[Café Cuối tuần] Đánh thuế tài sản: Giải pháp căn cơ chống đầu cơ bất động sản?

Lại đề xuất đánh thuế tài sản

Chiều 27/9, thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi tái nhắc lại một đề xuất của Bộ này vào năm 2017 là thuế đánh vào tài sản (ngôi nhà thứ hai và nhà đất bỏ trống). Trước đó hôm 18/9 Bộ Xây dựng có báo cáo gửi Chính phủ đề xuất chín giải pháp, trong đó có giải pháp đánh thuế tài sản đối với chủ thể sở hữu ngôi nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế đầu cơ bất động sản.

Cụ thể, mục tiêu của đề xuất này là ngăn chặn tình trạng nhiều người mua nhà đất không để sử dụng mà chỉ để đầu cơ, đẩy giá lên cao và gây rối loạn thị trường. Bộ Xây dựng hy vọng chính sách thuế này sẽ tạo ra cơ chế công bằng, hạn chế những bất động sản bị bỏ trống và thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hiệu quả, từ đó giúp ổn định giá nhà và đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Trước đề xuất của Bộ Xây dựng, từ năm 2017 nhiều ý kiến từ các cơ quan và cử tri cũng đã đề xuất việc đánh thuế tài sản, đặc biệt là đối với ngôi nhà thứ hai, như từ Bộ Tài chính, Hiệp hội Bất động sản TP HCM... Năm 2023, cử tri TP.HCM đã kiến nghị đánh thuế cao đối với các tài sản bất động sản không sử dụng hoặc bị bỏ trống nhằm chống lại tình trạng đầu cơ và lãng phí tài nguyên.

Là cơ quản lý ngân sách, Bộ Tài chính cũng cho biết đã xem xét và nghiên cứu việc đánh thuế đối với nhà ở thứ hai và bất động sản không sử dụng thông qua luật thuế bất động sản.

Tuy nhiên, các đề xuất này luôn gặp các ý kiến phản biện nặng ký, như khi áp thuế sẽ khó khăn trong việc xác định giá trị thực của bất động sản, diện tích cụ thể hay nguồn gốc hình thành tài sản; Việc đánh thuế cần được thiết kế cẩn thận để tránh ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người dân, đặc biệt là những người không có ý định đầu cơ nhưng sở hữu nhiều tài sản vì lý do gia đình hoặc thừa kế... Rồi thiết kế chính sách không cẩn thận lại làm tăng giá thuê nhà đối với sinh viên, công nhân, người lao động nghèo trong bối cảnh mục tiêu 1.000.000 căn nhà ở xã hội còn quá xa xôi...

Thêm vào đó, các thách thức về cơ chế giám sát, định giá, và thu thuế vẫn còn gây tranh cãi giữa các cơ quan và làm chậm tiến độ áp dụng chính sách. Mô hình thành công trong việc kiểm soát đầu cơ qua thuế tài sản.

Thật ra việc kiểm soát đầu cơ nhà đất qua thuế không mới, và vốn dĩ nó được nghĩ đến đầu tiên chính là sự "bất động" của nó, nghĩa là đối tượng chịu thuế không có "chân" mà trốn chạy sự kiểm soát của cơ quan chức năng.

Một mô hình rất hay đến từ tỉnh British Columbia (Canada) đã áp dụng thành công thuế Nhà Đầu Cơ và Đầu Tư (Speculation and Vacancy Tax - SVT) để kiểm soát tình trạng bất động sản bị bỏ trống và ngăn chặn đầu cơ. Mức thuế này, lên tới 2% giá trị bất động sản cho người mua từ nước ngoài và 0,5% cho người dân trong nước, đã giúp giảm đáng kể số lượng nhà không sử dụng và ổn định thị trường bất động sản tại các khu vực đô thị như Vancouver.

Hay như ở Singapore trước tình trạng "đất chật, người đông" đã phải áp dụng thuế bổ sung (Additional Buyer’s Stamp Duty - ABSD) cho những người mua căn nhà thứ hai trở lên, với mức thuế lên tới 17% cho người dân và 25% cho người nước ngoài. Chính sách này không chỉ kiềm chế tình trạng đầu cơ mà còn đảm bảo sự ổn định của thị trường nhà ở.

Bên cạnh đó, Singapore còn hạn chế việc "lướt sóng" bất động sản bằng cách yêu cầu chủ sở hữu phải giữ nhà trong thời gian ít nhất 3-5 năm trước khi được phép bán lại. Còn ở New Zealand đã cho thực thi chính sách "Bright-Line Test", một hình thức thuế lãi vốn áp dụng cho các bất động sản mua đi bán lại trong vòng 5 năm. Chính sách này nhằm ngăn ngừa các nhà đầu cơ mua bán nhanh chóng để kiếm lời. Nhờ đó, thị trường bất động sản New Zealand đã giảm bớt áp lực đầu cơ và giữ giá nhà ở mức ổn định hơn.

Gợi ý cho Việt Nam

Từ những ví dụ quốc tế, có thể thấy đánh thuế tài sản là một giải pháp hiệu quả để kiểm soát đầu cơ bất động sản. Việc áp dụng chính sách này tại Việt Nam có thể giúp giảm bớt tình trạng lướt sóng và tăng giá bất động sản bất hợp lý.

Tuy nhiên, cần cân nhắc các yếu tố đặc thù của thị trường Việt Nam như sự phức tạp trong việc định danh, định giá và giám sát tài sản, không cẩn thận chính sách chưa ra người nghèo, người lao động, sinh viên đã "lãnh đủ" do giá thuê nhà ở tăng vù vù... trong khi quỹ nhà ở xã hội còn rất hạn chế và nhu cầu vẫn tăng.

Một hệ thống thuế đánh vào ngôi nhà thứ hai, kết hợp với các biện pháp kiểm soát khác như hạn chế thời gian sở hữu trước khi được bán lại, có thể là bước đi quan trọng giúp bình ổn thị trường bất động sản và đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở. Chính sách này không chỉ làm giảm tình trạng đầu cơ mà còn tạo động lực cho việc sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, góp phần cải thiện sự phát triển bền vững của đất nước.

Chủ trương đánh thuế tài sản ngôi nhà thứ hai, trong tương lai, khi công cuộc chuyển đổi số, định danh cá nhân và tài sản thành công, sẽ là một trong những giải pháp quan trọng và căn cơ nhằm kiểm soát đầu cơ, ổn định thị trường và đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân, như kinh nghiệm thành công của Canada, Singapore và New Zealand.