Mặt bằng TP.HCM giá neo cao, nhiều nhà bán lẻ, chủ nhà hàng 'tháo chạy'

Đằng sau việc đập đi xây lại của Starbuck Reserve

Năm 2024, Starbuck quyết định rời bỏ mặt bằng Hàn Thuyên, nơi toạ lạc của cửa hàng Starbuck Reserve với giá thuê 750 triệu đồng/tháng để đi tìm địa điểm mới. Chưa đầy năm sau, cửa hàng này được thương hiệu cà phê quốc tế khai trương tại Bitexco, nơi có mức giá được cho là không thấp hơn 980 triệu đồng/tháng.

Thời điểm rời khỏi mặt bằng "đẹp như mơ" Hàn Thuyên, Starbuck không tiết lộ lý do cụ thể, chỉ cho biết, đã "cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố". Tuy nhiên, giá mặt bằng tăng bất chấp (từ 700 triệu đồng lên 750 triệu đồng/tháng), là một trong những yếu tố được giới quan sát chỉ ra khi nói về trường hợp Starbuck từ bỏ mặt bằng trung tâm quận 1.

Nên biết, Reserve là nơi giới thiệu những hương vị cà phê cao cấp được pha chế bởi những coffee master (bậc thầy cà phê). Starbucks Reserve Hàn Thuyên, đã hoạt động được 7 năm là một địa điểm luôn thu hút khách du lịch cũng như giới sành cà phê nhờ những loại cà phê đặc biệt của hãng. Nghĩa là, không dễ dàng gì để hãng cà phê nổi tiếng này "đập đi xây lại" cửa hàng được cho là sang trọng, độc đáo nhất của mình.

Chưa kể, từ bỏ mặt bằng 750 triệu đồng/tháng lên mặt bằng cả tỷ đồng/tháng, không đơn thuần chỉ là giá cả. Phía sau sự tháo chạy của loạt thương hiệu F&B nổi tiếng, cùng các nhà hàng nổi danh khỏi mặt bằng trung tâm TP.HCM là cả một câu chuyện dài.

Mặt bằng trung tâm giá "cắt cổ"

Tháng 4/2025, một loạt nhà hàng nổi tiếng đông khách ở khu trung tâm quận 1, quận 3, trên những con đường sầm uất nhất, đồng loạt treo bảng "chào tạm biệt". Từ Trần Hưng Đạo, Hai Bà Trưng, đến Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, Võ Văn Tần..., rất nhiều nhà hàng đóng cửa và nhiều mặt bằng tìm chủ mới.

Trên thực tế, tình trạng này đã diễn ra suốt một thời gian dài, kể từ sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, gần đây, làn sóng này ngày một gia tăng.

Tìm hiểu của phóng viên Nhadautu.vn cho thấy, mức giá cho thuê mặt bằng bán lẻ ở trung tâm neo cao khiến nhiều nhà hàng đang kinh doanh tốt cũng lâm vào tình trạng "hụt hơi", thậm chí, có tình trạng chủ mặt bằng vì cho rằng người thuê đang "ăn nên làm ra" nên tăng giá mặt bằng bất chấp thoả thuận.

Ông Bùi Sơn, Giám đốc vận hành một quán thương hiệu cà phê ở TP.HCM cho biết, trong cơ cấu chi phí, giá mặt bằng không nên chiếm quá 30% chi phí vận hành.

"Để hoà vốn nhanh, thông thường chi phí mặt bằng trung bình chỉ nên chiếm khoảng 30% tổng chi phí xây dựng vận hành quán. Tuy nhiên, hiện tại, giá cả mặt bằng tại hai thành phố lớn rất cao, thậm chí có thể ngốn đến 50% tổng chi phí quán. Một số con đường trung tâm, giá mặt bằng có thể lên hơn 200 triệu đồng/tháng, ở khu sầm uất thì giá trên 500, thậm chí 700 triệu là bình thường. Thử tính xem, với giá mặt bằng như thế, phải bán sản phẩm như thế nào để có thể hoàn vốn, chứ chưa tính chuyện có lời?", ông Sơn cho biết.

Theo ông Sơn, có thực trạng nhiều quán cà phê, nhà hàng nổi tiếng đang kinh doanh tốt buộc phải đóng cửa vì chủ mặt bằng đột ngột tăng giá, không theo thoả thuận, chỉ vì thấy kinh doanh tốt.

"Thông thường, để tối ưu chi phí, chủ mặt bằng và người thuê mặt bằng sẽ ký hợp đồng theo giai đoạn dài, 5 - 10 năm, với cố định một mức giá hoặc thoả thuận tăng giá sau mỗi 2 năm chẳng hạn. Hoặc là có ký hợp đồng gia hạn theo từng năm để phòng hờ việc kinh doanh không như ý của người thuê. Cái này tuỳ theo thoả thuận củ hai bên. Nhưng làm ăn không được thì không nói, nếu làm ăn tốt trong khoảng thời gian dài, sẽ có thể dẫn đến tình trạng chủ lấy lại mặt bằng hoặc tăng giá bất chấp mà người thuê không trở tay kịp, vì mọi thứ đang ổn định. Giá chỉ cần tăng 10% đã là một vấn đề, đừng nói đến tăng 20, 30%. Nên nhiều quán ăn, nhà hàng chấp nhận bỏ mặt bằng dù lượng khách ổn định, cũng phải", ông Sơn phân tích.

Trong khi đó, ông Nguyễn Ngọc Hưng, một chuyên gia môi giới cho thuê mặt bằng ở TP.HCM cho biết, thực tế, giá cho thuê mặt bằng ở TP.HCM hiện tại, thấp hơn nhiều so với đỉnh cao 2019, thời điểm trước dịch bệnh COVID-19.

"Theo tôi, từ góc độ người thuê thì họ đang kinh doanh ổn định, tự nhiên bị đôn chi phí mặt bằng thì phải tính toán lại. Quán có một lượng khách cố định, mang đến khoản doanh thu cố định, mức lợi nhuận sẽ được đảm bảo. Giờ đây, tăng giá mặt bằng, chưa kể giá cả, chi phí các khoản khác cũng tăng, buộc họ sẽ phải tính toán lại về giá bán hàng, làm gì để hút khách. Mà tăng giá thì chắc chắn sẽ mất một lượng khách, nhất là trong bối cảnh tiêu dùng thắt chặt như hiện tại.

Không dễ để đánh đổi. Trong khi, từ góc độ chủ mặt bằng, họ chỉ cần thấy làm ăn thuận lợi thì nghĩ rằng mình đã cho thuê giá hợp lý, đã đến lúc nên tăng giá. Đó cũng là tâm lý dễ hiểu. Tuy nhiên, diễn biến thực tế thị trường thì không như vậy. Làm sao để cả hai bên, người thuê và người cho thuê đều hiểu và thông cảm cho nhau, lúc đó giá cả mới thoả thuận được. Tuy nhiên, quá trình kinh doanh còn nhiều biến số nữa", ông Hưng phân tích.

Trung tâm thương mại có hưởng lợi?

Câu chuyện Starbuck từ bỏ mặt bằng trung tâm giá 750 triệu đồng/tháng để vào trung tâm thương mại (TTTM) giá cao hơn, theo ông Hưng, là điều có thể lý giải được.

"Thứ nhất, TTTM được vận hành bởi một công ty, đội ngũ chuyên nghiệp, hợp đồng minh bạch, giá cả rõ ràng, được thẩm định, lượng khách hàng ổn định... trong khi giá mặt bằng phụ thuộc vào ý chỉ chủ quan của người chủ, thường không được thẩm định trước. Thứ hai, TTTM là nơi mang tới giá trị thương hiệu cao, nơi mà các thương hiệu quốc tế tìm kiếm và các thương hiệu quốc nội cần nơi này để làm "bệ phóng" nhận diện", ông Hưng nhận định.

Điều này tương đồng với những lý giải của bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu Savills TP.HCM về TTTM và mặt bằng bán lẻ mà Nhadautu.vn đã thông tin trước đó.

Phân tích rõ hơn, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các thương hiệu bán lẻ từ xa xỉ đến đại chúng đều đang tăng cường đầu tư vào các cửa hàng vật lý ở những vị trí chiến lược nhằm trưng bày sản phẩm và thu hút sự chú ý của người tiêu dùng.

"Mặc dù thương mại điện tử đóng vai trò quan trọng trong chiến lược đa kênh, nhưng cửa hàng truyền thống mới thật sự là điểm chạm để kết nối đến khách hàng. Chính vì vậy, tỷ lệ trống của các mặt bằng chủ chốt vẫn cực kỳ thấp, điều này lý giải cho việc bất chấp mức giá thuê cao mà các nhà bán lẻ vẫn sẵn sàng kí hợp đồng thuê để duy trì cửa hàng", bà Trang nhận định.

Theo chuyên gia C&W, nhiều thương hiệu quốc tế tìm kiếm "cộng đồng" nhờ vào các TTTM, nơi toạ lạc của các thương hiệu tương đồng, giúp họ dễ dàng tìm kiếm đúng khách hàng mục tiêu và khẳng định vị thế. Đó là lý do chính TTTM vẫn được ưa chuộng.

Trở lại câu chuyện mặt bằng "ế", ông Hưng cho rằng, dù có giảm giá, nhiều mặt bằng vẫn buộc phải chấp nhận cảnh trống không, tìm khách bởi không dễ để kinh doanh trong bối cảnh hành vi tiêu dùng thay đổi và xu hướng thắt chặt chi tiêu. Trong khi đó, ngoại trừ các chuỗi lớn, gần như không chủ thương hiệu nào "dám" mạnh tay chi tiền thuê mặt bằng mở rộng kinh doanh thời điểm này. Điều này, buộc các chủ mặt bằng phải thay đổi, hoặc, chấp nhận câu chuyện bỏ trống mặt bằng, hụt nguồn thu.

"Theo tôi, các chủ mặt bằng chỉ cần thay đổi, hiểu được hành vi tiêu dùng, thẩm định giá trị, sẽ có khách. Bởi, một số kiểu nhà hàng, như quán nhậu, hải sản, không thể vào TTTM được. Quan trọng là, làm sao tìm được tiếng nói chung", ông Hưng đánh giá.