Hà Nội khan hiếm biệt thự, nhà liền kề giá dưới 20 tỷ đồng

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý I của Savills Việt Nam cho thấy, tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng mạnh theo năm. Dẫn đà phục hồi này là các dự án của Vinhomes với số giao dịch sôi động tại Vinhomes Global Gate tính đến quý này đạt hơn 80% nguồn cung được hấp thụ và Vinhomes Wonder City với khoảng 30% nguồn cung được bán.

Cơ cấu thị trường tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển về khu vực vùng ven, trong đó Đông Anh chiếm 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, tiếp theo là Đan Phượng với 43%; các khu vực khác như Thường Tín hay Hà Đông đóng góp khoảng 5%.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý ghi nhận ở mức 41%, giảm 26 điểm % theo quý nhưng tăng 13 điểm % so với cùng kỳ năm 2024. Mức tăng theo năm thể hiện tâm lý người mua dần được cải thiện.

Về mặt bằng giá, các sản phẩm nhà ở thấp tầng đều ghi nhận mức giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Cụ thể, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm, trung bình đạt 282 triệu đồng/m2. Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định theo năm, đạt 278 triệu đồng/m2 đất.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, việc giá sơ cấp của biệt thự và liền kề tại thị trường Hà Nội có sự điều chỉnh theo quý là bởi nguồn cung chủ yếu là các dự án mới ra mắt tại khu vực vùng ven có mức giá mềm hơn so với những dự án trước.

Ở thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng khác biệt khi giá theo quý ghi nhận mức tăng. Giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề tăng 15%, đạt 227 triệu đồng/m2 đất và nhà phố thương mại tăng 9%, lên 266 triệu đồng/m2 đất.

Bà Hằng cho rằng, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm, vượt trội hơn so với nhà phố thương mại (11-16%/năm), khiến phân khúc này tiếp tục thu hút đầu tư.

Các hoạt động của thị trường trong quý thể hiện sự phục hồi chọn lọc của thị trường biệt thự, nhà liền kề - một phần nhờ các dự án có vị trí tốt hoặc tương lai thuận tiện, chủ đầu tư có kinh nghiệm phát triển. Một phần chủ đầu tư tập trung chủ yếu phát triển phát triển các sản phẩm liền kề, nhà phố với tổng giá thành thấp hơn so với biệt thự, nhằm thu hút nhiều nguồn cầu hơn và nhà đầu tư đang ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Cân nhắc kỹ giá trị thực của sản phẩm trước khi "xuống tiền"

Theo bà Hằng, tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trong quý đạt 4.004 căn, tuy giảm so với quý IV/2024 nhưng tăng gấp 6 lần theo năm. Nguồn cung mở bán mới đạt 2.319 căn, trong đó 97% đến từ Vinhomes Wonder City, dự án có mức giá khởi điểm thấp hơn so với Vinhomes Global Gate được mở bán trước đó, qua đó ảnh hưởng rõ rệt đến xu hướng mức giá sơ cấp trung bình toàn phân khúc.

Đáng chú ý, cơ cấu giá tiếp tục dịch chuyển, số lượng sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tăng, chiếm 36%, nhóm 20-30 tỷ đồng chiếm đa số với 62%. Trong khi đó, nhóm dưới 20 tỷ đồng đã khan hiếm. Điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, nhất là mức giá các sản phẩm trên thị trường đang đứng ở mức cao. Trong bối cảnh này, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh với mức giá 10-20 tỷ đồng - khoảng giá hiện đã trở nên hiếm hoi tại Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, sự tăng giá đều đặn cũng phản ánh rõ ràng kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá/m2 so với chất lượng công trình và vị trí.

Thực tế, ghi nhận của Nhadautu.vn chỉ ra, tại Hà Nội, không thiếu những khu đô thị với hàng loạt căn nhà liền kề, biệt thự bỏ hoang, vắng bóng người ở. Đơn cử như Khu đô thị Nam An Khánh ở Hoài Đức do Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) làm chủ đầu tư. Dự án được khởi công từ năm 2008 với tổng diện tích xây dựng gần 190 ha.

Dự án Khu đô thị Lideco (Hoài Đức) do Công ty CP phát triển đô thị Từ Liêm (Lideco) làm chủ đầu tư, quy mô hơn 38 ha. Dự án được khởi công từ năm 2007 với tổng mức đầu tư 781 tỷ đồng gồm 648 căn biệt thự, nhà vườn và 136 căn liền kề được thiết kế theo phong cách tân cổ điển.

Tương tự là câu chuyện tại Khu đô thị sinh thái Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm), với mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, trên diện tích rộng lớn nhưng dự án này chậm triển khai nhiều năm, các biệt thự xây xong thì bỏ hoang, xuống cấp...

Vị chuyên gia nhận định, trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản - đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Về triển vọng, phần còn lại của năm nay, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 2.210 căn mới từ 9 dự án. Nổi bật nhất là các dự án của Tập đoàn Sunshine như Sunshine Grand Capital (Hoài Đức) và Sunshine Royal Capital (Tây Hồ). Nguồn cung còn lại đến từ các dự án hiện hữu như GIA22 by Kita (Tây Hồ) hoặc Solasta Mansion (Hà Đông). Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ có thêm 19.812 căn.