Thực hư nhà chung cư 'hạ nhiệt'

TRANG NINH
10:11 02/12/2024

Thực tế, giá căn hộ chung cư vẫn trong xu hướng tăng nhưng ổn định hơn, tình trạng “ngáo giá” theo kiểu “nước lên, thuyền lên” đã giảm bớt.

Hầu hết dự án chung cư mới đều có giá bán tăng cao (Trong ảnh: Dự án Lumi Hà Nội và Vinhomes Smart City). Ảnh: Dũng Minh.

Nhà cũ bớt “ngáo giá”

Thống kê của CBRE Việt Nam cho thấy, 9 tháng đầu năm, hơn 19.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường Hà Nội, tăng 85,5% so với đầu năm. Đây là mức tăng ấn tượng sau thời gian dài Thủ đô khan hiếm nguồn cung căn hộ mới.

Tại TP.HCM, mặc dù chỉ có 127 sản phẩm mở bán mới - mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây, nhưng trong quý IV/2024, dự kiến số lượng sản phẩm mới sẽ tăng vọt, đồng thời thị trường này được dự báo sẽ có thêm 35.000 căn hộ trong 1-2 năm tới khi nhiều dự án được tháo chốt pháp lý và đang tăng tốc hoàn thiện.

Thị trường tăng cung, nhưng điểm đáng lưu ý là giá sơ cấp không những không giảm mà tiếp tục tăng lên, đặc biệt tại những đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, với mức tăng tương ứng là 6,6% và 20,3% so với cùng kỳ năm trước.

Thông thường, khi nguồn cung tăng mạnh, giá nhà sẽ chịu áp lực giảm. Tuy nhiên, hiện nay, giá bất động sản không chỉ dựa trên cung - cầu, mà còn cả yếu tố tâm lý. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có đến 81% người tham gia cho rằng, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai do đây vẫn là kênh đầu tư an toàn, có khả năng bảo toàn vốn tốt hơn so với các tài sản khác.

Dẫu vậy, ghi nhận thực tế cho thấy, diễn biến tăng chủ yếu xuất hiện ở các dự án mới với chất lượng xây dựng tốt, pháp lý đầy đủ đi kèm được đầu tư hạ tầng tiện ích bài bản, còn kỳ vọng tăng giá ở các dự án chung cư hay nhà tập thể có tuổi đời lâu đã giảm nhiều.

Đơn cử, một căn hộ tái định cư diện tích 70 m2 đã sử dụng hơn chục năm tại quận Cầu Giấy, Hà Nội sau khi được chủ nhà đẩy giá lên tới gần 60 triệu đồng/m2 cách đây vài tháng theo “cơn sốt” chung của thị trường, nay đã giảm xuống còn hơn 50 triệu đồng/m2 sau nhiều lần rao bán bất thành.

Chủ căn hộ cho biết, vì nhận được nhiều cuộc điện thoại hỏi bán nhà của môi giới, mà sau mỗi lần hỏi giá đều tăng lên, do đó mới rao bán nhà theo giá môi giới đưa ra, nhưng nhiều tháng qua vẫn không bán được.

Tương tự, tại một chung cư cũ khác tại quận Hà Đông, vài tháng qua, nhiều cư dân nơi đây liên tục nhận được các cuộc gọi của môi giới mời chào bán căn hộ với giá tăng dần, nhưng giao dịch thực tế rất thấp. Nhiều trường hợp sau vài lần giảm giá tới vài trăm triệu đồng cũng không có khách mua.

Chị Linh - cư dân ở một chung cư tại quận Nam Từ Liêm cho biết, thời gian qua, đi đâu cũng nghe nói về chuyện căn hộ chung cư sốt nóng, nhưng bán được nhà không phải chuyện dễ.

“Có nhiều căn hộ trong tòa chung cư tôi ở chủ mua để cho thuê, khi thấy giá tăng cao thì họ rao bán. Có căn tôi thấy rao từ tháng 4/2024 tới nay vẫn chưa bán được, gần đây thấy chủ nhà đăng tin cho thuê lại”, chị Linh kể.

Còn chị Phương, người mới bị chủ một căn hộ tập thể cũ tại quận Hai Bà Trưng trả lại cọc cho hay, cách đây hơn 2 tháng, chị được môi giới dẫn đi xem một loạt căn hộ tập thể từ Ba Đình sang Hai Bà Trưng, diện tích tuy không lớn (khoảng 50-60 m2) nhưng giá cao ngất ngưởng, toàn từ 50-60 triệu đồng/m2 trở lên.

Vì thuận tiện đưa đón con đi học và gần chỗ làm mới nên vợ chồng chị quyết định đặt cọc 200 triệu đồng mua lại một căn hộ tập thể cũ ở quận Hai Bà Trưng, diện tích 57 m2 với giá hơn 3,1 tỷ đồng (tương đương gần 57 triệu đồng/m2).

Tuy nhiên, chỉ sau 2 ngày, chủ nhà đã gọi điện thông báo trả lại cọc với lý do chưa tìm được nhà mới nên chưa bán, rồi chỉ 1 tuần sau chính căn hộ đó được rao bán lên tới 65 triệu đồng/m2.

“Ban đầu, vợ chồng tôi cũng tiếc lắm, nhưng đến giờ lại thấy may mắn bởi sau nhiều lần đẩy giá lên cao, căn hộ đó hiện vẫn chưa giao dịch được. Mới đây, chủ nhà đã phải giảm giá trở lại mức giá 2 tháng trước đó, nhưng chúng tôi sẽ chờ tiếp xem có tiếp tục giảm giá nữa không mới quay lại nói chuyện”, chị Phương nói.

“Hạ nhiệt” giá nhà: Cần nhiều giải pháp đồng bộ

Báo cáo về thị trường bất động sản quý III/2024 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ với mức tăng 4-6% theo quý và 22-25% theo năm, cá biệt có khu vực tăng tới 35-40%.

Theo ông Trần Anh Tiến - Giám đốc một sàn bất động sản tại Hà Nội, thời gian qua, nguồn cung căn hộ chung cư dù được bổ sung khá đáng kể nhưng giá bán vẫn tăng, nhất là ở các chung cư mới. Nguyên nhân xuất phát từ việc chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn, trong khi nguồn cung mới không đáp ứng kịp… khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng lợi nhuận cao hơn, từ đó đẩy giá nhà lên cao.

Tuy vậy, không phải dự án nào cũng tăng giá, kể cả trong cùng khu vực. Thực tế, tại một số dự án chung cư cũ vừa qua, nhiều chủ nhà nghe ngóng thông tin môi giới đăng trên mạng giá bán ở một vài dự án xung quanh, rồi tự lấy đó làm giá tham chiếu cho căn hộ của mình nên giá được neo ở mức cao, nhưng thực tế giao dịch rất khó vì những chung cư đó đã có dấu hiệu xuống cấp, lại không có nhiều tiện ích bằng các chung cư mới bên cạnh. Cũng có trường hợp giá bị đẩy tăng là do một bộ phận môi giới, “cò” nhà đặt giá cao nhằm mục đích tạo “sốt ảo”.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, khi nền kinh tế vẫn ổn định, mặt bằng lãi suất và tỷ giá được kiểm soát tốt, nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì giá bất động sản sẽ khó giảm.

Điều này càng trở nên rõ rệt hơn khi các phân khúc sản phẩm phục vụ số đông như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt. Bên cạnh đó, đa phần các dự án căn hộ hiện tại được đầu tư bài bản, chỉnh chu hơn nên mặt bằng giá cũng cao hơn so với giai đoạn trước.

Ở góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nỗ lực gỡ khó cho thị trường bất động sản của Chính phủ bước đầu mang lại kết quả khả quan, đặc biệt từ đầu năm 2024 tới nay đã tạo ra khoảng 40.000 sản phẩm mới cho thị trường.

Tuy nhiên, bên cạnh sự tích cực, vẫn còn đó những băn khoăn, khi các địa phương đang tiến hành công bố bảng giá đất cũng như các quy hoạch mới, điều này sẽ tác động trực tiếp vào giá bất động sản.

Ông Đính cho biết, hiện nay, phần lớn dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM đều có chi phí đền bù giải phóng mặt rất cao, dẫn đến nguy cơ đẩy chi phí đầu tư tăng vọt, từ đó làm giá sản phẩm tăng đột biến.

Thời gian qua, dòng tiền do bị dồn nén khá lâu và nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào, nên dù giá bán tăng cao nhưng vẫn có tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nếu không có sự điều chỉnh về mức phù hợp thì khả năng thanh khoản sẽ yếu đi, ảnh hưởng tới sự hồi phục của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Hội đồng quản trị GP-Invest cũng cho hay, việc giá nhà chung cư tăng nhanh có một phần không nhỏ xuất phát từ giá đất tăng cao, khi theo tính toán VACC, chi phí này chiếm tới 40% trong cơ cấu giá thành sản phẩm.

Theo ông Hiệp, đây là bài toán cần được các cơ quan quản lý nhà nước quan tâm và sớm có lời giải để vừa có thể quản lý hiệu quả giá cả, vừa thúc đẩy nhu cầu mua nhà.

“Việc các nghị quyết về thị trường bất động sản dự kiến được thông qua trong kỳ họp Quốc hội lần này, trong đó có Nghị quyết thí điểm loại đất làm nhà ở thương mại, sẽ tháo gỡ điểm nghẽn cho phép đất khác được chuyển đổi thành đất ở thương mại. Tuy vậy, để giải quyết vấn đề về giá nhà, các cơ quan chức năng cần điều tiết giá thị trường từ chính sách thuế, bên cạnh việc doanh nghiệp chủ động tính toán, cân đối các chi phí để có giá bán hợp lý”, ông Hiệp nêu quan điểm.

(Theo Đầu tư chứng khoán)

  • Cùng chuyên mục
Kinh nghiệm quản lý và phát triển quỹ ETF nhìn từ thị trường Đài Loan

Kinh nghiệm quản lý và phát triển quỹ ETF nhìn từ thị trường Đài Loan

Với đặc thù là tỷ lệ giao dịch của các nhà đầu tư cá nhân chiếm tỷ trọng lên tới hơn 80%, sản phẩm ETF rất phù hợp tại thị trường Việt Nam với chi phí thấp, thanh khoản cao so với các chứng chỉ quỹ khác, dễ giao dịch.

Đầu tư - 14/07/2025 07:00

Giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng, nguồn cung thấp nhất trong 10 năm

Giá căn hộ TP.HCM tiếp tục tăng, nguồn cung thấp nhất trong 10 năm

Thị trường căn hộ tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán tiếp tục tăng. Dù nguồn cung căn hộ đã tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng nguồn cung của 6 tháng thấp nhất kể từ 2015 đến nay.

Đầu tư - 14/07/2025 06:45

Chủ tịch Sunhouse: Sản xuất là nền tảng của phát minh, sáng tạo

Chủ tịch Sunhouse: Sản xuất là nền tảng của phát minh, sáng tạo

Ông Nguyễn Xuân Phú, Chủ tịch Tập đoàn Sunhouse, cho rằng sản xuất là yếu tố cốt lõi của một quốc gia. Nếu một đất nước không trực tiếp tham gia vào sản xuất, chỉ cần một thế hệ thôi, khả năng sáng tạo sẽ mất đi.

Đầu tư - 13/07/2025 08:50

Chứng chỉ quỹ: Lựa chọn tối ưu giữa bối cảnh thế giới có nhiều biến động

Chứng chỉ quỹ: Lựa chọn tối ưu giữa bối cảnh thế giới có nhiều biến động

Nhiều chuyên gia nhận định trong bối cảnh bên ngoài bất định, bên trong ổn định, chứng chỉ quỹ nổi lên như một kênh đầu tư hấp dẫn, phù hợp với đông đảo người dân, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư ít kinh nghiệm.

Đầu tư - 13/07/2025 07:00

Bất động sản Đà Nẵng tăng nhiệt trước loạt thông tin 'hot'

Bất động sản Đà Nẵng tăng nhiệt trước loạt thông tin 'hot'

Thời gian qua, TP. Đà Nẵng liên tiếp đón nhận các thông tin quy hoạch và hạ tầng dồn dập, điều này khiến cho thị trường bất động sản Đà Nẵng tăng trưởng tích cực, thậm chí nhiều khu vực biến động mạnh.

Đầu tư - 13/07/2025 06:45

Quỹ đầu tư lạc quan với mức thuế quan mới

Quỹ đầu tư lạc quan với mức thuế quan mới

Nhiều quỹ đầu tư nhìn nhận với việc Việt Nam sớm đạt được thỏa thuận thương mại với Hoa Kỳ, yếu tố bất định đã suy giảm đáng kể, từ đó tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.

Đầu tư - 12/07/2025 13:28

Hạ tầng giao thông mở ra không gian phát triển mới cho Quảng Trị

Hạ tầng giao thông mở ra không gian phát triển mới cho Quảng Trị

Quảng Trị sau sáp nhập sẽ có đủ các thiết chế về hạ tầng giao thông từ bến cảng, cao tốc, sân bay, đây chính là động lực tạo ra không gian phát triển mới cho Quảng Trị.

Đầu tư - 12/07/2025 10:07

Khi nhà đầu tư không còn hỏi về '3 chữ cái'

Khi nhà đầu tư không còn hỏi về '3 chữ cái'

Nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến giá trị của doanh nghiệp trước khi ra quyết định đầu tư.

Đầu tư - 12/07/2025 07:00

Nhìn lại đóng góp của Samsung vào kinh tế Việt Nam

Nhìn lại đóng góp của Samsung vào kinh tế Việt Nam

Doanh thu và kim ngạch xuất khẩu của Samsung tại Việt Nam tương đương lần lượt 13,12% GDP và 13,4% tổng kim ngạch xuất khẩu của nước ta trong năm 2024.

Đầu tư - 11/07/2025 10:23

Để nhà đầu tư không còn bị 'dắt mũi'

Để nhà đầu tư không còn bị 'dắt mũi'

Các chuyên gia luôn nhấn mạnh thay vì dựa vào những tin đồn, tin nội bộ chưa có căn cứ, nhà đầu tư nên tham khảo những nghiên cứu, phân tích từ chuyên gia uy tín, báo cáo của các công ty chứng khoán, quỹ đầu tư… trước khi ra quyết định nên giải ngân hay không.

Đầu tư - 11/07/2025 07:00

Sáp nhập địa phương khai mở không gian phát triển bất động sản

Sáp nhập địa phương khai mở không gian phát triển bất động sản

Việc sáp nhập các địa phương được kỳ vọng tạo "cú hích" mạnh mẽ cho thị trường bất động sản. Không gian quy hoạch mở rộng, hạ tầng kết nối đồng bộ và quỹ đất mới là những yếu tố then chốt thúc đẩy thị trường chuyển mình.

Đầu tư - 11/07/2025 06:45

Bàn giải pháp đẩy nhanh tiến độ dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình

Bàn giải pháp đẩy nhanh tiến độ dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình

Chiều 9/7, ông Vương Quốc Tuấn, Ủy viên dự khuyết Trung ương Đảng, Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh chủ trì hội nghị rà soát, đôn đốc tiến độ triển khai thực hiện một số dự án trọng điểm trên địa bàn tỉnh.

Đầu tư - 10/07/2025 19:25

 Lạm phát năm 2025 trong tầm kiểm soát

Lạm phát năm 2025 trong tầm kiểm soát

Năm 2025 nhiều khả năng sẽ là năm thứ 11 liên tiếp Việt Nam kiểm soát thành công lạm phát ở mức dưới 4%.

Đầu tư - 10/07/2025 13:21

Bước tiến mới đưa cảng biển Hải Phòng thành trung tâm logistics quốc tế

Bước tiến mới đưa cảng biển Hải Phòng thành trung tâm logistics quốc tế

Dự án xây dựng 4 bến mới tại khu bến Lạch Huyện gần 25.000 tỷ đồng vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư, sẽ góp phần đưa Hải Phòng trở thành trung tâm logistics quốc tế.

Đầu tư - 10/07/2025 11:34

Doanh nghiệp 'hiến kế' để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số

Doanh nghiệp 'hiến kế' để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số

Bên cạnh nỗ lực của doanh nghiệp, để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 2 con số không thể thiếu vai trò đồng hành của Nhà nước…

Đầu tư - 09/07/2025 13:54

VCBS: Mức thuế quan của Trump chưa đủ mạnh để kích hoạt xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Việt Nam

VCBS: Mức thuế quan của Trump chưa đủ mạnh để kích hoạt xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Việt Nam

VCBS đánh giá sẽ không có làn sóng FDI ồ ạt rút khỏi Việt Nam, nhưng cảnh báo lượng đầu tư mới có thể chững lại.

Đầu tư - 09/07/2025 10:15