Thị trường bất động sản đã thực sự phục hồi chưa?

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản (BĐS) có thể đón nhiều làn sóng đầu tư trong thời gian tới khi tín dụng được nới lỏng.

Tuy nhiên, hoạt động tín dụng vẫn được kiểm soát nhằm tránh rủi ro cho thị trường và nền kinh tế. Sau một thời gian dài giảm dần lãi suất và khối lượng phát hành, đến ngày 5/3, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức dừng phát hành tín phiếu (một chứng chỉ xác nhận khoản vay nợ trong ngắn hạn), phát đi tín hiệu mạnh mẽ về định hướng nới lỏng tiền tệ, hỗ trợ kéo giảm mặt bằng lãi suất thị trường theo đúng chủ trương của Chính phủ.

Dù chưa có động thái giảm lãi suất điều hành, nhưng lãi suất huy động đã giảm khá nhanh trong thời gian gần đây. NHNN cũng đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với 2,5 triệu tỷ đồng sẽ được đưa ra thi trường.

Bất động sản và chứng khoán là lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn

VARS cho biết, dòng tiền rẻ được "bơm" ra thi trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, BĐS và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.

Đặc biệt là bất động sản, trong bối cảnh thị trường đang phục hồi và NHNN có nhiều động thái cho thấy sự gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS.

Cụ thể, VARS cho rằng, năm nay, nguồn cung BĐS nhà ở sẽ phục hồi trên diện rộng với mức tăng khoảng 10% so với năm 2024. Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tăng, từ các dự án BĐS được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.

Hơn nữa, thời gian tới, khi các luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, sẽ hạn chế các bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt nhiều thủ tục, pháp lý thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ trong năm 2025 dự kiến sẽ vẫn duy trì ở mức trên 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh.

Ngoài ra, giá BĐS cũng còn nhiều động lực tăng trưởng trong bối cảnh áp lực lạm phát cận kề. Dẫu vậy, dù chính sách tín dụng được nới lỏng, các ngân hàng vẫn duy trì sự kiểm soát đối với các khoản vay của các chủ thể liên quan đến BĐS.

VARS đánh giá, quá trình tăng trưởng kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, BĐS bán lẻ...

Để đón đầu cơ hội, VARS khuyến nghị các doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS cần có chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi của thị trường tín dụng. Trong đó, doanh nghiệp cần tập trung vào các phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp để dễ dàng tiếp cận vốn vay. Đồng thời tăng khả năng hấp thụ sản phẩm khi người mua nhà để ở tận dụng lợi thế về tín dụng.

Đối với nhà đầu tư, để giảm thiều rủi ro, cần hạn chế sử dụng đòn bấy tài chính quá cao và tránh chạy theo những sản phẩm bị "thổi" giá, nên ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực tế cao nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư dài hạn.

Thanh khoản thị trường bất động sản vẫn đáng lo ngại

Bình luận về dòng vốn tín dụng cho BĐS, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, năm ngoái và những tháng đầu năm nay, vốn cho thị trường bất động sản rất lớn nhưng dễ nhận thấy số vốn mới được đưa vào thị trường BĐS không lớn.

Thị trường BĐS dù đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhưng không có nghĩa thị trường đang có thanh khoản tốt. Đặc biệt, hàng tồn kho của các dự án, các doanh nghiệp bất động sản vẫn rất cao. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2024, lượng tồn kho các dự án bất động sản lên tới 17.058 căn/nền, trong đó, nhà ở riêng lẻ 11.218 căn và đất nền là 4.768 nền.

Tương tự, năm 2020, hơn 50% doanh nghiệp bất động sản đang có tình trạng dòng tiền âm, kể cả doanh nghiệp lớnlớn.

"Điều này cho thấy khả năng bán hàng của các doanh nghiệp vẫn chưa thực sự tốt, dòng tiền trả nợ cho ngân hàng cũng chưa ổn định", TS Hiển nói.

TS Hiển nêu rõ, các ngân hàng đều biết, tín dụng BĐS tốt nhất là cho vay đến cá nhân - người mua vay nhà. Bởi khách hàng mới là đối tượng tạo ra thanh khoản thực sự, giúp các doanh nghiệp BĐS có dòng tiền để trả nợ. Hiện nay, việc tập trung vốn vào các doanh nghiệp BĐS chỉ là tạm thời.

"Thị trường BĐS chỉ thực sự phục hồi khi các ngân hàng tăng trưởng tín dụng cho khách hàng vay mua nhà. Một khi người dân chưa thực sự mặn mà với việc mua nhà thì thị trường BĐS vẫn phải tái cấu trúc, các ngân hàng cũng cần quyết liệt hơn trong việc cơ cấu lại tín dụng BĐS", chuyên gia cho hay.