Bất động sản Việt Nam vẫn có thể đứng vững ở nhiệm kỳ 2 của ông Trump

Dữ liệu từ nghiên cứu "Trump 2.0: 100 ngày đầu tiên, tác động đến thị trường bất động sản châu Á - Thái Bình Dương" của Cushman & Wakefield (C&W) cho biết, những thay đổi trong chính sách thương mại, thuế và bãi bỏ quy định của Hoa Kỳ đã gây ra sự bất ổn, ảnh hưởng đến niềm tin kinh tế toàn cầu và tác động đến khu vực Châu Á Thái Bình Dương.

Mặc dù khu vực này bước vào năm 2025 với động lực mạnh mẽ nhờ sự phục hồi nhu cầu trong nước và đầu tư vào bất động sản, nhưng sự biến động chính sách có thể làm chậm lại tăng trưởng khi các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong các quyết định.

"Bất chấp những giai đoạn biến động thường làm suy giảm niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư, các yếu tố nền tảng vững chắc của khu vực Châu Á Thái Bình Dương đang giúp giảm thiểu tác động. Thị trường bất động sản trong khu vực vẫn duy trì sự kiên cường, song vẫn bị ảnh hưởng bởi sự trì hoãn trong quyết định của các doanh nghiệp và nhà đầu tư khi họ tiếp tục thận trọng quan sát tình hình bất ổn là rủi ro chính trong ngắn hạn", Tiến sĩ Dominic Brown, Giám đốc Nghiên cứu Thị trường toàn cầu tại C&W nhận định.

Trong bối cảnh thuế quan thay đổi và các cuộc chiến thương mại tiềm ẩn, các ngành sản xuất xuất khẩu sang Hoa Kỳ đang đối mặt với nguy cơ cao nhất. Tuy nhiên, sự đa dạng hóa chuỗi cung ứng hiện tại đang mang lại lợi ích cho các trung tâm công nghiệp ở Đông Nam Á và Ấn Độ, ngay cả khi căng thẳng thương mại vẫn tiếp diễn. Các nhà sản xuất sẽ tiếp tục xem xét lại thiết kế chuỗi cung ứng của họ và tìm kiếm thêm cơ hội để tối ưu hóa.

Trong khi đó, nhu cầu bất động sản thương mại đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp vẫn ghi nhận sự ổn định. Các giao dịch thuê văn phòng tiếp tục diễn ra tại các thị trường chủ chốt như Ấn Độ, Indonesia và Philippines. Quý I/2025, diện tích văn phòng được hấp thụ mới trên toàn khu vực Châu Á Thái Bình Dương đạt khoảng 26 triệu feet vuông, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước (quý I/2024 đạt khoảng 22 triệu feet vuông).

Sức mạnh của đồng USD và hiệu suất đầu tư hấp dẫn đang thúc đẩy dòng vốn toàn cầu đổ vào thị trường bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương, đặc biệt là các tài sản ổn định như logistics, trung tâm dữ liệu và nhà ở.

Dòng vốn toàn cầu vào bất động sản thương mại khu vực Châu Á Thái Bình Dương đã tăng từ 15% lên gần 25% trong nhiệm kỳ đầu của chính quyền Trump, với khối lượng đầu tư tăng từ 25 tỷ USD lên 45 tỷ USD.

Sau một đợt giảm gần đây trong tổng đầu tư vào bất động sản thương mại, có những dấu hiệu ban đầu cho thấy xu hướng đang thay đổi. Đầu tư toàn cầu vào Châu Á Thái Bình Dương, dẫn đầu bởi các nhà đầu tư từ Hoa Kỳ (được hỗ trợ bởi đồng USD mạnh), đã tăng lên về mặt tuyệt đối trong bốn quý liên tiếp vừa qua, cũng như tỷ lệ đóng góp của họ vào tổng khối lượng đầu tư.

Trong bối cảnh bất ổn, các nhà đầu tư có thể tìm kiếm các tài sản tạo thu nhập ổn định của bất động sản thương mại, bất chấp việc phải đối mặt với rủi ro cao hơn. Các thị trường và ngành mục tiêu có khả năng là những nơi ít chịu ảnh hưởng từ các cơn gió ngược kinh tế vĩ mô toàn cầu và có các đặc tính "xuyên chu kỳ".

"Bao gồm chung cư tại Nhật Bản, hậu cần và công nghiệp tại Úc, và các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam, Thái Lan, Singapore. Các tài sản riêng lẻ cũng có thể mang lại cơ hội sinh lời. Mặc dù nguy cơ rủi ro tiếp đà tăng, nhưng nhìn lại các xu hướng diễn biến trong lịch sử cho thấy khi bức tranh kinh tế toàn cầu trở nên rõ ràng hơn, thị trường bất động sản cũng đã nhanh chóng phục hồi. Vì vậy, các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản khu vực Châu Á Thái Bình Dương cần điều chỉnh chiến lược linh hoạt và nhanh chóng tận dụng khoảng thời điểm phục hồi diễn ra", Tiến sĩ Brown nhấn mạnh.

Theo đại diện C&W, tính đến quý I/2025, hầu hết các thị trường công nghiệp trong khu vực vẫn có lợi thế thương lượng nghiêng về phía chủ nhà.

Thương mại với Hoa Kỳ là một thành phần quan trọng của tăng trưởng cho khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Tuy nhiên, có sự khác biệt đáng kể giữa các thị trường về mức độ đóng góp của quan hệ thương mại này vào tăng trưởng kinh tế.

Một số thị trường, như Việt Nam, có mức độ rủi ro cao và do đó bất kỳ sự chậm lại nào trong thương mại sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế địa phương.

Ngược lại, các thị trường khác có thể có mức độ thương mại cao với Mỹ, như Trung Quốc đại lục và Ấn Độ, nhưng chúng đóng góp một tỷ lệ nhỏ hơn vào tăng trưởng GDP của quốc gia. Điều này là do mạng lưới thương mại rộng hơn như tại Trung Quốc, hoặc thị trường tiêu dùng nội địa mạnh mẽ ở Ấn Độ.

Các mô hình thương mại và tiêu dùng này sẽ ảnh hưởng nhất định đến sự thay đổi trong nhu cầu về không gian công nghiệp. Điều quan trọng cần lưu ý là đối với một số thị trường, sự chậm lại trong thương mại với Hoa Kỳ có thể không gây ra tác động tiêu cực đáng kể đến nhu cầu bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, chuỗi cung ứng đã được tái thiết kế trong và sau nhiệm kỳ đầu của chính quyền Trump. Tuy một phần để đáp ứng các mức thuế liên tục áp đặt lên sản phẩm từ Trung Quốc đại lục, sự thay đổi này cũng phản ánh các động lực khác.

Việc Trung Quốc đại lục dịch chuyển sang sản xuất hàng hóa giá trị cao hơn, cùng với chi phí lao động và giá bất động sản thấp hơn ở Ấn Độ và Đông Nam Á, đã thúc đẩy sự mở rộng nhanh chóng công nghiệp tại các địa điểm này. Các mức thuế toàn diện, như mức 10% của hiện tại sẽ ít làm thay đổi sự hấp dẫn của các thị trường này.

"Tuy nhiên, nếu mức thuế thay đổi tùy theo thị trường hoặc sản phẩm, các nhà sản xuất có thể phải đánh giá lại chuỗi cung ứng và tìm cách tối ưu hóa. Trong ngắn hạn, việc "rời bỏ" là khó xảy ra. Thay vào đó, môi trường biến động hiện tại có thể gây ra sự trì hoãn trong việc ra quyết định và làm giảm nhu cầu tổng thể về không gian bất động sản", đại diện C&W khẳng định.