Bất động sản Trung Trung Bộ liệu đã thoát cảnh trầm lắng?

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở khu vực Trung Trung Bộ ghi nhận 7.845 sản phẩm mở bán, tăng 82% so với năm 2023. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ, chiếm tới 74,4% tổng lượng sản phẩm. Sự tăng trưởng mạnh của phân khúc này đã góp phần nâng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên 47%, tương đương 3.675 giao dịch thành công.

Đà phục hồi của thị trường tiếp tục được duy trì đến quý đầu năm 2025 cùng với xu hướng phát triển chung của thị trường cả nước, đặc biệt là trước thông tin hàng loạt dự án BĐS tại Đà Nẵng, Quảng Nam được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Theo đó, trong quý I, thị trường BĐS nhà ở tại Trung Trung Bộ ghi nhận 2.566 sản phẩm, tương đương quý trước và gấp 3 lần cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 38%, tương đương với khoảng 983 giao dịch, giảm 10% so với quý trước nhưng gấp 3,15 lần cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch giảm nhẹ so với quý trước do hầu hết các dự án mở bán mới ra hàng vào cuối quý.

Một vài dự án có tín hiệu tích cực không đại diện cho cả thị trường

Nguồn cung biệt thự, nhà phố cũng đang trong xu hướng tăng khi các dự án đẩy mạnh triển khai, ra hàng nhằm đón đầu đà phục hồi của thị trường. Toàn khu vực ghi nhận 7 dự án triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng cộng 323 sản phẩm ra thị trường - tăng 66% so với cùng kỳ 2024. Tỷ lệ hấp thụ đạt 33%, tương đương 105 giao dịch thành công, tăng 3% so với cùng kỳ.

Thị trường BĐS du lịch - nghỉ dưỡng cũng bắt đầu ghi nhận thêm các tín hiệu tích cực. Nguồn cung BĐS du lịch - nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, đạt 350 sản phẩm trong quý I, gấp 5 lần cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 32%, nhờ nguồn cung chất lượng và niềm tin phục hồi trước sự phát triển mạnh mẽ của du lịch và thông tin gỡ vướng hàng loạt dự án.

Đặc biệt, căn hộ du lịch (condotel) vẫn là phân khúc chủ lực, đóng góp 73% lượng giao dịch, với mức giá dao động từ 65-154 triệu đồng/m2. Giá các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng tiếp tục duy trì ở mức cao, dao động từ 14,6-100 tỷ đồng/căn.

VARS cho rằng, nguồn cung BĐS tại khu vực Trung Trung Bộ vẫn chưa đáp ứng đủ so với nhu cầu thực tế và có sự phân hóa rõ rệt, khi phần lớn đến từ các dự án tại Đà Nẵng - chiếm tới 64% tổng nguồn cung BĐS nhà ở và du lịch nghỉ dưỡng toàn khu vực trong quý I.

Tuy nhiên, báo cáo của DXS, DKRA group lại cho thấy thị trường bất động sản miền Trung chưa thoát khỏi cảnh ảm đạm. Cụ thể, DXS cho biết, nguồn cung nhà ở trong quý I giảm và đa số đến từ các giỏ hàng mới của dự án cũ. Nguồn cung chủ yếu vẫn tập trung tại thị trường Đà Nẵng, Quảng Bình, Bình Định.

Tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 8.730 sản phẩm. Trong đó, căn hộ có 3.692 căn, nhà phố (shophouse) 2.110 căn, biệt thự 437 căn, đất nền có 2.164 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ chung đạt 10-15%, giảm 15 điểm % so với quý trước. Giao dịch chủ yếu ghi nhận tại các thị trường thứ cấp và từ các dự án đã triển khai trước đó.

Dù thanh khoản thấp nhưng giá bán ghi nhận tăng nhẹ ở hầu hết các phân khúc, phân khúc đất nền dần thu hút sự quan tâm nhiều hơn so với cùng kỳ.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, báo cáo của DKRA Group chỉ ra, khu vực miền Trung dẫn dắt nguồn cung, song thị trường vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá, khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của các phân khúc này vẫn còn rất thấp. Một vài dự án có tín hiệu tích cực nhưng không thể đại diện cho cả thị trường.

Vùng đô thị mới sau sáp nhập sẽ cạnh tranh trực tiếp với Hà Nội, TP.HCM

Theo VARS, việc phát triển các khu đô thị tích hợp quy mô tại các đô thị thuộc Quảng Nam và Đà Nẵng không chỉ là xu hướng tất yếu, mà còn là giải pháp chiến lược để phát triển đô thị bền vững. Đà Nẵng và Quảng Nam đang hội tụ đầy đủ các yếu tố thuận lợi để phát triển các khu đô thị thương mại - dịch vụ.

Thứ nhất, Đà Nẵng và Quảng Nam có vị trí và hạ tầng kết nối chiến lược. Cả hai địa phương đều nằm ở trung tâm dải đất miền Trung, sở hữu vị trí ven biển chiến lược, dễ dàng kết nối với các vùng kinh tế trọng điểm trong nước và quốc tế thông qua hệ thống hạ tầng hiện đại như cao tốc, quốc lộ, sân bay quốc tế, cảng biển nước sâu và tuyền đường sắt quốc gia. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để hình thành các cụm đô thị vệ tinh đa chức năng.

Thứ hai, kinh tế đang có những bước tăng trưởng tích cực. Tổng sản phẩm nội địa (GRDP) Đà Nẵng quý 1/2025 tăng trưởng 11,36%, cao nhất cả nước, trong khi Quảng Nam giữ vững đà tăng ổn định. Cơ cấu kinh tế thiên về dịch vụ và công nghiệp, phù hợp để phát triển mô hình đô thị tích hợp.

Thứ ba, nhu cầu thực tế đến từ dân số đô thị và du lịch. Khu vực Đà Nẵng - Quảng Nam hiện có hơn 2,5 triệu dân, tỷ lệ đô thị hóa cao, đặc biệt tại các vùng ven như Hòa Vang, Điện Bàn, Tam Kỳ... tạo ra sức cầu lớn về nhà ở, đặc biệt là những sản phẩm nhà ở có không gian sống chất lượng, gắn với thiên nhiên và tiện ích khép kín. Đà Nẵng còn được quốc tế vinh danh là một trong những "đô thị đáng sống nhất thế giới", góp phần thu hút giới thượng lưu và người nước ngoài đến sinh sống, đầu tư.

Song song, ngành du lịch đang phục hồi mạnh mẽ. Năm 2024, toàn khu vực đón gần 10 triệu lượt khách, trong đó Đà Nẵng và Hội An (Quảng Nam) chiếm gần 7 triệu, với tỷ lệ khách quốc tế lên tới 35%. Điều này thúc đầy nhu cầu về lưu trú cao cấp, tổ hợp mua sắm - giải trí - dịch vụ, tạo động lực phát triển các khu đô thị thương mại - du lịch hiện đại ven sông, ven biển.

Ngoài ra, khu vực còn ghi nhận sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao như Chu Lai, VSIP Quảng Nam, Tam Thăng, Liên Chiều, Hòa Khánh, và đặc biệt là khu thương mại tự do đang được thí điểm tại Đà Nẵng. Các khu vực này thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, lao động trình độ cao, kéo theo nhu cầu về an cư và sử dụng các dịch vụ đô thị chất lượng.

Thứ tư, quy hoạch định hướng phát triển vùng Đà Nẵng - Quảng Nam được xây dựng theo mô hình đô thị đa trung tâm, với các trục chức năng rõ ràng: công nghiệp, du lịch, sinh thái, đô thị thông minh. Việc di dời ga Đà Nẵng, mở rộng quỹ đất ven sông và ven biển, kết nối liên thông các đô thị như Hội An - Điện Bàn - Tam Thanh tạo dư địa phát triển các tổ hợp đô thị tích hợp quy mô lớn.

Đặc biệt, VARS nhận định, đề án sáp nhập Đà Nẵng và Quảng Nam được thực hiện, vùng đô thị mới sẽ có quy mô dân số và kinh tế tiệm cận các siêu đô thị cấp quốc gia, tạo điều kiện thuận lợi để quy hoạch các siêu dự án khu đô thị thương mại - dịch vụ, cạnh tranh trực tiếp với Hà Nội, TP.HCM về cả quy mô lẫn chất lượng sống.

Việc phát triển các khu đô thị thương mại, dịch vụ không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư ngày càng cao, mà còn tạo nên những cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại. Từ đó kéo theo dòng chảy thương mại, dịch vụ phát triển mạnh mẽ, góp phần định hình diện mạo đô thị mới cho khu vực ven biển năng động bậc nhất miền Trung.