Mua bất động sản - chọn vị trí hay không gian sống?

Có một thực tế, vị trí, nhất là vị trí khu vực trung tâm đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, bất động sản (BĐS) luôn có "giá" hơn bất động sản ở nơi khác và là yếu tố hàng đầu để người dân, nhà đầu tư lựa chọn mua để ở hoặc đầu tư.

Ghi nhận của Nhadautu.vn cho thấy, chỉ khi người mua, khách hàng thoát khỏi tình trạng "cơm, áo, gạo, tiền", dư dả tài chính thì khi đó họ mới lựa chọn những khu vực có không gian, môi trường sống. Phần lớn người lao động đều muốn chọn mua nhà ở khu trung tâm, gần với nơi mình làm việc để thuận tiện nhiều khía cạnh. Nhưng, do giá BĐS trung tâm tăng cao, vượt quá khả năng nên họ buộc phải di chuyển ra trung tâm để lựa chọn mức giá phù hợp hơn.

Tuy nhiên, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay, người mua nhà không còn xoay quanh vị trí mà ngày càng quan tâm tới chất lượng môi trường sống, từ không gian xanh, mật độ xây dựng, tiện ích nội khu cho đến các yếu tố cộng đồng dân cư. Sự thay đổi này không chỉ xuất phát từ thực trạng ô nhiễm môi trường đô thị, mà còn từ sau đại dịch.

Cụ thể các đô thị lớn tại Việt Nam đang "nóng" lên từng ngày, không chỉ vì bê tông hóa và phát thải từ phương tiện giao thông cá nhân gia tăng, mà còn vì chất lượng không khí suy giảm và hiện tượng đảo nhiệt đô thị biểu hiện ngày càng rõ nét.

Khu vực trung tâm Hà Nội, TP.HCM, chỉ số bụi mịn PM2.5 liên tục vượt ngưỡng an toàn, thậm chí gấp đôi khuyến nghị của Tổ chức Y tế Thế giới (15 μg/m3 trung bình 24 giờ), khiến 2 thành phố thường xuyên lọt Top ô nhiễm không khí nhất thế giới.

Trong các đợt nắng nóng những năm gần đây, nhiệt độ ngoài trời ở Hà Nội và TP.HCM luôn ghi nhận mức cao hơn, tới 10 độ C so với nhiệt độ khí tượng và vùng ven. Đây hệ quả của quá trình mở rộng, đô thị hóa thiếu bền vững, thiếu tính toán đến việc cân bằng sinh thái và diện tích xanh tối thiểu.

Bên cạnh đó, sau đại dịch, lối sống của người dân, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và giới trẻ, đã chuyển hướng mạnh mẽ theo nguyên tắc đề cao sức khỏe thể chất và tinh thần. Họ không chỉ chú trọng đến phong cách sống hiện đại mà còn quan tâm sâu tới môi trường sống xung quanh, từ chất lượng không khí, mảng xanh nội khu đến các giá trị cộng đồng.

Kết quả khảo sát của một đơn vị về tâm lý khách hàng cuối năm 2024 cho thấy, 86% người tham gia khảo sát quan tâm đến việc mua một ngôi nhà xanh và 88% sẵn sàng trả thêm tiền cho ngôi nhà xanh.

Thực trạng này góp phần thúc đẩy chất lượng sống trở thành xu thế chủ đạo trong quyết định an cư, đầu tư BĐS. Các dự án có quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, ưu tiên không gian xanh, thiết kế thân thiện với thiên nhiên… đang ngày càng thu hút sự quan tâm của người mua nhà, nhất là tầng lớp trung lưu và người trẻ có điều kiện tài chính tốt.

Môi trường sống tác động tới giá trị bất động sản

VARS cho rằng, định nghĩa về vị trí đẹp cũng đang dần thay đổi, theo hướng mở rộng hơn, linh hoạt hơn.

Trước đây, định nghĩa về vị trí đẹp thường gắn liền với khu vực trung tâm đô thị, nơi tập trung hệ thống hạ tầng hành chính, dịch vụ, giáo dục và kinh tế. Nhưng, hiện nay, định nghĩa này đã dần được mở rộng, trước áp lực của xu hướng quá tải và ô nhiễm tại lõi đô thị, cũng như sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông kết nối liên vùng, giúp ranh giới hành chính dần được xóa bỏ.

Thay vì nhất thiết phải nằm trong thành phố, người mua nhà hiện đang có xu hướng tìm kiếm những vị trí có khả năng kết nối, nơi mà họ có thể dễ dàng tiếp cận các trung tâm kinh tế, hệ thống dịch vụ - giáo dục - y tế, và các không gian công cộng chất lượng, mà không cần sống trong khu vực ngột ngạt, ô nhiễm hay quá tải dân cư.

Khả năng kết nối ở đây không chỉ là khoảng cách địa lý, mà còn là thời gian di chuyển. Một dự án nhà ở cách trung tâm thành phố 10-20km nhưng có kết nối thuận tiện qua các tuyến giao thông công cộng như metro, cao tốc và ở gần công viên, hồ nước, khu trường học, vẫn được người mua ưu ái hơn so với một căn hộ trong trung tâm nhưng nằm giữa điểm ô nhiễm, nóng bức, thiếu cây xanh và đặc biệt là luôn trong tình trạng tắc đường, kẹt xe.

Khi nhu cầu nâng cao chất lượng sống trở thành ưu tiên hàng đầu, môi trường sống tốt không chỉ là tiêu chí lựa chọn nơi an cư, mà còn trở thành yếu tố then chốt trong việc đánh giá tiềm năng gia tăng giá trị của BĐS. Tác động của môi trường sống cũng đang ngày càng được phản ánh trong hành vi mua bán và giá trị BĐS.

Hội này nhận định, yếu tố môi trường sống đang ngày càng tác động tới giá trị của BĐS, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Cụ thể, các dự án có mật độ xây dựng thấp, không gian sống xanh thường có mức giá chuyển nhượng trung bình cao hơn từ 5-10% so với các dự án cùng khu vực nhưng có điều kiện môi trường kém hơn. Đồng thời, các dự án gần khu vực sông, hồ, công viên hoặc có hệ sinh thái đầy đủ, khép kín cũng ghi nhận biên độ tăng giá tốt hơn trong giai đoạn thị trường ổn định và khả năng phục hồi nhanh hơn khi thị trường điều chỉnh.

Do đó, nhà đầu tư cần thoát khỏi tư duy truyền thống, hướng tới những khu vực có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch bền vững và khả năng hình thành cộng đồng cư dân thực sự thay vì chỉ lưu ý đến yếu tố trung tâm.