Triển vọng thị trường bất động sản quý II

Thị trường bất động sản (BĐS) quý I đã khép lại với những diễn biến có phần tích cực hơn so với năm 2024. Trong đó, điểm sáng của thị trường vẫn là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp tiếp tục tăng trong bối cảnh, thanh khoản ảm đảm; tình trạng lệch pha cung cầu vẫn diễn ra, nguồn cung dự án mới cũng chưa cải thiện.

Cụ thể, báo cáo thị trường BĐS quý I của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý đầu năm, số lượng căn hộ mới ở TP.HCM được mở bán đạt khoảng 2.392 căn hộ. So với quý trước thì lượng căn hộ mở bán mới đã giảm khoảng 12% và nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khúc cao cấp và hạng sang.

Nguồn cung mới phân bổ đều ra các khu vực và có tỷ lệ lần lượt đạt 15% tại khu Tây, 19% tại khu Nam, 27% tại khu Đông và 26% tại khu trung tâm. Về giá bán, hiện giá căn hộ tiếp tục lập mặt bằng giá mới đạt 4.691 USD/m2 (gần 120 triệu đồng/m2), tăng gần 28% so với cuối năm 2024 và tăng khoảng 47% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự báo cáo của DKRA Group cho biết, thị trường căn hộ TP.HCM có 113 dự án với 12.892 căn, lượng tiêu thụ đạt 2.586 căn, tăng 56% so với cùng kỳ. Các dự án tập trung tại thị trường TP.HCM và Bình Dương.

Nguồn cung mới tăng 75%, trong đó Bình Dương dẫn đầu, chiếm đến 49% lượng căn hộ mở bán mới. Phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục áp đảo khi chiếm tới 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B, C tiếp tục vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh.

Trong quý, mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận mức tăng phổ biến dao động từ 2-5%. Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2, thấp nhất 37 triệu đồng/m2; Bình Dương cao nhất 60 triệu đồng/m2, thấp nhất 28 triệu đồng/m2; Bà Rịa - Vũng Tàu cao nhất 61 triệu đồng/m2, thấp nhất 35 triệu đồng/m2; Đồng Nai cao nhất 41 triệu đồng/m2, thấp nhất 33 triệu đồng/m2 và Long An cao nhất 31 triệu đồng/m2, thấp nhất 21 triệu đồng/m2.

Dù đã có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên, chi phí nguyên vật liệu, nhân công và lãi vay đều tăng cao, khiến giá bán gần như không có khả năng giảm. Giá sơ cấp đã tăng từ 2-5% tùy dự án so với quý IV/2024, thậm chí ở một số dự án, mức tăng lên tới 5-10%, được xem là khá cao trong bối cảnh hiện tại

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, giá chung cư TP.HCM vẫn tăng cao nguyên nhân chính đến từ các dự án cao cấp và hạng sang. Trong quý vừa qua, có khoảng 2.392 căn hộ mới mở bán, hầu hết thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 100 triệu đồng/m2, do các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Keppel Land... triển khai. Điều này kéo mặt bằng giá toàn thị trường tăng mạnh.

Trái ngược với đà tăng giá, thanh khoản thị trường lại giảm mạnh. Bà Trang nêu rõ, thị trường chung cư có 1.101 căn hộ được giao dịch thành công, giảm đến 58% so với quý trước. Các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như giãn tiến độ thanh toán đến 3 năm, chiết khấu 10-25% vẫn không đủ để kích cầu khi mặt bằng giá đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua nhà và nhà đầu tư.

Vị chuyên gia này cảnh báo, nếu đà tăng giá tiếp tục, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ rơi vào tình trạng khó khăn về thanh khoản. Nhu cầu mua có khả năng sẽ dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh thành vùng ven nơi có giá bán phù hợp hơn với đại đa số người dân.

Căn hộ cao cấp vẫn giữ vị thế chủ đạo

Dự báo trong quý II, nguồn cung BĐS nhà ở tại TP.HCM và các vùng phụ cận dự kiến sẽ tiếp tục phục hồi, dao động ở mức khoảng 3.000-4.000 căn. TP.HCM và Bình Dương giữ vai trò dẫn dắt nguồn cung căn hộ, trong khi phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự vẫn chiếm ưu thế tại các tỉnh giáp ranh.

Phân khúc căn hộ cao cấp giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, thị trường tiếp tục đối diện với tình trạng khan hiếm nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hạng C - phục vụ nhu cầu ở thực của phần lớn người dân.

Sức cầu được dự báo duy trì đà phục hồi, trong đó phân khúc căn hộ tiếp tục là lực đẩy chính cho thị trường. Giá sơ cấp có thể tăng nhẹ, duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào vẫn lớn. Nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đã giới thiệu và chuẩn bị mở bán dự án trong quý II.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) nhận định, nguồn cung BĐS nhà ở năm nay sẽ phục hồi trên diện rộng với mức tăng khoảng 10% so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ dự kiến sẽ vẫn duy trì ở mức trên 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh.

Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tăng, từ các dự án BĐS được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, thời gian tới, khi các luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, sẽ hạn chế các bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt nhiều thủ tục, pháp lý thực hiện dự án.

Ngoài ra, giá BĐS cũng còn nhiều động lực tăng trưởng trong bối cảnh áp lực lạm phát cận kề. Dẫu vậy, dù chính sách tín dụng được nới lỏng, các ngân hàng vẫn duy trì sự kiểm soát đối với các khoản vay của các chủ thể liên quan đến BĐS.

Chủ tịch VARS nhấn mạnh, quá trình tăng trưởng kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, BĐS bán lẻ... Do đó, các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng cần chuẩn bị những sản phẩm chuẩn chỉ pháp lý, phù hợp với thị trường để đón đầu cơ hội.