Thị trường bất động sản vẫn khó đoán định

VÕ HỒNG THẮNG
09:03 02/05/2025

Quý I, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thanh khoản thị trường ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở. Diễn biến thị trường trong quý II và cả năm 2025 sẽ tương đối khó đoán định.

Qua dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản của chúng tôi, quý I thị trường ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thanh khoản thị trường ghi nhận tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở.

Đối với loại hình bất động sản nhà ở, đây được xem là giai đoạn tiếp nối đà phục hồi của thị trường BĐS giai đoạn cuối năm 2024 với nhiều tín hiệu tích cực về nguồn cung lẫn sức cầu thị trường, cụ thể:

Nổi bật là phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung sơ cấp ghi nhận đạt mức gần 13.000 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, hầu hết tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, lần lượt chiếm 53,9% và 39,5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ sơ cấp tại Bình Dương vượt TP.HCM, chiếm 43,6%, dẫn đầu về lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý trước thông tin dự kiến sáp nhập vào TP.HCM.

TP.HCM duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ. Ảnh: VP

Hiện tượng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ vẫn tiếp diễn, theo đó phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục giữ vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. TP.HCM duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, căn hộ vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân vốn kèo dài từ năm 2019 đến nay.

Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2-5%. Cục bộ một số dự án tại Bình Dương và Long An ghi nhận mức tăng 5-11% so với giai đoạn cuối năm 2024. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn thiện, thuận tiện kết nối về trung tâm.

Phân khúc nhà phố/biệt thự cũng ghi nhận những chuyển biến khả quan, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 5.000 căn, tăng 7% so với cùng kỳ. Kèm theo đó là lượng tiêu thụ sơ cấp tăng mạnh, gấp 4 lần so với cùng kỳ với gần 400 căn được thị trường đón nhận, phần lớn đến từ các dự án mở bán tại hai địa phương là Bình Dương và Long An. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 4% so với quý trước trong khi giá bán giao dịch thứ cấp trên thị trường bình quân tăng 8-12% so với cuối năm 2024.

Phân khúc đất nền (khảo sát đất nền thuộc dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500) mặc dù ghi nhận nguồn cung sơ cấp ở mức khoảng 6.500 nền, giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ nhưng tỷ lệ hấp thụ ghi nhận được tăng 6,1 lần so với cùng kỳ Q1/2024. Ghi nhận tại thị trường thứ cấp cục bộ ở một số địa phương so với cuối năm 2024, thị trường đạt mức tăng giá phổ biến từ 12-16%. Bên cạnh đó, cũng ghi nhận hiện tượng "sốt đất cục bộ" tại các tỉnh thành có thông tin sáp nhập vào TP.HCM, mở rộng đô thị với mức tăng lên đến 20-30%.

Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng (trên phạm vi cả nước), mặc dù nền du lịch đang vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định, tính chung quý I, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 6 triệu lượt người, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm trước và đây là số lượng khách vào nước ta trong một quý cao nhất từ trước đến nay nhưng đà hồi phục của loại hình bất động sản nghĩ dưỡng vẫn chưa có nhiều đột phá như kỳ vọng và có sự phân hóa rõ nét ở từng phân khúc.

Theo đó, ngoại trừ phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18%, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và condotel hầu như không có quá nhiều biến động về nguồn cung so với cùng kỳ.

Xét về lượng tiêu thụ, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng quan sát được sự sụt giảm lên đến 54% so với cùng kỳ, điều này có thể lý giải bằng việc hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, thiếu tính đa dạng sản phẩm để người mua lựa chọn.

Sức cầu thị trường phân khúc condotel ghi nhận sự tăng trưởng với lượng tiêu thụ tăng 2.9 lần so với cùng kỳ năm 2024, tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Trong khi đó, những dự án sơ cấp còn lại hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhưng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.

Dự báo thị trường bất động sản quý II

Tôi cho rằng thời gian tới sẽ là giai đoạn có nhiều chuyển biến đến cho thị trường bất động sản cả nước nói chung và khu vực các tỉnh phía Nam nói riêng bởi những ẩn số đến từ chính sách thuế của Mỹ đối với Việt Nam; Kế hoạch sắp xếp, sáp nhập các tỉnh thành, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước; Giải ngân đầu tư công, rút ngắn thời gian về đích của các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm…

Bên cạnh đó thị trường còn một số vướng mắc cần được giải quyết.

Vấn đề pháp lý: Các quy định mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần thời gian để thực thi hiệu quả. Vấn đề pháp lý đang có tác động lớn đến nguồn cung bất động sản. Hiện nay cả nước có hơn 1,000 dự án bị đình trệ hoặc chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và giá bất động sản tăng cao. Tuy nhiên, một số tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giúp bổ sung nguồn cung nhà ở và thúc đẩy thị trường phục hồi

Khả năng tiếp cận vốn: Dù lãi suất vay mua nhà ổn định, nhưng vẫn cần theo dõi biến động từ thị trường tài chính quốc tế. Thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều vướng mắc trong việc tiếp cận nguồn vốn, ảnh hưởng đến sự phát triển và thanh khoản của thị trường. Trong đó việc có việc quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Hiện nay, hơn 50% nguồn vốn trên thị trường bất động sản đến từ tín dụng ngân hàng, khiến doanh nghiệp dễ bị ảnh hưởng khi chính sách tín dụng

Nguồn cung chưa đồng đều: Một số khu vực vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai dự án mới do thủ tục hành chính và quỹ đất hạn chế. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản chưa đồng đều đang tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường. Theo số liệu Quý 1/2025 nguồn cung căn hộ hạng C tại TP. HCM chiếm tỷ trọng dưới 4% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường, đây là con số khá khiêm tốn với nhu cầu về căn hộ bình dân hiện nay trên thị trường.

Từ những vấn đề nêu trên, theo tôi diễn biến thị trường trong quý II và năm 2025 sẽ tương đối khó đoán định, cơ hội và thách thức cùng song hành. Trong đó, điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường sẽ vẫn tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực ở các thành phố lớn, giao thông kết nối vùng thuận tiện.

(* Giám đốc đầu tư DKRA Group)

  • Cùng chuyên mục
Bất động sản Việt Nam vẫn có thể đứng vững ở nhiệm kỳ 2 của ông Trump

Bất động sản Việt Nam vẫn có thể đứng vững ở nhiệm kỳ 2 của ông Trump

Theo chuyên gia, bất chấp những bất ổn đang diễn ra, thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng và khu vực Châu Á Thái Bình Dương nói chung vẫn duy trì sự kiên cường.

Đầu tư - 07/05/2025 14:38

Sumitomo được 'bật đèn xanh' xây khu công nghiệp 116 triệu USD

Sumitomo được 'bật đèn xanh' xây khu công nghiệp 116 triệu USD

Với dự án sắp được triển khai ở Thanh Hóa, tập đoàn Nhật Bản sẽ mở rộng danh mục bất động sản công nghiệp lên con số 4 trong bối cảnh vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam.

Đầu tư - 07/05/2025 09:36

Quảng Nam có thêm khu công nghiệp hơn 1.433 tỷ đồng

Quảng Nam có thêm khu công nghiệp hơn 1.433 tỷ đồng

Khu công nghiệp cơ khí ô tô Chu Lai Trường Hải mở rộng có quy mô 114,78ha, với tổng vốn đầu tư hơn 1.433 tỷ đồng; hoạt động theo mô hình khu công nghiệp chuyên ngành cơ khí.

Đầu tư - 07/05/2025 08:52

Nghệ An chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn

Nghệ An chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn

Nghệ An sẽ chủ động tiếp cận, kết nối các nhà đầu tư lớn, các doanh nghiệp FDI để kịp thời thu hút dòng vốn đầu tư mới.

Đầu tư - 07/05/2025 08:51

Quý đầu năm 'kém sắc' của các ông lớn xăng dầu

Quý đầu năm 'kém sắc' của các ông lớn xăng dầu

Giá xăng dầu thế giới lao dốc mạnh trong quý đầu năm trước chính sách thuế của Mỹ và xung đột Nga – Ukraina. Lợi nhuận BSR, Petrolimex hay PV OIL đều giảm mạnh.

Đầu tư thông minh - 07/05/2025 07:00

Mục tiêu tăng trưởng của Quảng Trị gặp thách thức bởi các dự án điện gió chậm tiến độ

Mục tiêu tăng trưởng của Quảng Trị gặp thách thức bởi các dự án điện gió chậm tiến độ

Các dự án điện gió chậm tiến độ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của Quảng Trị, ảnh hưởng đến mục tiêu tăng trưởng ở mức 8% của năm 2025, và hai con số trong các năm tiếp theo.

Đầu tư - 07/05/2025 07:00

Bất chấp 'cú sốc' thuế quan, Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài

Bất chấp 'cú sốc' thuế quan, Việt Nam vẫn hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài

Trước lo ngại thuế quan Mỹ, số liệu thống kê cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn đăng ký đầu tư mới 2,84 tỷ USD vào Việt Nam trong tháng 4/2025; vốn thực hiện lên tới 1,78 tỷ USD, tăng 8% so với cùng kỳ.

Đầu tư thông minh - 07/05/2025 07:00

Nhiều 'ông lớn' bắt tay làm mạng Blockchain của người Việt

Nhiều 'ông lớn' bắt tay làm mạng Blockchain của người Việt

Không chỉ là một công nghệ, mạng Blockchain "make in Việt Nam" sẽ là hạ tầng số phi tập trung cho dữ liệu công, dịch vụ công, tài chính số và các ứng dụng công nghệ sổ cái phân tán (DLT) cho kinh tế số Việt Nam.

Công nghệ - 06/05/2025 14:16

Khu vực FDI tiếp tục xuất siêu, giúp Việt Nam đạt thặng dư thương mại 3,8 tỷ USD trong 4 tháng

Khu vực FDI tiếp tục xuất siêu, giúp Việt Nam đạt thặng dư thương mại 3,8 tỷ USD trong 4 tháng

Về cơ cấu nhóm hàng xuất khẩu bốn tháng đầu năm 2025, nhóm hàng công nghiệp chế biến đạt 123,71 tỷ USD, chiếm tới 88,2%.

Đầu tư - 06/05/2025 14:10

Đà Nẵng 'chạy nước rút' giải phóng mặt bằng cho siêu dự án Làng Vân

Đà Nẵng 'chạy nước rút' giải phóng mặt bằng cho siêu dự án Làng Vân

Cơ quan chức năng sẽ cưỡng chế thu hồi đất theo quy định để làm dự án Khu phức hợp du lịch và đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân với các hộ dân quá thời gian thông báo thực hiện đối thoại giải tỏa.

Đầu tư - 06/05/2025 14:10

Bắc Ninh chắc ngôi đầu về thu hút FDI

Bắc Ninh chắc ngôi đầu về thu hút FDI

Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam bốn tháng đầu năm 2025 ước đạt 6,74 tỷ USD, cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Đầu tư - 06/05/2025 11:58

Đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản: Khi đề xuất xa rời thực tế?

Đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản: Khi đề xuất xa rời thực tế?

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân. Ngay sau đó, đề xuất này đã vấp phải những ý kiến phản biện của giới chuyên gia nếu áp dụng thực tế.

Đầu tư - 06/05/2025 10:53

Sumitomo bán 50% vốn công ty sở hữu Nhà máy nhiệt điện Vân Phong 1

Sumitomo bán 50% vốn công ty sở hữu Nhà máy nhiệt điện Vân Phong 1

Thông tin về bên nhận chuyển nhượng cũng như giá trị của thương vụ này không được Sumitomo công bố do các điều khoản bảo mật.

Đầu tư - 06/05/2025 06:35

Muốn mua nhà ở xã hội tại Bình Định, người ngoại tỉnh phải đáp ứng gì?

Muốn mua nhà ở xã hội tại Bình Định, người ngoại tỉnh phải đáp ứng gì?

Để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại Bình Định, các đối tượng đang đăng ký thường trú nơi khác phải đang làm việc tại tỉnh và thời gian làm việc tại địa phương từ 1 năm trở lên.

Đầu tư - 06/05/2025 06:00

 Sản xuất nông nghiệp bền vững: Khoa học và công nghệ phải là 'binh chủng' quan trọng

Sản xuất nông nghiệp bền vững: Khoa học và công nghệ phải là 'binh chủng' quan trọng

Lần đầu tiên sau sáp nhập, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) sẽ tổ chức "đại hội" khoa học công nghệ, trong đó xác định để sản xuất nông nghiệp theo hướng bền vững thì khoa học và công nghệ phải là "binh chủng" quan trọng.

Đầu tư - 05/05/2025 20:34

Hà Nội khan hiếm biệt thự, nhà liền kề giá dưới 20 tỷ đồng

Hà Nội khan hiếm biệt thự, nhà liền kề giá dưới 20 tỷ đồng

Thị trường biệt thự, nhà liền kề Hà Nội ghi nhận dấu hiệu phục hồi trong quý đầu năm. Cơ cấu giá tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm có giá 20-30 tỷ đồng chiếm đa số, trong khi nhóm dưới 20 tỷ đồng đã trở nên khan hiếm.

Đầu tư - 05/05/2025 15:53