Thị trường bất động sản vẫn khó đoán định

Qua dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản của chúng tôi, quý I thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thanh khoản thị trường ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở.

Đối với loại hình bất động sản nhà ở, đây được xem là giai đoạn tiếp nối đà phục hồi của thị trường BĐS giai đoạn cuối năm 2024 với nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu thị trường, cụ thể:

Nổi bật là phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung sơ cấp ghi nhận đạt mức gần 13.000 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, hầu hết tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, lần lượt chiếm 53,9% và 39,5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ sơ cấp tại Bình Dương vượt TP.HCM, chiếm 43,6%, dẫn đầu về lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý trước thông tin dự kiến sáp nhập vào TP.HCM.

Hiện tượng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ vẫn tiếp diễn, theo đó phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục giữ vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. TP.HCM duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, căn hộ vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân vốn kèo dài từ năm 2019 đến nay.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2-5%. Cục bộ một số dự án tại Bình Dương và Long An ghi nhận mức tăng 5-11% so với giai đoạn cuối năm 2024. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện, thuận tiện kết nối về trung tâm.

Phân khúc nhà phố/biệt thự cũng ghi nhận những chuyển biến khả quan, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 5.000 căn, tăng 7% so với cùng kỳ. Kèm theo đó là lượng tiêu thụ sơ cấp tăng mạnh, gấp 4 lần so với cùng kỳ với gần 400 căn được thị trường đón nhận, phần lớn đến từ các dự án mở bán tại hai địa phương là Bình Dương và Long An. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 4% so với quý trước trong khi giá bán giao dịch thứ cấp trên thị trường bình quân tăng 8-12% so với cuối năm 2024.

Phân khúc đất nền (khảo sát đất nền thuộc dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500) mặc dù ghi nhận nguồn cung sơ cấp ở mức khoảng 6.500 nền, giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ nhưng tỷ lệ hấp thụ ghi nhận được tăng 6,1 lần so với cùng kỳ Q1/2024. Ghi nhận tại thị trường thứ cấp cục bộ ở một số địa phương so với cuối năm 2024, thị trường đạt mức tăng giá phổ biến từ 12-16%. Bên cạnh đó, cũng ghi nhận hiện tượng "sốt đất cục bộ" tại các tỉnh thành có thông tin sáp nhập vào TP.HCM, mở rộng đô thị với mức tăng lên đến 20-30%.

Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng (trên phạm vi cả nước), mặc dù nền du lịch đang vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định, tính chung quý I, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 6 triệu lượt người, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm trước và đây là số lượng khách vào nước ta trong một quý cao nhất từ trước đến nay nhưng đà hồi phục của loại hình bất động sản nghĩ dưỡng vẫn chưa có nhiều đột phá như kỳ vọng và có sự phân hóa rõ nét ở từng phân khúc.

Theo đó, ngoại trừ phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18%, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và condotel hầu như không có quá nhiều biến động về nguồn cung so với cùng kỳ.

Xét về lượng tiêu thụ, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng quan sát được sự sụt giảm lên đến 54% so với cùng kỳ, điều này có thể lý giải bằng việc hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, thiếu tính đa dạng sản phẩm để người mua lựa chọn.

Sức cầu thị trường phân khúc condotel ghi nhận sự tăng trưởng với lượng tiêu thụ tăng 2.9 lần so với cùng kỳ năm 2024, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Trong khi đó, những dự án sơ cấp còn lại hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Dự báo thị trường bất động sản quý II

Tôi cho rằng thời gian tới sẽ là giai đoạn có nhiều chuyển biến đến cho thị trường bất động sản cả nước nói chung và khu vực các tỉnh phía Nam nói riêng bởi những ẩn số đến từ chính sách thuế của Mỹ đối với Việt Nam; Kế hoạch sắp xếp, sáp nhập các tỉnh thành, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước; Giải ngân đầu tư công, rút ngắn thời gian về đích của các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm…

Bên cạnh đó thị trường còn một số vướng mắc cần được giải quyết.

Vấn đề pháp lý: Các quy định mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần thời gian để thực thi hiệu quả. Vấn đề pháp lý đang có tác động lớn đến nguồn cung bất động sản. Hiện nay cả nước có hơn 1,000 dự án bị đình trệ hoặc chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, một số tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp bổ sung nguồn cung nhà ở và thúc đẩy thị trường phục hồi

Khả năng tiếp cận vốn: Dù lãi suất vay mua nhà ổn định, nhưng vẫn cần theo dõi biến động từ thị trường tài chính quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều vướng mắc trong việc tiếp cận nguồn vốn, ảnh hưởng đến sự phát triển và thanh khoản của thị trường. Trong đó việc có việc quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Hiện nay, hơn 50% nguồn vốn trên thị trường bất động sản đến từ tín dụng ngân hàng, khiến doanh nghiệp dễ bị ảnh hưởng khi chính sách tín dụng

Nguồn cung chưa đồng đều: Một số khu vực vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới do thủ tục hành chính và quỹ đất hạn chế. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản chưa đồng đều đang tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường. Theo số liệu Quý 1/2025 nguồn cung căn hộ hạng C tại TP. HCM chiếm tỷ trọng dưới 4% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, đây là con số khá khiêm tốn với nhu cầu về căn hộ bình dân hiện nay trên thị trường.

Từ những vấn đề nêu trên, theo tôi diễn biến thị trường trong quý II và năm 2025 sẽ tương đối khó đoán định, cơ hội và thách thức cùng song hành. Trong đó, điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường sẽ vẫn tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực ở các thành phố lớn, giao thông kết nối vùng thuận tiện.

(* Giám đốc đầu tư DKRA Group)