Bất động sản nghỉ dưỡng 'đuối sức' giữa làn sóng khách du lịch

Báo cáo thị trường BĐS tháng 7 của DKRA Group cho thấy, bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng tiếp tục "trượt dài" trong cuộc đua phục hồi dù du lịch Việt Nam đã khởi sắc mạnh mẽ với hơn 1,5 triệu lượt khách quốc tế trong 7 tháng.

Cụ thể, biệt thự nghỉ dưỡng có 62 dự án với 2.268 căn, lượng tiêu thụ đạt 45 căn tương ứng với tỷ lệ 2%.

Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ và tiếp tục duy trì ở mức thấp. Nguồn cung mới ghi nhận mức tăng 85% so với cùng kỳ, tuy nhiên số lượng sản phẩm đưa ra thị trường vẫn còn khá khiêm tốn so với giai đoạn trước năm 2022.

Thanh khoản thị trường duy trì ở mức thấp, mặc dù sức cầu có sự cải thiện, nhưng không đáng kể. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có giá bán dưới 10 tỷ đồng/căn.

Miền Trung và miền Nam chiếm ưu thế về nguồn cung khi đóng góp 74% vào tổng nguồn cung cả nước. Trong khi, miền Bắc dẫn đầu về lượng tiêu thụ, chiếm đến 84% tổng số giao dịch thành công.

Về giá sơ cấp, miền Bắc cao nhất lên tới 106 tỷ đồng/căn, thấp nhất 4,9 tỷ đồng/căn; miền Trung cao nhất 134,4 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 14,6 tỷ đồng/căn; miền Nam cao nhất 155,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn.

Đối với nhà phố (shophouse) nghỉ dưỡng có 32 dự án với 3.448 căn, nhưng đáng chú ý, lượng tiêu thụ chỉ đạt 6 căn, tương ứng với tỷ lệ 0,2%. Nguồn cung ghi nhận tăng nhưng có đến 99% là hàng tồn kho của những dự án cũ.

Ở loại hình này, miền Trung chiếm đa số nguồn cung với 67%, theo sau là miền Nam 26% và miền Bắc 7%.

Về giá sơ cấp, miền Bắc cao nhất 34,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 4,6 tỷ đồng/căn; miền Trung cao nhất 56,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 6 tỷ đông/căn; miền Nam cao nhất 70 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,8 tỷ đồng/căn.

Tương tự là condotel, nguồn cung đến từ 48 dự án với 4.464 căn, tiêu thụ được 29 căn, tương ứng tỷ lệ tiêu thụ 1%. Miền Trung chiếm tới 64% tổng nguồn cung, còn miền Nam, miền Bắc lần lượt là 22% và 14%.

Về giá sơ cấp, miền Bắc cao nhất 141,1 triệu đồng/m2, thấp nhất là 37,8 triệu đồng/m2; miền Trung cao nhất 188,7 triệu đồng/m2, thấp nhất là 42,4 triệu đồng/m2; miền Nam cao nhất 154,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 61,8 triệu đồng/m2.

Tung nhiều ưu đãi nhưng kết quả không như kỳ vọng

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group đánh giá, mặc dù du lịch phục hồi mạnh mẽ và các chủ đầu tư đã tung nhiều chính sách ưu đãi nhưng hiệu quả không như kỳ vọng, niềm tin của nhà đầu tư vẫn rất thấp. Sức cầu, thanh khoản và kỳ vọng tăng giá bán sẽ khó phục hồi trong ngắn hạn, chưa kể vấn đề pháp lý của condotel là thách thức chưa được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Học viện Eagle Academy cho rằng, rất khó để BĐS nghỉ dưỡng trở về thời "hoàng kim" như giai đoạn 2016-2018. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng du lịch phục hồi mạnh mẽ thì BĐS nghỉ dưỡng cũng hưởng lợi. Song, thực tế đang cho thấy điều ngược lại, thị trường vẫn ảm đạm với thanh khoản không đáng kể.

Nguyên nhân là do dư thừa nguồn cung, phát triển ồ ạt, thiếu bài bản, giá bán cao, pháp lý chưa rõ ràng... Do đó, thị trường BĐS nghỉ dưỡng cần trợ lực mới, có thể sẽ là thời điểm APEC 2027 tổ chức tại Phú Quốc.

Ở một góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, với chính sách thị thực mở rộng, hạ tầng đang được nâng cấp mạnh mẽ sẽ góp phần phục hồi các thị trường nghỉ dưỡng trọng điểm.

Hiện nay, giá trị BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đang dần cải thiện. Mặc dù không ghi nhận mức tăng giá đột biến, nhưng, hiện tượng tiếp tục "cắt lỗ" gần như đã chấm dứt khi các nhà đầu tư có thêm kỳ vọng vào triển vọng của thị trường.

Thậm chí, một số dự án còn ghi nhận giá giao dịch thứ cấp tăng 5-10% trong năm qua. Song song, hàng loạt dự án nghỉ dưỡng cao cấp cũng được triển khai, tái khởi động trở lại và một số chủ đầu tư đã mạnh dạn mở bán dự án với kết quả giao dịch khả quan.

Ông Đính nhấn mạnh, với chính sách miễn thị thực, nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục tận dụng tín hiệu này để tung hàng hoặc tái khởi động các dự án từng bị đình trệ tại các khu vực trọng điểm về du lịch.

Đồng thời, với sự gia tăng mạnh mẽ của lượng khách quốc tế có thời gian lưu trú dài và khả năng chi tiêu cao sẽ thúc đẩy các chủ đầu tư đẩy mạnh phát triển các sản phẩm cao cấp như villa biển, resort chuẩn quốc tế hoặc condotel hạng sang.

Đối với địa phương, để đón đầu dòng khách quốc tế, họ cần tiên đầu tư vào hạ tầng trọng yếu như sân bay, cảng biển và hệ thống giao thông kết nối. Điều này không chỉ nâng cao năng lực phục vụ du lịch, mà còn gia tăng giá trị BĐS toàn khu vực.