc buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng "găm giữ đất", chờ tăng giá rồi "bán" thời gian qua.

Người thuê đất trả tiền hằng năm không được "bán" đất, chỉ được bán hoặc cho thuê công trình trên đất sau khi đã hoàn thành xây dựng. Như vậy, luật buộc người sử dụng đất phải sớm đưa đất vào sử dụng. Hơn nữa, doanh nghiệp khi không phải nộp "một cục" tiền thuê đất sẽ dành nguồn tiền đầu tư vào tài sản. Chính sách này giúp hạn chế yếu tố "đầu cơ", khuyến khích các doanh nghiệp có nhu cầu thực, có thế mạnh, năng lực, kinh nghiệm để triển khai dự án khách sạn, trung tâm thương mại, dịch vụ..., đất đai vì thế sẽ được sử dụng hiệu quả hơn, tạo nguồn thu từ thuế, phí, lệ phí và cơ hội việc làm.

Gia cường ổn định xã hội

Các chính sách mới mang tới sự lạc quan về việc biến đất đai thành nguồn lực quan trọng cho phát triển. Ở vế còn lại, luật liệu có đảm bảo công bằng và ổn định xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể?

Chính sách đất đai thời kỳ mới sẽ tạo ra dư địa cho tăng trưởng kinh tế nhưng không được phép bỏ quên lợi ích của nhóm chủ thể "người dân". Trái lại, người dân phải được quan tâm đầu tiên và phải đóng vai trò trung tâm của mọi chính sách pháp luật.

Đấu giá, đấu thầu là những công cụ phân bổ nguồn lực đất đai cạnh tranh, minh bạch theo cơ chế thị trường, nhưng với hiện trạng phần lớn diện tích đất đai đã có người sử dụng, việc thực hiện cơ chế đấu giá, đấu thầuphải bắt nguồn từ quyết định thu hồi đất của người đang sử dụng. Đây luôn là vấn đề "nóng bỏng" nhất của Luật Đất đai và luôn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện.

Như đã nêu trên, đối với nhà ở thương mại, luật mới chỉ cho phép thu hồi đất thực hiện dự án khu đô thị đồng bộ hạ tầng là điểm mới tích cực, phần nào dung hòa các mâu thuẫn xã hội. Người nông dân bị thu hồi các thửa ruộng, sau khi được bồi thường, hỗ trợ có thể tiếp tục sinh sống tại khu vực lân cận và thụ hưởng các tiện ích do dự án mang lại, đồng thời có cơ hội chuyển đổi việc làm khi dự án triển khai.

Người dân mất đất là những người đầu tiên phải hi sinh lợi ích cho các dự án cần phải được bù đắp thỏa đáng. Để giảm thiểu bất công thì phải làm thật tốt khâu bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Luật quy định giá đất để tính tiền bồi thường cho người dân phải là giá đất cụ thể, được tính toán thật sòng phẳng theo nguyên tắc thị trường.

Trở lại vấn đề đã nêu ở đầu bài viết: Để Luật Đất đai thành công thì không chỉ dừng lại ở các quy định trên giấy mà còn nằm ở khâu tổ chức thi hành pháp luật củacấp địa phương.

Chẳng hạn, Luật Đất đai hiện nay vốn đã nêu rõ: nếu người dân bị thu hồi đất thì tiền bồi thường xác định theo giá đất cụ thể; nhưng giá đất cụ thể lại được tính theo phương pháp hệ số điều chỉnh, trên nền bảng giá đất và luôn xa rời thị trường. Việc bỏ khung giá đất của Chính phủ sẽ trao quyền cho địa phương (gắn liền với trách nhiệm) tự xác định bảng giá đất cập nhật thị trường địa phương mình. Trách nhiệm định giá đất để bồi thường thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi nay được trao toàn bộ cho chính quyền địa phương.

Việc luật cho phép đa dạng hóa hình thức bồi thường (bằng nhiều loại đất hoặc bằng tiền) cũng tạo sự linh hoạt cho địa phương cũng như cho người dân. Các quy định về bố trí tái định cư cũng phản ánh rõ tinh thần Nghị quyết 18: phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc tái định cư phải trên nguyên tắc dành những khu đất có điều kiện tốt nhất, sinh hoạt thuận tiện nhất cho người dân, sau đó mới dành để kinh doanh.

"Bồi thường sòng phẳng, hỗ trợ thực chất, tái định cư thuận tiện" là chìa khóa thành công khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế. Dĩ nhiên để chính sách đi vào đời sống vẫn còn một chặng đường dài, phụ thuộc "chất lượng" thi hành luật.

Luật Đất đai đem đến những triển vọng lạc quan ban đầu, nhưng chúng ta hẳn chưa quên một vài cuộc "đấu giá cuội", "vây thầu", "quân xanh quân đỏ"… những năm qua, hay những cuộc ngã giá "trên trời" để thổi giá đất, gây nhiễu loạn thị trường. Bởi vậy để luật thực sự đi vào đời sống thì tôi đánh giá khâu tổ chức thi hành còn quan trọng hơn ban hành luật. Sự chủ động, linh hoạt, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm vì lợi ích chung của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định thành công của chính sách đất đai thời kỳ mới với mục tiêu biến đất đai thành nguồn lực để đất nước vững mạnh, nhiều người giàu lên mà không ai bị nghèo đi.

Bài liên quan

Thủ tướng phân công soạn thảo 16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai 2024

'Luật Đất đai có nhiều điểm mới thúc đẩy đầu tư'

Thủ tướng: Sớm hướng dẫn để đưa Luật Đất đai vào cuộc sống

Giá bất động sản sẽ giảm bởi tác động của Luật Đất đai sửa đổi