'Bơm' tiền vào nền kinh tế, bất động sản liệu có 'nhảy múa'?

Năm nay, Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16%, tương ứng với khoảng 2,5 triệu tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế. Mặt bằng lãi suất cho vay cũng đã duy trì ổn định ở mức thấp sau chỉ đạo của Chính phủ về việc tăng cường thực hiện các giải pháp giảm lãi suất cho vay, giảm lãi suất huy động.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, việc "bơm" tiền vào nền kinh tế không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ dàng hơn mà còn góp phần kích thích các kênh đầu tư, trong đó có bất động sản (BĐS). Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS đang được hưởng lợi từ hàng loạt các thông tin tích cực.

Đơn cử như nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Chính phủ, với việc thực thi hành lang pháp lý mới, giúp nhiều dự án BĐS có cơ hội được triển khai, tái khởi động trở lại. Đô thị hóa cùng với lo ngại lạm phát trên phạm vi toàn cầu khi các cuộc xung đột địa - chính trị có xu hướng gia tăng cùng rủi ro thuế quan, cũng thúc đẩy các cá nhân, hộ gia đình mua tài sản bất động sản để "trú ẩn" tài sản.

Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư BĐS cũng được kích thích khi hàng loạt dự án hạ tầng được hoàn thành, thúc đẩy triển khai, giúp đất đai ngày càng tích lũy thêm giá trị nội tại và tạo ra những khu vực tiềm năng thu hút dòng vốn.

Đáng chú ý, thời gian gần đây, lợi dụng quy luật tăng giá hiển nhiên của đất đai với vai trò là một yếu tố sản xuất cơ bản, cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất mới, nhất là thông tin về việc sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, nhà đầu tư, đánh vào tâm lý đám đông, kích cầu đầu tư vào BĐS.

Tuy nhiên, VARS cho rằng, thực tế, dòng tiền của các nhà đầu tư chỉ đang hướng tới những khu vực có hạ tầng và quy hoạch phát triển đồng bộ, hiện đại. Trong đó, xu hướng "săn" đất tại những khu vực có quy hoạch sáp nhập, phát triển hạ tầng là rõ rệt nhất.

Tại một số địa phương có kế hoạch sáp nhập vào các tỉnh, thành phố lớn có mặt bằng giá đất cao hơn hoặc dự kiến là trung tâm hành chính mới sau sáp nhập, giá đất không ngừng "nhảy múa", thậm chí thiết lập đỉnh mới của năm 2022.

Đặc biệt, chi phí vốn nếu đầu tư vào các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đang ở mức quá cao, cũng khiến nhiều nhà đầu tư tìm đến các khu vực vùng ven hoặc những nơi có tiềm năng phát triển trong tương lai để tối ưu hiệu quả đầu tư.

Các khu vực đang được "săn lùng" có mặt bằng giá còn thấp tại các tỉnh, thành vùng ven Hà Nội, như tuyến huyện/xã tại Ninh Bình, Lạng Sơn, Bắc Giang, Hải Dương... Ở miền Nam, các khu vực có dòng vốn hạ tầng lớn như Long An, Bình Dương... cũng đang ghi nhận làn sóng giao dịch tăng trở lại.

Theo VARS, xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn "sốt ảo". Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ BĐS cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

"Người đẻ chứ đất không đẻ" đã không còn đúng

Bình luận về vấn đề này, một số chuyên gia cho rằng, các khảo sát bình chọn của Hội Doanh nghiệp hàng Việt Nam chất lượng cao 2025 cho thấy, sức mua chưa có tín hiệu tăng tốc so với 2024. Trong khi, trái ngược với tình hình kinh doanh còn khó, thì thông tin về đầu tư BĐS đang tăng nhiệt, nhiều dự án được mở bán... Có lẽ, đây là điều bất thường.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế đánh giá, hiện nay, nếu mua để sinh lời nhiều như ngày xưa thì nên mua đất nền, vì giá chung cư đã phản ánh thị trường. Nhưng, mua đất nền thế nào khi khi mọi nơi đều giá cao.

Hơn nữa, đất nền có nhược điểm là không tạo ra dòng tiền đều đặn như chung cư mà nhà đầu tư mua là phải "ôm hàng". Do đó, trong 1 năm, nếu đất nền không tăng 7% trở lên thì nhà đầu tư "ôm" sẽ lỗ, bởi chi phí vốn ít nhất cũng là 7%. Do đó, đầu tư đất nền là bài toán rất khó.

Đối với những nhà đầu tư vẫn còn "mắc kẹt" đất nền từ đợt sốt đất năm 2021, vấn đề hiện tại là họ có còn đủ sức để "ôm" hay không. Nếu không có dòng tiền đủ để bù lãi ngân hàng thì sẽ dẫn đến tình trạng "mất trắng".

TS Hiển nhìn nhận, những chính sách, mục tiêu của Nhà nước nhằm ổn định thị trường, chứ không phải phục vụ cho hoạt động đầu cơ. Nhà nước khi làm chính sách không bao giờ muốn đất nền tăng quá 3-5%, vì nếu tăng hơn sẽ sinh ra đầu cơ, dẫn đến tạo ra "bong bóng", ảnh hưởng đến nền kinh tế. Thị trường sẽ không còn câu chuyện nhà đầu tư "ôm" đất nông nghiệp chờ hạ tầng để bán kiếm lời.

Hiện nay, chính sách của Nhà nước giúp đưa thị trường về trạng thái bình thường. Việt Nam trong giai đoạn vừa qua là bất thường khi mức sinh lợi nhuận lên tới 100-300%/năm.

Xuất phát điểm của bất động sản Việt Nam khá thấp, nên khi nền kinh tế phát triển, sẽ có những nơi tăng vài lần. Thời điểm hiện tại, thị trường đã đạt đỉnh, câu chuyện sẽ trở lại với việc muốn kiếm được lợi nhuận cao thì phải tìm một vị trí và cách đầu tư khác biệt.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, câu nói "người đẻ chứ đất không đẻ" đã không còn đúng khi Nhà nước, Chính phủ khuyến khích các gia đình sinh thêm con, trong khi, các dự án BĐS đã mở rộng những khu vực ít người ở.