Bức tranh tương phản của thị trường bán lẻ TP.HCM 2024

Nhiều điểm sáng

Dữ liệu từ báo cáo thị trường bán lẻ TP.HCM của JLL Việt Nam cho thấy, trong năm 2024, TTTM trọng điểm tại TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ thuần tích cực ở mức 3.900 m2 trong quý IV/2024 và 72.400 m2. Khu trung tâm giữ vị thế là nơi các thương hiệu quốc tế chọn mặt gửi vàng trong chiến lược thâm nhập thị trường, dẫn chứng là việc Vincom Đồng Khời vừa chào đón nhãn hàng thời trang Trung Quốc Urban Revivo lần đầu có mặt tại Việt Nam, trong khi Saigon Centre cũng nhộn nhịp hơn với sự hiện diện của thương hiệu đồ chơi Popmart kể từ tháng 10.

Trong năm vừa qua, ngoài sự gia tăng của các chuỗi F&B mới, các nhà bán lẻ phong cách sống tiếp tục bành trướng mạnh mẽ ở khu ngoài trung tâm, nổi bật là hoạt động khai trương cửa hàng Uniqlo, H&M tại Parc Mall và Muji tại Thiso Mall Sala vào quý cuối năm. Ngoài ra, ngành nội thất và gia dụng cũng xuất hiện các tên tuổi mới với diện tích thuê lớn (600 -2.000 m2), ví dụ như Nitori từ Nhật Bản đã cho ra mắt cửa hàng thứ hai tại Vincom Mega Mall Grand Park trong quý 2, hay Mr.DIY từ Malaysia giới thiệu cửa hàng mới tại Giga Mall và Vincom Mega Mall Thảo Điền trong quý 4.

Nguồn cung TTTM trọng điểm tại TP.HCM không có sự thay đổi theo quý, với tổng nguồn cung tại khu trung tâm và ngoài trung tâm lần lượt duy trì ở mức 84.100 m2 và 605.200 m2. Ở phân khúc TTTM thông thường, Central Premium Mall (CiPi Mall) tại Quận 8 hoàn thành và đi vào hoạt động trong Q4.24, đây là không gian bán lẻ thuộc khối đế của chung cư cùng tên từ chủ đầu tư Quốc Cường Gia Lai với quy mô gần 25.000 m2 sàn.

Nhìn lại năm 2024, nguồn cung TTTM trọng điểm tại TP.HCM tăng trưởng gần 66.400 m2 sàn, đến từ hai dự án là Vincom Mega Mall Grand Park và Parc Mall lần lượt khai trương trong quý 2 và quý 3. Tỷ lệ trống tại khu ngoài trung tâm đã có sự cải thiện đáng kể, giảm 3% theo quý và 1,8% theo năm, đạt mức 3,6% trong quý IV/2024. Tại khu trung tâm, tỷ lệ trống ổn định theo quý ở mức 2,8% nhưng tăng nhẹ 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ, chủ yếu do sự rời đi của một số cửa hàng hoạt động kém hiệu quả trong nửa đầu năm.

Bức tranh bán lẻ còn nhiều nét buồn

Thị trường bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung mới hạn chế và quỹ đất khan hiếm. Cụ thể, trong quý IV/2024, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của TTTM trọng điểm khu trung tâm đạt mức 231,1 USD/m2/tháng, tăng 0,8% so với quý trước và tăng 2,3% so với cùng kỳ.

Giá chào thuê khu ngoài trung tâm đạt 57,3 USD/m2/tháng, với mức tăng 0,4% theo quý. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê khu ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng khiêm tốn chỉ 0,4%, chủ yếu do sự ra mắt của nguồn cung mới là Parc Mall với giá thuê giai đoạn đầu hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê. Thêm vào đó, các chủ đầu tư hiện hữu vẫn cố gắng duy trì mức giá chào thuê cạnh tranh giữa bối cảnh kinh tế còn khó khăn và gia tăng nguồn cung Bán lẻ tại khu vực này.

Nên biết, giá thuê mặt bằng bán lẻ đã từng "giết chết" giấc mơ của nhiều thương hiệu nổi tiếng. Thực tế, trong năm 2024, giá thuê và sự cạnh tranh khốc liệt với thương mại điện tử là hai thách thức lớn nhất của thị trường.

Như Nhadautu.vn đã phân tích trước đó, dù thị trường bán lẻ xa xỉ tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ và thu hút sự chú ý của nhiều thương hiệu quốc tế, nhưng ở chiều ngược lại, khối ngoại chú trọng vào các TTTM với giá thuê mặt bằng hợp lý và là nơi tập trung của nhiều thương hiệu sang trọng.

Đơn cử như đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM), dù vẫn lọt top những con đường đắt đỏ nhất thế giới khi giữ vị trí thứ 14 với giá thuê đạt 368 USD/feet vuông/năm (tương đương với 330 USD/m2/tháng), tăng 32% so với cùng kỳ trước đại dịch nhưng giảm 6% so với cùng kỳ 2023, theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield Việt Nam. Song, thực tế cho thấy, con đường sầm uất và nổi tiếng nhất trung tâm TP.HCM vẫn vắng bóng những thương hiệu mới, mặt bằng trống nhiều, dù là nơi toạ lạc của nhiều khách sạn lớn, hạng sang.

Trước đó, câu chuyện Starbuck đóng cửa cửa hàng Reserve chuyên phục vụ khách hạng sang và du khách do tiền thuê mặt bằng neo cao cũng khiến dư luận đặt ra dấu hỏi về chất lượng mặt bằng ở TP.HCM liệu có đuổi kịp giá cho thuê, đang ngày một tăng.

Nên biết, Reserve là nơi giới thiệu những hương vị cà phê cao cấp được pha chế bởi những coffee master (bậc thầy cà phê). Starbucks Reserve Hàn Thuyên, đã hoạt động được 7 năm là một địa điểm luôn thu hút khách du lịch cũng như giới sành cà phê nhờ những loại cà phê đặc biệt của hãng.

Điều này làm dấy lên những nghi ngờ, đồn đoán về việc Starbucks dời địa điểm Reserve là do chi phí thuế mặt bằng neo cao. Theo tìm hiểu, địa điểm này là căn nhà một trệt hai lầu có diện tích chiều ngang 8,5m, dài 25m, diện tích khoảng 210m2, diện tích sàn hơn 630m2.

Dữ liệu từ các trang môi giới mua bán, cho thuê cho thấy, giá thuê mặt bằng một khuôn viên tương tự như vậy trên đường Hàn Thuyên, quận 1, vào khoảng 750 triệu đồng/tháng, đồng nghĩa với mức khoảng 25 triệu đồng/ngày và 9 tỷ đồng/năm, chưa kể các chi phí khác.

Bên cạnh câu chuyện giá thuê mặt bằng cao khiến thương hiệu F&B "méo mặt", thị trường bán lẻ năm qua cũng chịu nhiều thách thức trước làn sóng thương mại điện tử với sự đổ bộ và rút đi nhanh chóng của Temu.

Tuy vậy, đã có nhiều thống kê và khảo sát chỉ ra, trong khi các sàn thương mại điện tử ngày càng "hái ra vàng" nhờ lượng đơn hàng khủng, thì những cửa hàng vật lý phải chịu lép về vì áp lực cạnh tranh và không ít thương hiệu bỏ mặt bằng, rời cuộc chơi.

Tuy nhiên, triển vọng thị trường trong năm 2025 vẫn nhiều tích cực, theo các chuyên gia.

Bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao Bộ phân Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam dự đoán, trong năm 2025, thị trường dự kiến đón nhận nguồn cung TTTM trọng điểm Marina Central Tower thuộc dự án Grand Marina phát triển bởi Masterise, với diện tích thuê khoảng 13.000 m2. Ngoài ra, dự án Lancaster Legacy Lux tại Quận 1 và Centre Mall tại Quận 6 được kỳ vọng sẽ lần lượt cung cấp gần 10.000 m2 và 30.000 m2 sàn Bán lẻ thông thường trong nửa đầu năm sau.

Thị trường bán lẻ tại TP.HCM sẽ tiếp tục đà tăng trưởng với giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 2-3% theo năm. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nguồn cung tại khu Ngoài Trung tâm trong năm vừa qua có thể vẫn sẽ tiếp tục áp lực lên giá thuê tại khu vực này trong 12 tháng tới. Về khách thuê, nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực F&B, phong cách sống, nội thất - gia dụng và khu vui chơi trẻ em dự kiến tiếp tục mở rộng, đa dạng hóa và là nguồn khách nổi bật trong thời gian tới.