TP.HCM: Áp lực 'thoát hàng' khiến giá căn hộ thứ cấp giảm tới 6%

Sau gần 3 năm trầm lắng, thị trường căn hộ TP.HCM đang cho thấy, sự phục hồi rõ nét. Không khó để nhận ra các dự án đang rục rịch khởi động, nguồn cung mới cũng bắt đầu đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, điều khác biệt lớn nhất hiện nay chính là thái độ của người mua. Đã qua rồi cái thời khách hàng "xuống tiền" vì sợ đánh mất cơ hội hay chạy theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư lẫn người ở thực giờ đây đã khắt khe hơn, họ không còn nhìn vào những lời hứa hẹn hào nhoáng, mà soi kỹ từng chi tiết, từ pháp lý, vị trí, chất lượng công trình cho đến bài toán khai thác dòng tiền dài hạn.

Có thể nói, thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn "gạn đục khơi trong", nơi dành cho giá trị thực, những dự án tử tế mới trụ vững được.

Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, quý II/2026, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận khoảng 19.278 căn hộ sơ cấp. Riêng TP.HCM (cũ) vẫn chiếm chủ đạo với gần 90% nguồn cung. Điểm đáng chú ý là lượng hàng mở bán mới vượt mốc 12.000 căn, tăng 13% so với cùng kỳ, thể hiện các chủ đầu tư đã bớt có phần tự tin hơn.

Tương tự, CBRE Việt Nam ghi nhận có gần 6.573 căn hộ mới tại TP.HCM sau sáp nhập trong quý II, tăng khoảng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt ngưỡng 90%, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đầy tiềm năng.

Tuy nhiên, "cửa sáng" này không dành cho tất cả. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group nêu rõ, lượng tiêu thụ thực tế lại giảm khoảng 11%. Tức là, hàng hóa có nhiều hơn, nhưng người mua không còn “bất chấp" để mua. Chỉ những dự án có chủ đầu tư uy tín, tiến độ vững vàng và giá bán hợp lý mới có thể chốt giao dịch.

Người mua không còn vội vã

Một nghịch lý dễ thấy là dù thanh khoản chậm hơn so với thời hoàng kim, giá căn hộ ở TP.HCM vẫn không "hạ nhiệt". CBRE ghi nhận giá sơ cấp tại TP.HCM hiện rơi vào khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ. Nguyên nhân được cho là do giá đất, chi phí xây dựng và áp lực vốn vẫn đang đè nặng lên chủ đầu tư.

Nhưng ở chiều ngược lại, ông Võ Hồng Thắng nhấn manh, mặt bằng giá bán thứ cấp ghi nhận giảm phổ biến từ 2-6% so với quý trước, với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể so với đầu năm, phần lớn ở những căn hộ mà người mua chịu áp lực đòn bẩy tài chính, muốn nhanh chóng thanh khoản nhằm giảm dư nợ, lãi vay.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định, người mua hiện nay đặt tính an toàn lên hàng đầu, hạn chế tối đa việc sử dụng đòn bẩy tài chính và ưu tiên những sản phẩm có thể ở ngay hoặc cho thuê. Khi tiền túi trở nên quý giá, người mua không còn vội vã, họ sẵn sàng chờ đợi một dự án xứng đáng với số tiền bỏ ra thay vì bị cuốn vào các chiến dịch truyền thông thổi giá.

Dù nguồn cung tăng, nhưng thị trường bất động sản TP.HCM vẫn đang thiếu hụt trầm trọng phân khúc căn hộ vừa túi tiền (hạng C) vốn là phân khúc chủ lực của thị trường trước năm 2020, thì nay chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung.

Bình luận về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM thẳng thắn chỉ ra, rủi ro lớn nhất hiện nay không phải là thiếu nhà, mà là lệch pha về cơ cấu sản phẩm. Các chủ đầu tư vẫn quá "mải mê" với phân khúc cao cấp, khiến khoảng cách giữa thu nhập người dân và giá nhà ngày càng xa vời.

Trong giai đoạn tới,  mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) dọc tuyến Metro số 2 với quy mô gần 940 ha được kỳ vọng là lời giải. Song, để TOD không trở thành "đặc khu" của người giàu, cần những cơ chế thực sự đột phá để tích hợp nhà ở giá rẻ, thay vì chỉ đẩy giá đất xung quanh khu vực ga lên cao chóng mặt.

Thị trường căn hộ TP.HCM năm 2026 không phải là sân chơi cho những chiến lược "đánh nhanh thắng nhanh". Đây là lúc những giá trị cốt lõi lên ngôi, dự án nào minh bạch, có thực lực và thực sự phục vụ nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế. Ngược lại, những dự án dựa hơi vào kỳ vọng ảo sẽ dần bị thị trường đào thải.

Có lẽ, cuộc chơi trên thị trường bất động sản đã đổi luật và người mua mới chính là người cầm trịch.