Giá bất động sản 'ăn theo' tuyến metro

Hiện nay, Hà Nội có 2 tuyến metro đã đi vào hoạt động, gồm: Tuyến Metro số 2A (Cát Linh - Yên Nghĩa) đi vào hoạt động từ tháng 11/2021, với tổng chiều dài 13 km và tuyến Metro số 3 - giai đoạn 1 (Nhổn - ga Hà Nội), được đưa vào khai thác từ đầu tháng 8/2024, với chiều dài là 8,5 km.

TP. Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2030, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 97 km tuyến metro, gồm: Tuyến số 2, phần còn lại tuyến số 3 và tuyến số 5. Đến năm 2035, thành phố sẽ tiếp tục khai thác 301 km trên tổng 398 km đường sắt, chiếm 76% tổng chiều dài đường sắt, gồm: Tuyến số 1, 2 kéo dài đi Sóc Sơn, số 2A kéo dài đến Xuân Mai, số 3 kéo dài đi Sơn Tây, số 4, 6, 7, 8 và tuyến kết nối các đô thị vệ tinh. Đến năm 2045, thành phố sẽ hoàn tất 200 km tuyến metro của các tuyến điều chỉnh và bổ sung theo quy hoạch chung được phê duyệt.

Savills Hà Nội cho biết, tỷ lệ hành khách sử dụng metro ở Hà Nội hiện nay thấp hơn đáng kể so với các thành phố lớn trong khu vực, tương ứng mức 1% dân số. Trong khi tỷ lệ này ở Singapore, Bangkok (Thái Lan) và Kuala Lumpur (Malaysia) lần lượt là 50%, 15% và 10%.

Bà Hồng Vân, Phó Giám đốc, Bộ phận Định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, hệ thống metro ở Hà Nội có tổng chiều dài còn hạn chế do chỉ mới đưa vào sử dụng 22 km. Con số này bằng 1/10 so với các thành phố khác khiến việc đi lại và kết nối giao thông cho người dân chưa được thuận tiện.

"Thói quen di chuyển của người dân cũng là một yếu tố quan trọng. Người dân Việt Nam ưa chuộng sử dụng phương tiện cá nhân, đặc biệt là xe máy. Ở Việt Nam, metro mới được sử dụng trong 3 năm. Trong khi các nước trong khu vực đã có từ 20-30 năm, và tại các nước phát triển, con số này thậm chí lên đến 100 năm", bà nói.

Đồng thời, chính sách điều phối phương tiện giao thông cá nhân của cơ quan chức năng trước đây chưa quyết liệt. Chủ trương hạn chế xe cá nhân để giảm ùn tắc, ô nhiễm tại các đô thị đã được đặt ra cách đây hơn 20 năm và nhiều lần được bàn thảo, nhưng chưa có giải pháp hiệu quả được thực hiện.

Tuy nhiên, bà Vân cho rằng, trong tương lai có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự phát triển của metro. Cụ thể, Luật Thủ đô 2024 đã được thông qua, trong đó, Hà Nội sẽ hạn chế phương tiện cá nhân vào trung tâm nhằm giảm thiểu tắc đường và phát thải thông qua việc áp dụng phí giảm ùn tắc giao thông.

Chia sẻ thêm, bà Vân cho biết, đối tượng sử dụng metro hiện tại ở Việt Nam và các nước trong khu vực chủ yếu vẫn là đối tượng đi làm hoặc học sinh, sinh viên. Nhóm đối tượng này chiếm 90% tổng lượng khách lưu thông. Ở Hà Nội, khách metro gồm 47% người đi làm, 45% học sinh sinh viên và 8% còn lại sử dụng cho các mục đích khác. Ở Singapore, con số này là 50% người đi làm và 43% sinh viên. Ở Kuala Lumpur, nhóm hành khách chính gồm 36% người đi làm và 58% sinh viên.

Độ tuổi sử dụng metro đa phần là người trẻ hoặc trung niên. Nhóm độ tuổi tham gia phương tiện công cộng ở Singapore gồm các nhóm tuổi 18-24, 25-34 và 35-44, chiếm lần lượt 35%, 40% và 12%. Ở Bangkok, các nhóm tuổi 21-30, 31-40 và 41-50, chiếm lần lượt 25%, 38% và 18% số hành khách đi tàu điện. Ở Kuala Lumpur, phần lớn thuộc các nhóm tuổi 21-30 và 31-40, chiếm lần lượt 53% và 37% số hành khách.

Giá bất động sản xung quanh tuyến metro tăng cao

Theo vị chuyên gia, trong quá khứ giá bán và giá cho thuê bất động sản xung quanh các nhà ga metro sẽ hưởng mức giá tốt hơn so với các vị trí khác.

Tại Singapore, người dân sẵn lòng chấp nhận giá căn hộ trong phạm vi 400 m với nhà ga tuyến Circle Line chênh khoảng 15% so với ngoài phạm vi trên khi tuyến này đi vào hoạt động năm 2012. Tại Kuala Lumpur, giá căn hộ trung bình (2017-2018) trong bán kính 800 m so với các ga tàu cao hơn 30% so với mức bình quân toàn thành phố. Ở Bangkok, giá bất động sản gần các tuyến metro sẽ tăng thêm từ 7-21% tùy theo khoảng cách đến nhà ga.

Tại TP.HCM, giá căn hộ dọc theo tuyến Metro số 1 (chưa hoàn thành) liên tục gia tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy thuộc vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi trong giai đoạn 2015-2023. Đơn cử, như căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến Metro số 1 kết nối từ trung tâm đến TP. Thủ Đức, mở bán từ cuối năm 2014, năm 2015 có giá từ 35-39 triệu đồng/m2 thì đến quý II/2024 đã đạt giá thứ cấp dao động từ 69-75 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, giá trung bình các căn hộ tại quận Cầu Giấy cho các phân khúc trong bán kính 500 m so với các nha ga tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng trên 40% trong vòng 1 năm từ quý III/2023 so với Quý III/2024.

"Chúng tôi đã kiểm tra dữ liệu tăng giá ở các khu vực nằm xa tuyến metro này thì mức giá căn hộ tại thị trường do nguồn cung thiếu hụt cũng đẩy mức giá tăng khoảng 25-35% tùy vị trí. Điều này cho thấy, lợi thế của nhà ga metro cũng đã tác động khiến cho giá bất động sản xung quanh tăng cao hơn 5-15% so với mức tăng giá chung", bà cho hay.

Tựu chung, bà Vân nhận định, tuyến metro sẽ góp phần làm tăng giá trị của bất động sản dọc lộ trình. Nhưng, quan trọng hơn, hệ thống metro giúp nâng cao đời sống xã hội của người dân.

Tàu điện được xem là phương tiện an toàn, so với các phương tiện cá nhân. Đồng thời, chi phí sử dụng tàu điện rất phải chăng, khi giá vé lượt ở Hà Nội là 8.000 đồng/lượt, thấp hơn đáng kể so với giá đặt Grabike, Grabcar (với lần lượt khoảng 12.000 đồng và 26.000 đồng cho 2 km đầu, và lần lượt 4.300 đồng, 10.000 đồng cho mỗi km tiếp theo). Giá vé tàu điện theo tháng ở Hà Nội chỉ 200.000 đồng, cũng rẻ hơn so với 2.000.000 đồng/tháng tiền xăng xe và chi phí gửi ô tô, phù hợp với mức thu nhập trung bình của người lao động là 7.500.000 đồng của Việt Nam.

"Phương tiện công cộng này không chỉ giúp giảm thiểu tai nạn, giảm ùn tắc giao thông mà còn góp phần giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhờ chạy bằng điện và tiết kiệm chi phí đi lại cho người dân", bà nhấn mạnh.