Thương mại điện tử tạo 'sức ép' tới mặt bằng bán lẻ?

Thương mại điện tử (TMĐT) đang nhanh chóng tái định hình thói quen tiêu dùng tại Việt Nam. Dự báo xu hướng tăng trưởng thị trường TMĐT Việt Nam giai đoạn 2025-2028 của YouNet ECI và YouNet Media cho thấy, tổng giá trị giao dịch TMĐT tại Việt Nam có tiềm năng đạt mốc 49,9 tỷ USD vào năm 2028.

Savills Việt Nam cho biết, TMĐT mang lại nhiều tiện ích như mua sắm nhanh, đa dạng sản phẩm và dễ dàng so sánh giá cả. Đặc biệt, các nền tảng số giúp doanh nghiệp tiếp cận khách hàng trên phạm vi rộng, không bị giới hạn bởi vị trí địa lý. Tuy nhiên, vẫn tồn tại những hạn chế về trải nghiệm thực tế sản phẩm, thời gian giao hàng và các vấn đề liên quan đến chất lượng sản phẩm.

Chiều ngược lại, bán lẻ truyền thống với hệ thống cửa hàng hiện hữu vẫn giữ vai trò quan trọng nhờ mang đến trải nghiệm trực quan, dịch vụ tư vấn trực tiếp và tạo dựng niềm tin cho khách hàng. Do đó, các nhà bán lẻ cần thích ứng và tạo ra một xu hướng mới, kết hợp bán lẻ trực tuyến và truyền thống.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, việc kết hợp giữa bán lẻ trực tuyến và cửa hàng truyền thống sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi thế, vừa tận dụng được công nghệ số để mở rộng quy mô, vừa đảm bảo trải nghiệm toàn diện cho người tiêu dùng. Các thương hiệu lớn đang đầu tư mạnh vào mô hình tích hợp này nhằm mang đến sự tiện lợi cho khách hàng mà vẫn duy trì giá trị của không gian bán lẻ vật lý.

Tại Việt Nam, đất nước có văn hóa bán lẻ truyền thống đặc trưng, trong đó các cửa hàng tạp hóa hay không gian bán lẻ đóng vai trò quan trọng trong đời sống hàng ngày của người dân. Không gian bán lẻ không chỉ là nơi giao dịch hàng hóa mà còn là điểm kết nối và xây dựng cộng đồng. Vì vậy, các cửa hàng bán lẻ vẫn sẽ giữ vị trí nhất định trong thị trường.

Ông Matthew Powell dẫn chứng, các trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ tiếp tục giữ vững công suất thuê và cho thấy tiềm năng phát triển theo hướng mới, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hiện đại. Các thị trường bán lẻ trọng yếu là Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hoạt động tích cực. Trong quý IV/2024, công suất mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội được duy trì ổn định ở mức 85% và tại TP.HCM đạt mức 93,5%.

Nhu cầu mặt bằng bán lẻ vẫn rất lớn

Chia sẻ quan điểm về tác động của thương mại điện tử tới nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn còn quá trẻ để TMĐT có thể tạo ra sức ép tới nhu cầu dành cho mặt bằng.

Hiện tại, các sàn TMĐT ghi nhận doanh số tốt hơn từ các nhãn hàng Việt Nam hoặc hộ kinh doanh bán lẻ trong nước. Trong khi, các thương hiệu bán lẻ nước ngoài khi gia nhập thị trường cần ưu tiên mở rộng mặt bằng tại Việt Nam, xây dựng hệ thống cửa hàng cao cấp để nâng mức độ nhận diện trước khi đẩy mạnh doanh số trên sàn TMĐT.

Việc các hãng, đặc biệt là các nhãn hàng nước ngoài, từ bỏ mặt bằng để tập trung hoàn toàn vào TMĐT vẫn chưa xảy ra. Do vậy, trong vòng 5 năm tới, TMĐT vẫn chưa thể làm giảm nguồn cầu của đối với mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và nhu cầu đối với mặt bằng bán lẻ vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, bà Minh nhìn nhận, thực tế cho thấy, nguồn cung mặt bằng bán lẻ, đặc biệt các trung tâm thương mại chất lượng tại Việt Nam còn hạn chế, chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về công năng của mặt bằng từ các thương hiệu. So với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore hay Malaysia, mặt bằng bán lẻ của Việt Nam còn khiêm tốn về quy mô, chất lượng và trải nghiệm.

5 năm qua, nguồn cung mặt bằng bán lẻ chỉ tăng trung bình 3% mỗi năm tại thị trường Hà Nội. Thị trường vẫn đang nghiêng về bên cho thuê nhiều hơn, bởi nguồn cung trung tâm thương mại chất lượng và được xây dựng bài bản không nhiều. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện đại tăng trưởng chậm hơn nhu cầu thuê đến từ thương hiệu quốc tế

Theo bà Minh, thị trường bán lẻ tại Việt Nam vẫn có nhiều triển vọng. Cụ thể, từ nay đến năm 2027, thị trường sẽ có một loạt các dự án mới, chất lượng quốc tế được ra mắt.

Tại Hà Nội đến cuối năm 2025, thị trường dự kiến sẽ mở rộng với 140.700 m2 nguồn cung bán lẻ mới từ 4 trung tâm mua sắm và 3 khối đế bán lẻ. Giai đoạn 2026-2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm 174.100 m2 diện tích sàn cho thuê đến từ 7 dự án. Các dự án trọng điểm bao gồm Ha Noi Centre tại 175 Nguyễn Thái Học và Starlake B1CC1 & B1CC2. Tại TP.HCM, 12 dự án tương lai dự kiến gia nhập thị trường với tổng 165.429 m2, tăng 3% mỗi năm từ 2025-2027.

Vị chuyên gia nhận định, Việt Nam sẽ là một trong những thị trường bán lẻ hấp dẫn tại khu vực Đông Nam Á, khi sở hữu các yếu tố nền tảng về dân số trẻ và sự gia tăng tầng lớp trung lưu. Nhưng, việc này đòi hỏi thị trường tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, mở rộng nguồn cung mặt bằng chất lượng cao và nâng cao trải nghiệm mua sắm để các thương hiệu có thể tận dụng tối đa việc đa dạng hóa kênh mua sắm trực tuyến và thực tế.