Thị trường địa ốc chỉ 'nóng' với các chủ đầu tư lớn

Theo Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ và bất động sản (BĐS) gắn liền với đất tại TP.HCM trong năm 2024 là thấp nhất trong 5 năm qua. Phần lớn, những dự án mở bán trong năm 2024 đều từ phân khúc trung cấp trở lên nên tình hình hoạt động cũng không khả quan.

Việc thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây đã ảnh hưởng tới người mua và lượng tiêu thụ.

Ghi nhận thực tế của Nhadautu.vn cho thấy, trên thị trường BĐS, các dự án của các chủ đầu tư lớn, có thương hiệu, tên tuổi mới có sức hấp dẫn đối với khách hàng, có lượng đặt cọc giữ chỗ ấn tượng. Một số vài chủ đầu tư làm nhà ở vừa túi tiền cũng nhận được sự quan tâm của khác, phần còn lại thanh khoản rất kém dù chủ đầu tư đã tung nhiều chính sách ưu đãi cho mùa cuối năm.

Đơn cử, ngày 16/11, Vinhomes chính thức công bố 2 tháp OS1 và OS5 của The Opus One - phân khu căn hộ đẹp nhất nằm trong Khu đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức). Dự án bao gồm 4 tòa tháp căn hộ cao 32-34 tầng, được phát triển trên diện tích hơn 2,3 ha. Giá bán căn hộ từ hơn 83 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư cho biết, chỉ sau 24 giờ ráp căn, 2 tháp OS1, OS5 đã ráp thành công hơn 500 căn.

Tương tự, hồi cuối tháng 11, thị trường BĐS phía Nam cũng "phát sốt" trước thông tin dự án Eaton Park của Gamuda Land và dự án Masteri Grand View của Masterise Homes đều ở TP. Thủ Đức, nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng với lượng đặt cọc giữ chỗ ấn tượng, tương ứng với 2.700 lượt và 4.200 lượt. Cả 2 dự án này đều có mức giá bán rất cao, hơn 100 triệu đồng/m2.

Trước đó, một số "ông lớn" chào bán sản phẩm tương tự và nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng như: Capitalland, Phú Mỹ Hưng, Sơn Kim Land...

Hay như gần đây nhất, dự án Nobu Residences DaNang tại TP. Đà Nẵng của Công ty Bất động sản Bản Việt (Viet Capital Real Estate) mở bán 264 sản phẩm hạng sang tại Hà Nội và chỉ trong thời gian ngắn, hơn 82% giỏ hàng đã đã giao dịch thành công.

Bên cạnh đó, các dự án của chủ đầu tư Phú Đông Group, Bcons... thương hiệu gắn liền với phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng luôn được khách hàng chào đón và có lượng giao dịch tốt trong thời gian qua.

Trong khi đó, phần còn lại, nhiều doanh nghiệp BĐS dù tung chính sách ưu đãi, làm mới sản phẩm... nhưng khách hàng vẫn thanh khoản không đáng kể. Điều này cho thấy, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, khách hàng vẫn trong tâm thế thận trọng.

Thị trường BĐS đã tích cực hơn dù chưa như kỳ vọng

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group cho biết, 2 tháng đầu của quý cuối năm, thị trường BĐS đã có sự phục hồi tích cực. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục đà phục hồi, các giao dịch tập trung ở những dự án pháp lý đầy đủ hoặc của các chủ đầu tư tên tuổi trên thị trường.

Trong đó, tháng 10, thị trường phía Nam có 110 dự án với tổng nguồn cung 12.599 căn, lượng tiêu thụ đạt 1.571 căn, tăng 93% so với cùng kỳ. Sang tháng 11, trên thị trường sơ cấp có 113 dự án với tổng nguồn cung 13.681 căn, tăng 5,4% so với cùng kỳ năm, lượng tiêu thụ đạt 2.011 căn, gấp 2 lần so với cùng kỳ.

Ông Thắng cho rằng, hiện nay, loại hình BĐS nhà ở tại các thành phố lớn, dân cư đông đúc như TP.HCM và Hà Nội sẽ tiếp tục thu hút tốt sự quan tâm của thị trường và lan tỏa ra các khu vực tỉnh giáp ranh lân cận. Trong đó phân khúc căn hộ sẽ duy trì vị trí chủ đạo dẫn dắt nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Năm nay, thị trường đã có những điểm sáng nhất định nhưng vẫn ở mức cầm chừng. Những tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn được kỳ vọng xuất hiện vào giai đoạn giữa năm 2025, đầu năm 2026 khi các tồn đọng hiện nay được giải quyết một cách triệt để.

Đồng quan điểm, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đánh giá, thị trường BĐS nói chung và phía Nam nói riêng đang tích cực hơn rất nhiều so với trước dù chưa như kỳ vọng. Sự tích cực này thể hiện qua con số nguồn cung mới được cải thiện hơn so với cùng thời điểm năm 2023.

Theo ông Hoàng, gần đây, tại TP.HCM đã có 8 dự án đã được tháo gỡ những vướng mắc hoàn toàn là tín hiệu tốt làm tiền đề để những dự án vướng còn lại sẽ tiếp tục được tháo gỡ, giúp sức mua tốt hơn kể cả khi giá BĐS năm nay cũng đã tăng so với năm ngoái.

Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp tại TP.HCM có nhiều tích cực khi giao dịch nhiều hơn, giá thứ cấp cũng tăng đáng kể từ quý II. Thị trường cũng đang chứng kiến nhiều chủ đầu tư ra hàng. Dự kiến, cả năm nay TP.HCM và lân cận nguồn cung mới có thể có đến 20.000-25.000 căn hộ chào bán mới.

Ông Hoàng nhìn nhận, lãi suất cho vay hiện nay cũng đang góp phân đáng kể vào sự tích cực này của thị trường BĐS khi mà lãi cho vay đang ở mức trước dịch. Ngoài ra, một vài dự án BĐS nghỉ dưỡng vẫn mạnh dạn ra hàng, lượng đặt cọc giữ chỗ ấn tượng cũng cho thấy, thị trường đang tốt dần lên.

Tuy nhiên, vị chuyên gia đánh giá, Luật Đất đai mới có hiệu lực từ tháng 8, đến nay qua 4 tháng vẫn chưa có tác động cụ thể tới thị trường. Điều này dễ hiểu bởi vì luật cần thời gian thẩm thấu và thường phải 6 tháng, tức là năm 2025, luật mới sẽ phát huy hiệu lực.

Ngoài ra, nhà ở xã hội - một phân khúc được nhắc đến rất nhiều trong thời gian qua cũng nhưng chưa có tiến triển đột phá. Một vài dự án xuất hiện chỉ mang tính nhỏ giọt. Vì vậy, nếu tiếp tục không có đột phá lớn thì mục tiêu Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội trên cả nước và hàng trăm nghìn căn ở TP.HCM đến năm 2030 khó mà đạt được.