Hàng loạt dự án bất động sản vẫn 'tê liệt' vì định giá đất

Như Nhadautu.vn đã đề cập, hàng loạt dự án trên cả nước chưa thể triển khai vì vướng mắc pháp lý, trong đó mấu chốt của vấn đề chính là giá đất. Dù đã có Nghị định số 71/2024, quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất). Tuy nhiên, đến nay, công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản, thị trường bất động sản (BĐS) chưa có sự minh bạch về số liệu giao dịch.

Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ NN&MT từng chia sẻ rằng, định giá đất trong thực thi vẫn còn nhiều bất cập, nhất là tại địa phương. Hiện nay, có sự khác biệt quan điểm giữa đơn vị tư vấn định giá đất, hội đồng thẩm định giá đất và cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất. Ở một số quốc gia, trách nhiệm định giá đất thuộc về đơn vị tư vấn và họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sai sót. Đây là bài học cần được xem xét để nâng cao tính trách nhiệm và hiệu quả trong công tác định giá đất tại Việt Nam.

Để hiểu được rõ hơn về các phương án định giá đất và những tồn tại của công tác xác định giá đất, Nhadautu.vn đã có cuộc trao đổi với bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam.

Công tác định giá đất vẫn gặp nhiều vướng mắc trong suốt thời gian qua dù đã có nghị định mới. Thực thế cho thấy, trong quá triển khai vẫn không xác định được giá đất khiến nhiều dự án bị đình trệ, bà đánh giá thế nào về các phương pháp định giá đất được áp dụng?

Bà Giang Đỗ: Thực tế, 4 phương pháp định giá đất hiện hành đã được áp dụng từ lâu trong lĩnh vực thẩm định giá. Việc nhiều dự án bị đình trệ do chưa xác định được giá đất không xuất phát từ sự thiếu hụt phương pháp định giá, mà có thể do một số nguyên nhân.

Trước hết, theo quy định tại Điều 257 Luật Đất đai 2024, tại một số địa phương bảng giá đất của UBND ban hành theo Luật Đất Đai 2013 vẫn tiếp tục được áp dụng đến ngày 31/12/2025.

Tuy nhiên, do bảng giá đất này không còn phản ánh chính xác giá trị thị trường, nên nhiều địa phương hiện trong trạng thái chờ đợi để áp dụng bảng giá đất mới theo quy định Luật Đất đai mới - vốn được kỳ vọng sẽ điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường, phục vụ cho việc xem xét và phê duyệt dự án.

Bên cạnh đó, các phương pháp định giá cũng gặp nhiều trở ngại khi áp dụng. Cả 4 phương pháp hiện hành đều gặp khó do hạn chế về dữ liệu giao dịch. Thị trường BĐS vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch, dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tìm kiếm tài sản so sánh phù hợp trong phương pháp so sánh, cũng như tính chính xác của dữ liệu đầu vào đối với phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập.

Ngoài ra, gần đây, nhiều cuộc đấu giá đất công khai đã ghi nhận hiện tượng đẩy giá lên cao, gây biến động thị trường. Điều này càng làm cho việc thu thập thông tin định giá trở nên phức tạp.

Vậy, nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào?

Bà Giang Đỗ: Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. Nhưng, vấn đề đặt ra là theo giá "thị trường" được hiểu như thế nào?

Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024 của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa: "Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc".

Từ định nghĩa này, có thể thấy, nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai.

Dữ liệu bao gồm thông tin về giao dịch BĐS, quy hoạch và diễn biến thị trường. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.

Mặt khác, dữ liệu minh bạch cũng cho phép việc xác định giá đất phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động như quy hoạch, hạ tầng, pháp lý và chính sách. Giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.

Thời gian qua, giá BĐS ở một số địa phương tăng nóng đã ảnh hưởng tới công tác định giá đất và để giải quyết vấn đề này cần phương án thế nào, thưa bà?

Bà Giang Đỗ: Sự gia tăng đột biến của giá BĐS tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách.

Trước tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao. Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.

Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin BĐS.

Cụ thể, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch BĐS đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch BĐS cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định. Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.

Chưa dừng lại ở đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.

Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thực của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường BĐS.

Xin trân trọng cảm ơn bà!