TP.HCM: Căn hộ bán gần hết nhưng người mua vẫn khó tìm nhà vừa túi tiền

Giá bán căn hộ tăng 10%, thị trường thiếu sản phẩm cho số đông

Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Trong đó, khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm 70% nguồn cung mới, với 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì trên 99,3%. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ trong quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Trang, các con số trên cho thấy thị trường không thiếu nhu cầu, mà thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Nguồn cung mới vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, trong khi đại đa số người mua có nhu cầu thực lại tìm kiếm sản phẩm trung cấp hoặc có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Điều này khiến thị trường xuất hiện sự lệch pha rõ rệt. Giá nhà vẫn tăng bất chấp áp lực lãi suất vay mua nhà, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án.

Dù vậy, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều người xuống tiền với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính đang chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, kết nối hạ tầng tốt, chất lượng xây dựng và khả năng giữ giá dài hạn.

Bất động sản, vì vậy, đang được nhìn nhận nhiều hơn như một tài sản trú ẩn an toàn cho dòng tiền, thay vì công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Khi nhà đầu tư "đổi gu"

Ở chiều ngược lại, giá nhà ngày càng cao cũng khiến nhiều gia đình trẻ cởi mở hơn với lựa chọn thuê nhà dài hạn. Theo bà Trang, xu hướng này có thể mở ra dư địa phát triển cho mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, đặc biệt nếu có chính sách hỗ trợ về đất đai và chi phí phát triển.

Một hướng đi được nhắc đến là mô hình nhà ở cho thuê có sự hỗ trợ chính sách, tương tự kinh nghiệm đất R4 của Trung Quốc, nơi giá đất cho loại hình này thấp hơn đáng kể so với đất ở sở hữu lâu dài, qua đó kéo giảm giá thành và tạo nguồn cung phù hợp hơn với người dân.

Về dài hạn, bà Trang cho rằng hạ tầng và phát triển đô thị theo mô hình TOD sẽ là chìa khóa giải bài toán nhà ở tại TP.HCM. Khi các tuyến metro, Vành đai 3 và các trục kết nối vùng được triển khai, không gian đô thị sẽ mở rộng ra ngoài lõi trung tâm, tạo điều kiện hình thành các cực phát triển mới.

Theo JLL, tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung ở khu trung tâm truyền thống mà lan tỏa sang các khu vực được dẫn dắt bởi metro, hành lang logistics và hạ tầng liên vùng quy mô lớn. Đây cũng là cơ sở để các dự án vùng ven, có mức giá dễ tiếp cận hơn, ghi nhận thanh khoản tích cực.

"Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn Thành phố và vùng kinh tế phía Nam", bà Trang nhận định.