Một thành phố trực thuộc Trung ương nhưng thị trường địa ốc còn 'non trẻ'

Cần Thơ là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị hạt nhân và trung tâm kinh tế của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), với dân số hơn 1,2 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa cao... Nhưng thị trường bất động sản (BĐS) Cần Thơ, vẫn được đánh giá là phát triển chưa tương xứng với vị thế.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, trước năm 2015, thị trường BĐS Cần Thơ chưa đa dạng, giao dịch trên địa bàn chủ yếu là các sản phẩm phân lô bán nền.

Năm 2015, trong khi thị trường BĐS tại các thành phố trực thuộc Trung ương khác đã phát triển qua nhiều giai đoạn "bùng nổ", thì thị trường Cần Thơ mới bắt đầu được định hình rõ nét hơn với một số dự án khách sạn, trung tâm thương mại, các khu dân cư, tái định cư kết hợp kinh doanh địa ốc,... được triển khai. Do số lượng các dự án triển khai còn ít, quy mô chủ yếu dưới dạng khu dân cư nhỏ, tiến độ triển khai còn chậm, nhu cầu của thị trường cũng chưa cao do thu nhập của người dân còn thấp.

Duy trì đà tăng trưởng ổn định ở mức thấp, cho đến vài năm trở lại đây, khi kinh tế khu vực có chuyển biến đáng kể trên nhiều lĩnh vực, các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng, cùng với sự nỗ lực của doanh nghiệp BĐS tiên phong, thị trường BĐS thành phố này mới từng bước được nâng tầm.

Cụ thể, kinh tế Cần Thơ đang trên đà tăng trưởng tích cực. Năm 2023, ước giá trị GRDP TP. Cần Thơ đạt 119.271 tỷ đồng, gấp 10,2 lần so năm 2004 và gấp 3,8 lần so năm 2010. Năm 2024, GRDP của thành phố tăng trưởng ấn tượng, đạt mức tăng 7,12%, mức cao nhất trong 6 năm gần đây (ngoại trừ năm 2022 do tác động hồi phục sau dịch). Quy mô kinh tế ước đạt hơn 133.064 tỉ đồng, tăng 11,47% so với cùng kỳ năm 2023, đóng góp tỷ trọng 9,44% cho vùng ĐBSCL.

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực, với khu vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ chiếm đến 84%. Ngoài ra, hạ tầng kinh doanh và thu nhập người dân cũng được cải thiện, tổng thu ngân sách Nhà nước, doanh thu bán lẻ và dịch vụ tăng trưởng 2 chữ số.

Bên cạnh động lực từ quá trình tăng trưởng kinh tế, thị trường BĐS Cần Thơ cũng đang ghi nhận sức hút đầu tư mạnh dần nhờ nhiều công trình giao thông trọng điểm, đặc biệt là các dự án cao tốc, đã và đang được triển khai tại thành phố Cần Thơ nói riêng, khu vực ĐBSCL nói chung.

Mạng lưới giao thông tốt hơn, rút ngắn thời gian di chuyển giữa các địa phương trên địa bàn thành phố cũng như với các tỉnh trong vùng, không chỉ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, mà còn thu hút đầu tư, tạo cú hích đánh thức tiềm năng thị trường BĐS địa phương trong dài hạn.

Đồng thời, quy hoạch TP. Cần Thơ thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 đặt mục tiêu cho Cần Thơ phát triển mạnh các khu công nghiệp. Định hướng quy hoạch đến năm 2030, Cần Thơ sẽ thành lập thêm 7 khu công nghiệp (KCN) mới, có tổng diện tích hơn 6.485 ha, tăng 6,5 lần so với diện tích hiện tại, cũng đặc biệt tạo động lực cho thị trường BĐS nói chung, phân khúc BĐS công nghiệp nói riêng tại Cần Thơ phát triển.

Cụ thể, số lượng, diện tích các KCN đã thành lập trên địa bàn thành phố còn rất thấp so với các thành phố trực thuộc Trung ương khác, thu hút FDI luôn thuộc "top dưới" (trừ năm 2021, Cần Thơ đứng thứ 5 cả nước nhờ vào dự án Nhà máy nhiệt điện Ô Môn II). Việc phát triển các KCN trong thời gian tới không chỉ tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế mà còn thu hút FDI, kéo theo lượng lớn nhu cầu về nhà ở từ đội ngũ lao động trong KCN, nhất là nhu cầu về nhà ở cao cấp của các chuyên gia, quản lý làm việc trong các KCN.

Giá căn hộ cao cấp chỉ bằng một nửa so với các thành phố đồng hạng

VARS cho rằng, trên nền tảng kinh tế tăng trưởng khả quan và cho thấy nhiều tiềm năng tăng trưởng tích cực, thị trường BĐS nhà ở Cần Thơ cũng ghi nhận nhiều diễn biến tích cực.

Cụ thể, năm 2024, thị trường BĐS Cần Thơ đón nhận khoảng 2.300 sản phẩm nhà ở mở bán, tăng hơn 80% so với năm 2023. Với nguồn cung tăng trưởng, lượng giao dịch ghi nhận trên địa bàn thành phố cũng cải thiện đáng kể qua từng quý, với hơn 1.000 giao dịch được thực hiện trên thị trường sơ cấp trong năm 2024, gấp gần 5 lần so với cùng kỳ năm trước. Đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức 43%, tăng 24 điểm % so với năm 2023.

Giống như xu hướng chung của thị trường cả nước, căn hộ chung cư cũng là loại hình dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản của thị trường BĐS Cần Thơ, với tỷ trọng đóng góp 50% nguồn cung và 73% lượng giao dịch cho toàn thị trường.

Mặc dù nguồn cung căn hộ mở bán năm 2024 trên địa bàn thành phố bật tăng gấp 5 lần so với năm 2023 vẫn còn rất thấp so với các thành phố trực thuộc Trung ương khác và chủ yếu được đóng góp bởi dự án nhà ở xã hội. Phân khúc căn hộ chung cư cao cấp tại thành phố khan hiếm với chỉ duy nhất 1 dự án được triển khai, với mức giá chỉ bằng 1/2-1/3 giá bán các dự án có chất lượng tương đương ở các thành phố lớn khác.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn được duy trì giúp các chủ đầu tư thuận lợi trong kế hoạch bán hàng, các dự án đều chủ động tăng giá sau mỗi đợt chào bán, dao động từ 4-5%. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp cũng có xu hướng tăng nhẹ, nhất là các sản phẩm đất nền, nhà ở riêng lẻ, pháp lý "sạch", đã có sổ, giá dưới 2 tỷ đồng/nền, với giá giao dịch tăng từ 5-7% so với hồi đầu năm​.

VARS nhận định, thị trường BĐS Cần Thơ có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhờ hàng loạt yếu tố thuận lợi từ tăng trưởng kinh tế, hạ tầng giao thông, quy hoạch. Trong chu kỳ mới, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, thị trường bất động sản Cần Thơ có lợi thế khi đang tồn tại ở trạng thái tương đối ổn định, chưa trải qua nhiều cơn sốt như các thành phố đồng hạng khác.

Để có thể nâng tầm và bắt kịp các thành phố trực thuộc Trung ương, Cần Thơ cần một bước đi mang tính đột phá, chắc chắn nhưng không được chậm. Trong đó, cần quan tâm, phát triển đồng bộ các yếu tố nền tảng từ hạ tầng giao thông, xã hội, kinh tế, du lịch là yếu tố then chốt để thị trường đi đúng và an toàn.