Cảnh báo tình trạng nở rộ nhận booking căn hộ ở Đà Nẵng

Nở rộ tình trạng nhận booking căn hộ

Thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ ở Đà Nẵng mới chỉ được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc vừa mới triển khai thi công, nhưng được các môi giới công khai thu "giữ chỗ", "booking ưu tiên" với mức từ 50 triệu đồng tùy loại căn.

Các giao dịch này không phải là hợp đồng mua bán nhưng lại được giới thiệu như "tấm vé" đảm bảo suất mua trong đợt mở bán chính thức. Đặc biệt, một số đơn vị còn đưa ra cam kết hoàn tiền nếu dự án "không ra hàng", ưu đãi lớn cho khách hàng…

Thông qua quảng cáo trên Facebook, phóng viên đã trao đổi với một môi giới tên N.T., đang nhận booking dự án căn hộ ở phường Hòa Cường, TP. Đà Nẵng.

Môi giới này cho biết, dự án đang có giá bán dự kiến 75 triệu đồng/m2 và hiện phía công ty đang nhận booking có hoàn trả 50 triệu đồng/1 số thứ tự.

Dự án sẽ mở bán tòa M1 trước vào cuối tháng này. Đặc biệt, N.T. tư vấn rằng nếu khách booking sớm sẽ được chiết khấu tối đa 5%; nếu vay thì sẽ được miễn lãi suất 0% đến khi nhận nhà (24 tháng), ân hạn gốc đến 5 năm…

Khi được hỏi về pháp lý mở bán dự án, môi giới cho biết, dự án đã có giấy phép xây dựng và hiện đang đẩy nhanh thi công phần móng và hầm để sớm hoàn thành. Người mua sẽ ký văn bản thỏa thuận với chủ đầu tư và đến tháng 3/2026 mới ký hợp đồng mua bán.

"Thông báo mở bán của Sở Xây dựng sẽ được cấp khi dự án hoàn thành phần móng, nên dự án đang được đẩy mạnh thi công để hoàn thành nghiệm thu phần móng", N.T. cho hay.

Tương tự, một dự án căn hộ khác ở phường Hòa Xuân (TP. Đà Nẵng) cũng được một công ty môi giới nhận booking với giá giữ chỗ 50 triệu đồng, mặc dù dự án này chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Vừa qua, công dân cũng đã phản ánh đến Sở Xây dựng Đà Nẵng liên quan đến việc nhận booking tại dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại, khách sạn và căn hộ Thành phố Huyền thoại - Đà Nẵng (The Legend City Danang).

Cụ thể, công dân phản ánh nhiều tháng nay ROX Signature và nhiều sàn giao dịch nhận booking, đặt chỗ, đặt cọc căn hộ từ 50 triệu đồng/căn đến 500 triệu đồng/căn tại dự án The Legend City Danang.

Người dân đặt câu hỏi: "Việc này có đúng quy định không? Giá bán có được đăng ký tại cơ quan chức năng và công khai không? Nếu các sàn giao dịch nhận đặt cọc, đặt chỗ, booking trái quy định thì có bị xử lý không?"

Sở Xây dựng Đà Nẵng khẳng định, dự án The Legend City Danang do Công ty TNHH MTV Vipico làm chủ đầu tư. Đến thời điểm này, dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Sở Xây dựng yêu cầu Công ty TNHH MTV Vipico chỉ được thực hiện kinh doanh bất động sản tại dự án này khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Đồng thời, không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở theo quy định.

Booking - "vùng xám" nguy hiểm

Liên quan đến vấn đề trên, trao đổi với Nhadautu.vn, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản cho rằng, hiện một số chủ đầu tư đã lợi dụng hoạt động booking nhằm lách luật để huy động vốn.

Theo ông Lập, các chủ đầu tư hay dùng cách này để tạo hiệu ứng thị trường, dựa vào tâm lý đám đông để "hô giá". Nhiều khi họ tạo cảm giác là khách mua nhiều, đặt chỗ nhiều, làm cho giá bị đẩy lên.

Việc này cũng là cách để họ thăm dò thị trường, xem nhu cầu thế nào để định ra chiến lược.

Theo ông Lập, nhà đầu tư cần hiểu rằng đây là hoạt động không đúng quy định pháp luật. Khi tham gia giao dịch dân sự không hợp pháp thì rủi ro rất lớn.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ pháp lý của dự án. Các dự án đã được Sở Xây dựng phê duyệt và có giấy phép mở bán mới đảm bảo an toàn.

Còn chuyên gia bất động sản Phan Thế Đức cho rằng, cần khẳng định rõ "booking" hay "thỏa thuận giữ chỗ" không phải là một hình thức giao dịch được pháp luật Việt Nam công nhận trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Theo ông Đức, cần phân biệt hai trường hợp. Đầu tiên là chủ đầu tư trực tiếp nhận tiền booking. Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng huy động vốn, đặt cọc hoặc mua bán căn hộ khi đã có văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do Sở Xây dựng xác nhận (bao gồm nghiệm thu phần móng, giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án đầy đủ…).

Nếu chủ đầu tư thu tiền bất kỳ dưới bất kỳ tên gọi nào (booking, giữ chỗ, thiện chí…) trước thời điểm này thì bị xem là một hình thức huy động vốn trái phép.

Trường hợp 2 là sàn môi giới, đơn vị phân phối tự nhận booking. Nếu việc nhận booking được thực hiện bởi các sàn môi giới thì đây không phải hành vi kinh doanh bất động sản hợp lệ, bởi sàn không có quyền thay mặt chủ đầu tư thu tiền.

Về bản chất, giao dịch này chỉ là: Một thỏa thuận giữ chỗ mang tính nội bộ; không gắn với quyền mua căn hộ thật; và không được pháp luật đảm bảo nếu xảy ra tranh chấp.

"Có thể nói booking là khoảng trống pháp lý, không bị cấm nhưng không được công nhận. Chính khoảng trống này khiến chủ đầu tư tận dụng để lách luật, sàn môi giới sử dụng booking như công cụ bán hàng sớm. Hoạt động này khó bị xử lý nếu không có chứng cứ thu tiền trái phép hoặc chiếm đoạt", ông Đức cho biết và nói thêm, booking trở thành vùng xám pháp lý, và vùng xám luôn là nơi thị trường tận dụng mạnh nhất.

Theo ông Đức, không chỉ Đà Nẵng, hiện nay hình thức này nở rộ ở các dự án khắp cả nước, đặc biệt các địa phương có nhiều dự án và thị trường đang nóng.

Nguyên nhân là do, chủ đầu tư cần dòng tiền, nên booking là cách huy động vốn sớm; booking tạo được hiệu ứng "sốt ảo" để giữ giá hoặc đẩy giá; sàn môi giới cạnh tranh nhau bằng cách giữ khách trước khi dự án mở bán; pháp luật chưa quy định cụ thể về booking, nên tạo ra "vùng xám" để thị trường tận dụng; khai thác yếu tố tâm lý FOMO của nhà đầu tư.

Sở Xây dựng Đà Nẵng vừa công bố 10 dự án bất động sản đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2024 (từ ngày 1/8/2024 đến nay).

Danh sách này gồm: Dự án Xây dựng Hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị du lịch Thủy Tú; Khu đô thị Capital Square 2 - 3; The Nam Khang Resort Residences; Căn hộ Mia Plaza; Dự án Bất động sản và Bến du thuyền Đà Nẵng; Khu chung cư cao tầng, văn phòng thương mại và nhà ở Tuyên Sơn; Tổ hợp căn hộ bên bờ sông Hàn; Tòa nhà chung cư FPT Plaza 3; Khu đô thị Cồn Tiến.