'Giải mã' quyền thuê trong hợp đồng thuê đất theo Luật Đất đai 2024

Điều đó đặt ra yêu cầu cần nhìn nhận đúng bản chất thật sự của "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" để thống nhất áp dụng pháp luật, từ đó thực sự tháo gỡ, khơi thông nguồn lực đất đai.

Trước tiên, cần nhấn mạnh rằng một đổi mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là đẩy mạnh thuê đất trả tiền hằng năm, hạn chế tối đa các trường hợp trả tiền thuê đất một lần nhằm ổn định nguồn thu ngân sách.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đã đề ra nhiệm vụ: "Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước".

Với chủ trương trên, đa số các dự án sản xuất, kinh doanh sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá trong 5 năm). Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định chỉ có 3 nhóm trường hợp được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, các trường hợp còn lại bắt buộc phải thuê đất trả tiền hằng năm.

Việc thuê đất trả tiền hằng năm cũng đặt ra một khái niệm pháp lý hoàn toàn mới: "Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất". Theo giải thích từ ngữ tại Điều 3, đây là "quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan".

Khái niệm pháp lý mới này đã thu hút sự chú ý của nhiều tác giả, nhà nghiên cứu. Đã có rất nhiều bài viết phân tích, mổ xẻ khái niệm mới này.

Khái niệm rộng, bản chất hẹp

Đi sâu vào các quy định, Luật Đất đai 2024 cho phép tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài… thuê đất trả tiền hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất; bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại, được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản (Điều 34, 37, 41).

Tuy nhiên, Điều 46 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về 2 trường hợp: (i) Bán tài sản gắn liền với đất thuê trảtiền hằng năm; (ii) Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Theo đó, trường hợp 1 (bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm không kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất) được kế thừa giống như Luật Đất đai 2013, điều kiện đặt ra là tài sản trên đất phải được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký; đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch và dự án được phê duyệt, chấp thuận…

Với trường hợp 2 (bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất) thì ngoài điều kiện như tại trường hợp 1 thì còn phải đáp ứng thêm một điều kiện quan trọng khác: Bên bán tài sản đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (tiền giải phóng mặt bằng) mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Như vậy về mặt bản chất, "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm" có thể diễn giải một cách đơn giản rằng quyền này được sinh ra để khắc phục một vấn đề của thực tiễn cuộc sống: trường hợp người sử dụng đất A (tổ chức kinh tế, cá nhân…) được thuê đất trả hằng năm, A đã ứng trước tiền GPMB cho Nhà nước và được Nhà nước khấu trừ dần vào tiền thuê đất từng năm.

Giả định doanh nghiệp A đã ứng trước tiền GPMB và được quy đổi thành tiền thuê trả trước cho 20 năm thuê đất (tức là từ năm thứ 21 doanh nghiệp A mới phải nộp tiền thuê). Doanh nghiệp A xây công trình trên đất để khai thác nhưng sau 5 năm thì bán công trình cho doanh nghiệp B. Phải xử lý ra sao với tiền GPMB mà A đã ứng trước (và đã được quy đổi thành tiền thuê đất trả trước cho 15 năm còn lại)?

Với Luật Đất đai 2013 thì hoàn toàn không có cách nào để doanh nghiệp B được kế thừa quyền thuê từ doanh nghiệp A bởi với tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm, sau khi A bán tài sản cho B và nộp hồ sơ đăng ký biến động, UBND có thẩm quyền sẽ thu hồi đất của A để cho B thuê. Tại thời điểm thu hồi đất của A thì hợp đồng thuê đất của A với Nhà nước sẽ chấm dứt, doanh nghiệp A coi như "mất trắng" số tiền thuê đất đã trả trước cho 15 năm. Doanh nghiệp B phải nộp tiền thuê đất từ đầu, không được kế thừa số tiền thuê đất mà doanh nghiệp A đã nộp.

Nay, quy định mới của Luật Đất đai 2024 giúp tháo gỡ cho trường hợp cụ thể, cá biệt nêu trên. Theo đó, doanh nghiệp B sau khi mua tài sản sẽ được kế thừa quyền thuê đất của A cũng như số tiền GPMB mà A đã ứng. B cũng được coi là đã ứng trước tiền GPMB và được tính vào tiền thuê đất cho 15 năm tiếp theo. Từ đó, doanh nghiệp B sẽ được sử dụng đất mà không phải nộp tiền thuê trong thời gian đó, dẫn đến B phải "bồi hoàn" tương ứng cho A.

Rõ ràng, đây là một cơ chế bảo đảm hài hòa lợi ích 3 bên: Bên bán tài sản, bên mua và Nhà nước. Chính sách này giúp "an dân", giúp doanh nghiệp yên tâm khi thuê đất để sản xuất trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 buộc doanh nghiệp phải thuê đất trả dần từng năm.

Như vậy, đi từ quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024 thì "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm" mang bản chất rất hẹp, áp dụng cho một trường hợp cá biệt. Nhưng việc Luật sử dụng thuật ngữ mang tính phổ quát "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" cùng với giải thích rất rộng tại Điều 3 ("quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm") lại gây cách hiểu sai lệch. Với nội hàm hẹp như vậy, sẽ phù hợp hơn nếu đặt tên quyền này là "quyền kế thừa các lợi ích trong hợp đồng thuê đất", hoặc rõ hơn là "quyền kế thừa số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước trong hợp đồng thuê đất".

Việc sử dụng thuật ngữ "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" hiện đang dẫn đến một số quan điểm sai lệch. Như đã nêu trên, Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định 2 trường hợp: (i) Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm; (ii) Bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm kèm theo quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Nhìn từ trường hợp (ii) Bán tài sản kèm theo quyền thuê đất soi chiếu vào trường hợp (i) Bán tài sản gắn liền với đất thuê tạo ra sự liên tưởng: Với trường hợp (i) Bán tài sản gắn liền với đất thuê thì bên mua tài sản không được nhận chuyển nhượng quyền thuê, như vậy sẽ không được Nhà nước cho thuê đất!? Trong khi đây là quy định đã có từ Luật Đất đai 2013 và áp dụng ổn định suốt 10 năm qua (Điều 189 Luật Đất đai 2013 quy định người mua tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm sẽ được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất…)

Như vậy thời gian tới, cần có một quy định cụ thể tại cấp Nghị định hoặc Thông tư để làm rõ trường hợp này, hoặc ít nhất nhất Bộ TNMT cần có công văn hướng dẫn để địa phương, doanh nghiệp, người dân có cách hiểu thống nhất về khái niệm "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất".

Như đã nêu ở phần đầu bài viết, khái niệm "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" sinh ra nhằm giúp khơi thông nguồn lực đất đai trong trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm. Tuy nhiên nếu không có cách hiểu thống nhất thì mục đích nêu trên có thể không đạt được, ngược lại còn tạo ra sự "trói buộc" nếu cán bộ, công chức nhà nước giải thích pháp luật theo hướng: Nếu bên bán tài sản không thuộc trường hợp đã ứng trước tiền GPMB mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất thì sẽ không có quyền bán tài sản kèm theo quyền thuê đất, như vậy bên mua tài sản không được kế thừa quyền thuê đất!?

"Khoảng trống" của Luật Đất đai

Tại các Điều 34, 37, 41 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định quyền bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, không quy định người sử dụng đất được thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Đây là một "khoảng trống" tiếc nuối của Luật Đất đai 2024 bởi phải có quy định rõ ràng thì ngân hàng thương mại mới có cơ chế rõ ràng để nhận tài sản bảo đảm là tài sản trên đất (công trình xây dựng) và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Ví dụ nếu công trình xây dựng được định giá 100 tỷ đồng, chủ đầu tư đã ứng trước tiền GPMB là 200 tỷ đồng, nếu cho phép chủ đầu tư thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì tài sản bảo đảm sẽ có giá trị 300 tỷ đồng, tạo thuận lợi cho chủ đầu tư cũng như cho ngân hàng.

Mặc dù quan hệ cho vay là quan hệ dân sự, kinh doanh thương mại và tôn trọng quyền định đoạt của các bên nhưng với một lĩnh vực đặc thù, nhạy cảm như tín dụng thì nhiều khả năng, ngân hàng trường hợp này sẽ không tính số tiền GPMB mà chủ đầu tư đã ứng trước cho Nhà nước vào giá trị tài sản bảo đảm do Luật Đất đai không có quy định. Chủ đầu tư sẽ ít nhiều chịu thiệt thòi khi phải bỏ ra một số tiền lớn để ứng cho Nhà nước GPMB nhưng lại không được thế chấp để huy động vốn nhằm phát triển dự án.

Bài liên quan

'Khẩu vị' thuê đất công nghiệp của doanh nghiệp FDI thế nào?

Những đối tượng nào được gia hạn nộp thuế, tiền thuê đất năm 2024?

Loạt sai phạm của doanh nghiệp được Bình Định cho thuê đất làm dự án

Ban Quản lý Khu kinh tế Bình Định 'được lệnh' thu 400 tỷ tiền sử dụng đất, thuê đất