Quy hoạch Hà Nội 100 năm: Dòng tiền bất động sản sẽ chảy về đâu?

Suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản Hà Nội gần như vận hành theo một quy luật bất biến, càng gần khu vực lõi Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, giá trị tài sản càng cao. Quỹ đất khan hiếm, hạ tầng tập trung và mật độ việc làm dày đặc đã giữ chân dòng tiền ở khu vực lõi lịch sử.

Tuy nhiên, quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn 100 năm có thể sẽ viết lại hoàn toàn quy luật định giá này.

Định hướng phát triển đô thị đa trung tâm, cùng hàng loạt siêu dự án hạ tầng như Vành đai 4, Vành đai 5, hệ thống metro, các cây cầu mới vượt sông Hồng và mạng lưới giao thông liên vùng không chỉ mở rộng không gian địa lý, mà đang định hình lại dòng tiền đầu tư. Nếu trước đây giá trị chủ yếu được quyết định bởi khoảng cách đến trung tâm, thì trong tương lai, khả năng kết nối hạ tầng, hệ sinh thái đô thị và các trung tâm việc làm mới sẽ là yếu tố quyết định sự sinh lời.

Bản đồ giá trị mới định hình theo mô hình đa cực

Nhìn vào quy hoạch dài hạn, chia sẻ với Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, cấu trúc đô thị Thủ đô sẽ dịch chuyển mạnh mẽ theo mô hình đa cực. Động lực tăng trưởng không còn co cụm ở nội đô mà lan tỏa sang các vùng đất mới.

Dòng vốn đầu tư sẽ chảy mạnh về các khu vực được ưu tiên hạ tầng và định hướng chức năng rõ ràng như Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, Hoài Đức hay Sóc Sơn, nơi quy hoạch trở thành các trung tâm công nghệ, giáo dục, logistics và dịch vụ chất lượng cao.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam thì phân tích sâu hơn khi quy hoạch 100 năm không làm giảm giá trị của lõi di sản, nhưng sẽ khai sinh ra một "bản đồ đầu tư" hoàn toàn mới.

Trong chu kỳ phát triển sắp tới, định vị của một tài sản sẽ phụ thuộc vào vai trò chức năng và mức độ tham gia của khu vực đó vào mạng lưới phát triển chung của thành phố, thay vì đo đếm bằng khoảng cách địa lý đến hồ Gươm. Hà Nội dịch chuyển từ "đơn cực" sang "nhiều cực tăng trưởng" cũng đồng nghĩa với việc dòng tiền phải phân bổ lại theo một cấu trúc hoàn toàn mới.

Thực tế, làn sóng ly tâm khỏi khu vực nội đô đã âm thầm diễn ra từ nhiều năm trước. Ông Matthew Powell chỉ ra, các điểm nóng như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay Đan Phượng từ lâu đã lọt vào tầm ngắm của các nhà phát triển lớn nhờ quỹ đất dồi dào.

Dù vậy, có những giai đoạn tốc độ làm dự án chạy trước tốc độ hoàn thiện hạ tầng, khiến tiềm năng khu vực bị nghẽn lại. Do đó, một quy hoạch dài hạn đi kèm quyết tâm giải ngân hạ tầng của Chính phủ và TP. Hà Nội sẽ là điểm tựa thực tế vững chắc, giúp dòng vốn dịch chuyển một cách bền vững và rõ ràng hơn.

Ở góc độ nguồn cung, bà Hoàng Nguyệt Minh đánh giá, các vùng đất mới chính là giải pháp duy nhất giải tỏa áp lực cho mặt bằng giá nhà đang liên tục lập đỉnh ở nội đô, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy nhiên, khẩu vị của nhà đầu tư hiện tại đã thay đổi rất nhiều, họ không còn dễ dàng xuống tiền bằng kỳ vọng "trên giấy". Tiến độ thực tế của hạ tầng, khả năng hình thành tiện ích sống và kết nối giao thông công cộng mới là thước đo được đưa lên bàn cân để tránh kịch bản lặp lại các "đô thị ma".

Giá trị của một dự án không nằm ở việc được quy hoạch đẹp đến đâu trên bản vẽ, mà ở khả năng kéo người dân về ở thực, tạo ra một cộng đồng có nhu cầu sử dụng và tiêu dùng bền vững.

Không phải khu vực nào cũng hóa "rồng"

Với quy hoạch mới, hệ thống metro được dự báo sẽ là yếu tố làm thay đổi mạnh mẽ nhất cách thị trường định giá bất động sản ở chu kỳ tiếp theo.

Mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD), tích hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ trong bán kính 500-800 m quanh các nhà ga, luôn ghi nhận tốc độ tăng giá vượt trội và có tính thanh khoản cao, nhờ khả năng chống chịu tốt trước các biến động của chu kỳ kinh tế.

Thế nhưng, nhà đầu tư thường chỉ nhìn vào việc "có đường đi qua", còn yếu tố sống còn là hạ tầng đó phải thực sự rút ngắn thời gian di chuyển thực tế. Bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích, nếu từ khu đô thị mới vào trung tâm làm việc vẫn mất từ 1-2 giờ mỗi ngày, dự án rất khó hấp thụ. Chỉ khi thời gian di chuyển được tối ưu xuống còn khoảng 30-45 phút, giá trị sử dụng của bất động sản mới thực sự bứt phá. Khu vực nào hoàn thiện hạ tầng giao thông công cộng sớm nhất, nơi đó sẽ nắm giữ lợi thế cạnh tranh tuyệt đối.

Dù dư địa tăng trưởng của ngoại thành là rất lớn, các chuyên gia cảnh báo không phải khu vực nào cũng có thể trở thành trung tâm mới.

Theo ông Matthew Powell, những địa bàn như Hòa Lạc, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Phú Xuyên hay Xuân Mai có cơ hội bứt phá trong 2 thập kỷ tới nếu hội tụ đủ các yếu tô hạ tầng giao thông, quy mô dân số, trường học, bệnh viện và các ngành công nghiệp tạo việc làm (như công nghệ cao, R&D, logistics). Đây là công thức thành công tương tự Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc) hay Songdo (Hàn Quốc), những nơi được đầu tư bài bản để chia lửa kinh tế với lõi đô thị cũ.

Ngược lại, đối với phân khúc bất động sản thương mại, Tổng Giám đốc C&W Việt Nam đưa ra góc nhìn thận trọng hơn. Các khu vực ngoại thành khó lòng trở thành trung tâm tài chính (CBD) mới trong vòng 15-20 năm tới, đặc biệt khi áp lực nguồn cung văn phòng hạng A tại nội thành hiện hữu vẫn lớn. Do đó, các vùng ngoại vi nên được định vị rõ ràng là các đô thị vệ tinh chuyên sâu về giáo dục, nghiên cứu công nghệ, không gian xanh và nhà ở chất lượng cao.

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm buộc các nhà đầu tư phải thay đổi toàn bộ hệ quy chiếu. Các chuyên gia khuyến nghị, thị trường cần từ bỏ tư duy "độc cực" (phụ thuộc vào một trung tâm cũ) để chuyển sang tư duy đa cực, ưu tiên lựa chọn những dự án gắn liền với tiến độ hạ tầng thực tế, các tuyến metro và hướng tới nhu cầu sử dụng thực thay vì đầu cơ lướt sóng.

Cuộc chơi đầu cơ theo sóng thông tin hay đếm khoảng cách địa lý đã lỗi thời. Xuống tiền trong chu kỳ mới đòi hỏi góc nhìn tổng thể về bức tranh quy hoạch, biến động dân số, bài toán tạo việc làm và hệ sinh thái tiện ích. Người chiến thắng sẽ là những nhà đầu tư thông minh nhìn ra các cực tăng trưởng có khả năng hình thành cộng đồng cư dân và hệ sinh thái kinh tế bền vững.