Giá thuê mặt bằng cản trở 'giấc mơ' chuỗi cà phê ở Việt Nam?

Giá thuê mặt bằng 9 tỷ đồng/năm

Ngày 26/8, Starbucks Reserve Hàn Thuyên chính thức đóng cửa. Dù không đưa ra lý do cụ thể cho việc đóng cửa, nhưng Starbucks nhấn mạnh "cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố". Cửa hàng Reserve đầu tiên và duy nhất của Starbuck tại TP.HCM sẽ dời địa điểm đi một nơi khác, theo thông báo của hãng cà phê Hoa Kỳ.

Với việc cửa hàng Reserve Hàn Thuyên đóng cửa, Starbuck chỉ còn 1 cửa hàng Reserve hiện diện tại Việt Nam, toạ lạc ở phố Nhà Thờ, TP. Hà Nội.

Trước đó, hồi năm 2021, Starbucks Việt Nam cũng từng đóng cửa hàng có góc đắc địa nhất nhì TP.HCM tại khách sạn REX ngay gần phố đi bộ Nguyễn Huệ.

Nên biết, Reserve là nơi giới thiệu những hương vị cà phê cao cấp được pha chế bởi những coffee master (bậc thầy cà phê). Starbucks Reserve Hàn Thuyên, đã hoạt động được 7 năm là một địa điểm luôn thu hút khách du lịch cũng như giới sành cà phê nhờ những loại cà phê đặc biệt của hãng.

Điều này làm dấy lên những nghi ngờ, đồn đoán về việc Starbucks dời địa điểm Reserve là do chi phí thuế mặt bằng neo cao. Theo tìm hiểu, địa điểm này là căn nhà một trệt hai lầu có diện tích chiều ngang 8,5m, dài 25m, diện tích khoảng 210m2, diện tích sàn hơn 630m2.

Dữ liệu từ các trang môi giới mua bán, cho thuê cho thấy, giá thuê mặt bằng một khuôn viên tương tự như vậy trên đường Hàn Thuyên, quận 1, vào khoảng 750 triệu đồng/tháng, đồng nghĩa với mức khoảng 25 triệu đồng/ngày và 9 tỷ đồng/năm, chưa kể các chi phí khác.

Trước đó, giới quan sát và dư luận đã xôn xao về thông tin một chuỗi cà phê nổi tiếng của Việt Nam là The Coffee House đóng cửa một số chi nhánh.

Cụ thể, cuối tháng 7, các cửa hàng The Coffee House tại Cần Thơ thông báo đóng cửa, dỡ bảng hiệu. Trong tháng 8, ba chi nhánh còn lại tại Đà Nẵng cũng đang trong kế hoạch dừng hoạt động toàn bộ.

Cập nhật trên website thương hiệu này tính tới ngày 26/8, The Coffee House chỉ còn 115 chi nhánh trên toàn quốc, sụt giảm 24% chi nhánh so với con số 150 cửa hàng cuối năm 2023. Theo đại diện chuỗi cà phê này thu hẹp quy mô cửa hàng nhằm tối ưu chi phí, cải thiện hoạt động kinh doanh nhằm thích ứng với điều kiện thay đổi.

Cuộc chiến khốc liệt

Như Nhadautu.vn từng phân tích, cuộc chiến chuỗi cà phê ở Việt Nam chưa bao giờ hết khốc liệt bởi tính đặc thù về giá cả và hành vi tiêu dùng của thị trường trăm triệu dân.

Báo cáo thị trường F&B năm 2023 của iPOS.vn cho thấy doanh thu ngành F&B năm 2023 cán mốc 590.000 tỷ đồng, trong đó ngành đồ uống chiếm 16,52%.

Còn theo báo cáo của Vietdata, thị trường F&B Việt Nam nói chung và thị trường quán cà phê nói riêng đã có sự tăng trưởng vượt bậc trong năm 2023. Đến cuối năm 2023, thị trường ăn uống tại chỗ ước đạt 21,6 tỷ USD, tăng 11% so với năm 2022.

Nền tảng thông tin chuyên ngành về ngành cà phê của Anh Allegra World Coffee Portal từng dự báo các chuỗi cà phê Việt Nam sẽ có tổng cộng khoảng 5.200 cửa hàng vào 2025.

Thực tế, với sự bành trướng của hàng loạt thương hiệu quốc tế lẫn nội địa như Highlands, Phúc Long, Katinat, Starbucks, Trung Nguyên... cũng cho thấy dự báo trên là có cơ sở.

Tuy nhiên, cuộc đua giành thị phần có dấu hiệu chững lại sau đại dịch, đến từ sự dịch chuyển hành vi tiêu dùng kèm những ảnh hưởng kinh tế nhất định.

Song, đó cũng không hoàn toàn là nguyên nhân khiến các chuỗi cà phê "hụt hơi" trong cuộc chiến này. Nguyên nhân chính yếu được chỉ ra, là giá cả thuê mặt bằng tăng cao ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Phân tích với Nhadautu.vn, ông Bùi Sơn, Giám đốc vận hành một quán cà phê văn phòng tại Tân Bình, TP.HCM cho rằng, trong cơ cấu chi phí, tiền mặt bằng chỉ nên chiếm khoảng 30%.

"Để hoà vốn nhanh, thông thường chi phí mặt bằng trung bình chỉ nên chiếm khoảng 30% tổng chi phí xây dựng vận hành quán. Tuy nhiên, hiện tại, giá cả mặt bằng tại hai thành phố lớn rất cao, thậm chí có thể ngốn đến 50% tổng chi phí quán. Như thế buộc chủ quán phải tăng giá nước, làm đủ mọi cách để thu hút khách. Hoặc phải thật sự trường vốn để duy trì quán. Nhưng lâu lắm", ông Sơn cho biết.

Trường hợp của Starbucks Reserve Hàn Thuyên là một điển hình, dù quán này được định vị là một cửa hàng cao cấp với chất lượng cà phê cũng như giá cả thuộc dạng cao.

"Giá nước ở Reserve Hàn Thuyên thấp nhất khoảng 65.000 và cao nhất 200.000 đồng. Lấy giá trung bình 100.000 đồng. Nếu tiếp tục duy trì mặt trằng trên với chi phí 25 triệu đồng/ngày, thì mỗi ngày chi nhánh này phải bán khoảng 250 ly mới đủ. Đó là chưa kể các chi phí nhân công, vận hành..., đây thực sự là bài toán khó trong bối cảnh hiện tại", ông Sơn phân tích.

Theo các chuyên gia, giá cả mặt bằng tăng cao là điều khiến nhiều chuỗi cà phê buộc phải đóng cửa, thu hẹp mặt bằng và buộc giới đầu tư, quản lý phải tìm một giải pháp kinh doanh phù hợp.

Mặt bằng Đồng Khởi thuộc top đắt nhất thế giới
Báo cáo Đại lộ bán lẻ thế giới năm 2023 mới phát hành của Cushman & Wakefield cho biết giá thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi, TP.HCM đạt 390 USD mỗi feet vuông một năm (tương đương 350 USD mỗi m2 một tháng). Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với trước dịch bệnh, đưa đường Đồng Khởi tăng một bậc lên hạng 13 so với năm 2022. Giá thuê mặt bằng đường Đồng Khởi cao hơn cả các tuyến đường đắt nhất tại Munich (Đức), Amsterdam (Hà Lan) hay Bangkok (Thái Lan).
Phố Tràng Tiền, Hà Nội cũng góp mặt trong nhóm có mặt bằng bán lẻ cho thuê đắt đỏ nhất khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Giá thuê tại đây đã tăng lần lượt 20% so với cùng kỳ và 50% so với trước dịch bệnh, đạt 334 USD mỗi feet vuông một năm (tức gần 300 USD mỗi m2 một tháng).