Căn hộ Đà Nẵng phát triển 'nóng', đối mặt nguy cơ dư thừa

Vì sao căn hộ phát triển "nóng"?

Trong giai đoạn 2021 - 2023, thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận nguồn cung mới hạn chế, nhưng từ đầu năm 2024, thị trường dần phục hồi, với đà tăng trưởng tích cực tiếp tục trong năm 2025.

Theo thống kê Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, khoảng 1.100 căn hộ mới đã được mở bán, tổng nguồn cung cộng dồn đến nay khoảng 15.000 căn. Dự kiến, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường sẽ có thêm khoảng 12.300 căn hộ từ 19 dự án.

Trao đổi với phóng viên Nhadautu.vn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội cho biết, việc phát triển nhiều dự án căn hộ tại Đà Nẵng xuất phát từ xu hướng dịch chuyển của nguồn cầu từ các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, khi giá bất động sản tại các khu vực này đã ở ngưỡng cao, đồng thời đòi hỏi cao hơn về chất lượng sản phẩm.

"Khi giá căn hộ ở các địa phương như Hà Nội, TP.HCM đã ở ngưỡng cao thì nhà đầu tư sẽ hướng đến các thị trường khác, trong đó có Đà Nẵng", bà Hằng cho hay.

Theo bà Hằng, một nguyên nhân nữa đó là thời gian gần đây, tốc độ hoàn thiện pháp lý của các dự án đã được đẩy nhanh, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư tung sản phẩm ra thị trường nhiều hơn.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, việc sáp nhập đơn vị hành chính giữa Quảng Nam và Đà Nẵng đã mở ra một giai đoạn phát triển mới với quy mô dân số và quỹ đất tăng đáng kể. Điều này mở ra dư địa phát triển các đô thị vệ tinh, thu hút dòng dân cư mới và kích cầu nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp và trung cấp.

Tiếp theo là sự đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông, bao gồm các dự án trọng điểm như cảng biển nước sâu Liên Chiểu, nâng cấp sân bay Đà Nẵng, các tuyến vành đai… đã tạo nền tảng vững chắc cho việc mở rộng không gian đô thị và kết nối liên vùng. 

"Việc phát triển hạ tầng giao thông đồng bộ không chỉ thúc đẩy du lịch và thương mại mà còn gia tăng giá trị bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ tại các khu vực chiến lược như ven sông Hàn và Ngũ Hành Sơn", ông Thắng cho hay.

Theo ông Thắng, làn sóng tham gia của các chủ đầu tư lớn như Sun Group, Vingroup, Masterise Homes… đã nâng tầm chất lượng và quy mô các dự án căn hộ. 

"Sự hiện diện của các "ông lớn" này không chỉ tạo niềm tin cho nhà đầu tư mà còn kéo theo hàng loạt dịch vụ hỗ trợ, làm thay đổi diện mạo đô thị và nâng cao tiêu chuẩn sống tại các khu vực dự án", ông Thắng nói.

Cảnh báo rủi ro "cung vượt cầu"

Dù triển vọng thị trường được đánh giá tích cực, song các chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ "cung vượt cầu" ở phân khúc căn hộ tại Đà Nẵng nếu thiếu sự điều tiết từ cơ quan quản lý và các chủ đầu tư.

Phó Tổng Giám đốc DKRA Group nhìn nhận, với tốc độ phát triển hiện nay Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng đối mặt với nguy cơ "cung vượt cầu" cục bộ nếu không có sự kiểm soát và điều tiết hợp lý từ cả phía chính quyền và doanh nghiệp.

"Cung vượt cầu" ở đây không đồng nghĩa với việc dư thừa toàn thị trường, mà chủ yếu xảy ra ở một số phân khúc nhất định - đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang, phân khúc vốn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực của người dân Đà Nẵng vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền", ông Thắng nói.

Theo ông Thắng, thực tế cho thấy, tốc độ nguồn cung tăng trong khi sức cầu không tăng tương ứng, cộng với sự tham gia ồ ạt của nhiều chủ đầu tư trong thời gian ngắn, sẽ khiến thị trường dễ rơi vào trạng thái cạnh tranh khốc liệt, dẫn đến tình trạng dự án bị chững thanh khoản.

"Nếu không được cân đối hợp lý, tình trạng cung vượt cầu kéo dài sẽ ảnh hưởng đến tính bền vững của thị trường căn hộ Đà Nẵng", ông Thắng lưu ý.

Ông Thắng cho biết thêm, điều cốt lõi lúc này là cần xây dựng một cơ chế điều tiết phù hợp, trong đó ưu tiên phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Chỉ khi đó, thị trường căn hộ tại Đà Nẵng mới có thể phát triển bền vững, tránh rơi vào tình trạng dư cung ngắn hạn hay đầu cơ thiếu kiểm soát.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn và Nghiên cứu - Savills Hà Nội thừa nhận, trong nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp đang được chào bán trên thị trường Đà Nẵng khoảng 4.000 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 54%. Điều này cho thấy nguồn cung hiện cao hơn cầu.

Bà Hằng cho rằng, nhu cầu thực vẫn đang tìm kiếm những sản phẩm chất lượng. Song một số dự án thuộc nguồn cung sơ cấp hiện nay chưa đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng và nhà đầu tư. Do đó, vấn đề cung vượt cầu còn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm. 

Chuyên gia Savills cho rằng, để bảo đảm tăng trưởng bền vững cho phân khúc căn hộ, cần có sự điều chỉnh đồng bộ trong quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng và chính sách nhà ở nhằm cân bằng nguồn cung, tăng cường kết nối và duy trì chất lượng sống đô thị tổng thể.