Triển vọng và thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025

I. Đặt vấn đề

Năm 2025 mở ra một giai đoạn phát triển mới của Việt Nam trong 20 năm tới, với mục tiêu rõ ràng là vươn mình trở thành quốc gia thịnh vượng. Trong tiến trình đó, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng, phản ánh sức khỏe của nền kinh tế, đồng thời tạo động lực phát triển kinh tế-xã hội. Phân tích kỹ lưỡng các triển vọng và thách thức của thị trường bất động sản trong năm 2025 là điều cấp thiết nhằm xây dựng chiến lược phát triển bền vững cho thị trường trong tương lai.

II. Triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025

1. Định hướng phát triển thị trường bất động sản rõ ràng từ lãnh đạo Đảng, Nhà nước

Tại Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đầu năm 2025, Tổng Bí thư Tô Lâm đã yêu cầu tháo gỡ các điểm nghẽn về thị trường bất động sản và thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, nhằm tăng nhanh nguồn cung. Sự chỉ đạo này tạo niềm tin vững chắc và là cơ hội lớn giúp thị trường tiếp cận hiệu quả các nguồn lực tài chính, thúc đẩy phục hồi mạnh mẽ.

Trong giai đoạn vừa qua, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều quyết sách quan trọng, sự chỉ đạo, điều hành quyết liệt, toàn diện để phục hồi và phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Đặc biệt, quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải cách hành chính cũng đã được thực hiện bài bản, khá triệt để, giúp các doanh nghiệp giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án.

2. Chống lãng phí đất đai và phát triển minh bạch thị trường

Việc Tổng Bí thư Tô Lâm chỉ đạo quyết liệt chống lãng phí trong lĩnh vực đất đai giúp tăng hiệu quả sử dụng nguồn lực. Theo đó, các dự án gặp vướng mắc, chậm triển khai trong thời gian qua sẽ được tháo gỡ tích cực, thúc đẩy tiến độ, từ đó gia tăng nguồn cung cho thị trường một cách có kiểm soát. Mặt khác, khi có các biện pháp chống lãng phí hiệu quả sẽ hạn chế được việc đầu cơ, găm giữ đất đai không đưa vào sử dụng, khuyến khích sự phát triển lành mạnh, chuyên nghiệp và bền vững của thị trường bất động sản.

3. Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển nhà giá rẻ

Tổng Bí thư Tô Lâm đã có ý kiến về thành lập Quỹ nhà ở quốc gia. Sự chỉ đạo, định hướng khẩn trương, nghiêm túc của Thủ tướng Chính phủ sẽ tạo ra động lực mạnh mẽ trong việc phát triển nhà giá rẻ, đặc biệt ở các đô thị lớn, giải quyết hiệu quả vấn đề thiếu hụt nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là một phân khúc quan trọng và mang tính chủ đạo, khi có nguồn cung mới đáp ứng được nhu cầu thực tế sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển cân đối hơn, đồng thời phát huy vai trò đảm bảo an sinh xã hội.

4. Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội

Dưới sự chỉ đạo sát sao của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy quyết liệt để giải quyết nhu cầu nhà ở của đối tượng chính sách, giảm áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại và giảm thiểu tình trạng đầu cơ, bất ổn.

5. Cải cách hành chính và giảm chi phí kinh doanh

Tổng Bí thư Tô Lâm đặt mục tiêu giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, 30% chi phí kinh doanh và loại bỏ 30% điều kiện kinh doanh không cần thiết. Những cải cách này hứa hẹn sẽ thúc đẩy môi trường kinh doanh minh bạch, năng động, và tạo thuận lợi lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc triển khai các dự án mới, gia tăng nguồn cung cho thị trường.

6. Kinh tế tư nhân – động lực tăng trưởng

Khẳng định kinh tế tư nhân là động lực chính cho tăng trưởng của Tổng Bí thư tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tư nhân trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản phát triển mạnh mẽ, góp phần tăng tính cạnh tranh và minh bạch, thúc đẩy sự cải tiến và nâng cao chất lượng sản phẩm, hạn chế tình trạng chi phối nguồn cung và thao túng giá. Thị trường kỳ vọng sẽ có những loại hình sản phẩm mới, có sáng tạo cao, bắt kịp xu hướng, gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư theo hướng bền vững hơn, từ đó góp phần quan trọng vào tăng trưởng kinh tế chung.

7. Triển vọng từ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số

Việc Đảng và Nhà nước đặt ra mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số, năm 2025 mở ra cơ hội rất lớn cho thị trường bất động sản. Nhu cầu về cơ sở hạ tầng, bất động sản công nghiệp và nhà ở tăng mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của thị trường.

8. Đầu tư công, các dự án hạ tầng giao thông được thúc đẩy mạnh mẽ

Trong năm 2025, đầu tư công được kỳ vọng sẽ trở thành động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi đây là năm cuối của kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. Dự kiến sẽ có hàng loạt dự án hạ tầng giao thông (cầu, vành đai, cao tốc, đường sắt…) mới được khởi công và nhiều dự án cao tốc, sân bay chiến lược triển khai từ các năm trước về đích trong năm nay. Các dự án sẽ mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo lực đẩy kích thích nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản.

9. Triển vọng từ việc cải cách bộ máy, sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành phố

Cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm biên chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động đang tạo nên một Chính phủ minh bạch, kiến tạo, phục vụ doanh nghiệp và nhân dân tốt hơn. Những chính sách đổi mới khoa học, công nghệ, chuyển đổi số, thu hút nhân tài,… thúc đẩy sáng tạo và phát triển bền vững hơn.

Quá trình tái cấu trúc địa giới hành chính, sáp nhập các tỉnh, thành phố giúp tạo ra không gian phát triển mới, kích thích đầu tư bất động sản và thúc đẩy tăng trưởng bền vững ở nhiều khu vực.

10. Quan hệ quốc tế được mở rộng toàn diện

Quan hệ Đối tác Chiến lược Toàn diện của Việt Nam với 12 quốc gia hàng đầu gồm Trung Quốc, Liên bang Nga, Ấn Độ, Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản, Australia, Pháp, Malaysia, New Zealand, Indonesia, Singapore đã và đang mở ra những cơ hội lớn về hợp tác kinh tế, đặc biệt là thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong nhiều năm qua, Việt Nam liên tục trở thành điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư quốc tế nhờ môi trường đầu tư ngày càng được cải thiện, chính trị ổn định, và nền kinh tế tăng trưởng bền vững. Đáng chú ý, bất động sản luôn là lĩnh vực đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI, chỉ xếp sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Điều này cho thấy nhà đầu tư quốc tế đánh giá cao tiềm năng sinh lời, tính ổn định và triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam.

Sự quan tâm mạnh mẽ từ các quốc gia Đối tác Chiến lược Toàn diện giúp đa dạng hóa nguồn vốn, nâng cao chất lượng sản phẩm bất động sản và thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch, hiện đại hơn. Các dự án bất động sản FDI thường có quy mô lớn, chất lượng cao, đồng thời kéo theo sự phát triển về hạ tầng, dịch vụ đô thị, du lịch và công nghiệp phụ trợ. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những thách thức như sự cạnh tranh khốc liệt cho các doanh nghiệp trong nước, nguy cơ mất cân đối trong phát triển phân khúc bất động sản, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và trung cấp. Do vậy, Việt Nam cần tận dụng nguồn vốn FDI một cách hiệu quả, định hướng rõ ràng để đảm bảo thị trường phát triển ổn định và bền vững.

III. Những thách thức nổi bật trong năm 2025

1. Lệch pha cung cầu bất động sản

Tình trạng lệch pha trên thị trường bất động sản Việt Nam đang là vấn đề nổi bật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển bền vững của thị trường. Nhiều dự án bất động sản chỉ tập trung phát triển sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng có thu nhập cao, dẫn đến tình trạng nguồn cung bất động sản cao cấp, biệt thự, căn hộ hạng sang liên tục tăng, thậm chí dư thừa trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà giá rẻ phục vụ đại đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Sự lệch pha này dẫn đến nhiều dự án không bán được, gây áp lực lên dòng vốn của doanh nghiệp. Hệ quả là một lượng lớn căn hộ cao cấp bị bỏ trống, gây lãng phí lớn về nguồn lực xã hội, còn đa số người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Nguyên nhân chính của tình trạng này là do chiến lược phát triển thiếu sự đồng bộ, chính sách ưu đãi chưa đủ mạnh và thủ tục hành chính phức tạp, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ. Để khắc phục, cần có những chính sách hỗ trợ rõ ràng, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa để doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, từ đó cân bằng lại thị trường, đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của đa số người dân.

2. Thách thức từ hạ tầng và quy hoạch

Hạ tầng đô thị chậm phát triển và công tác quy hoạch chưa bắt kịp thực tế đang trở thành rào cản lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Khi các đô thị mở rộng nhanh chóng, dân số tăng mạnh và nhu cầu về nhà ở ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện nước, xử lý nước thải vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Điều này gây ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông nghiêm trọng, ngập úng kéo dài sau mỗi trận mưa lớn, và thiếu hụt các dịch vụ công cộng thiết yếu, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cư dân đô thị.

Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu tính linh hoạt và cập nhật chậm so với tốc độ phát triển. Nhiều địa phương phê duyệt quy hoạch cứng nhắc, xa rời thực tế, không đồng bộ với phát triển kinh tế - xã hội. Kết quả là các dự án bất động sản lớn triển khai chậm, bị điều chỉnh nhiều lần, gây tổn thất lớn cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời làm giảm tính hấp dẫn đầu tư.

Để khắc phục tình trạng này, các địa phương cần tập trung đầu tư mạnh mẽ, đồng bộ vào phát triển cơ sở hạ tầng thiết yếu, đồng thời tăng cường phối hợp liên ngành trong việc xây dựng quy hoạch đô thị thực tế, khoa học, linh hoạt và bền vững hơn. Chỉ khi nào hạ tầng và quy hoạch theo kịp tốc độ phát triển đô thị, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và bền vững, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước.

3. Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn và rủi ro tài chính

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều cải cách tích cực nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản, tuy nhiên, thực tế cho thấy việc tiếp cận vốn tín dụng vẫn là thách thức lớn với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là điều kiện vay vốn vẫn tương đối khắt khe, yêu cầu tài sản đảm bảo cao và thủ tục phức tạp khiến doanh nghiệp khó đáp ứng. Thêm vào đó, lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức cao so với khả năng chịu đựng của cả doanh nghiệp và người mua nhà, làm tăng đáng kể chi phí đầu tư và áp lực trả nợ.

Điều này khiến nhiều dự án tiềm năng phải dừng lại hoặc trì hoãn, cản trở khả năng phục hồi và kìm hãm cơ hội phát triển của thị trường. Trong khi các doanh nghiệp lớn có khả năng huy động vốn từ nhiều nguồn đa dạng, doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng, khiến họ càng dễ bị tổn thương trước biến động thị trường và chính sách tiền tệ.

Để tháo gỡ khó khăn này, cần có những chính sách cụ thể hơn, hỗ trợ giảm lãi suất, đơn giản hóa thủ tục vay vốn, đồng thời mở rộng các nguồn tài chính thay thế như quỹ đầu tư và trái phiếu doanh nghiệp. Chỉ khi vấn đề tiếp cận vốn được giải quyết triệt để, thị trường bất động sản Việt Nam mới thực sự ổn định và phát triển bền vững. Người mua nhà ở xã hội khó tiếp cận vay vốn vì lãi suất cao, thời gian trả nợ ngắn, khó khăn tài chính (không đủ 20% vốn sở hữu) nên không vay được 80% vốn ngân hàng trong gói 145.000 tỷ đồng.

4. Thực thi các luật mới liên quan đến thị trường bất động sản

Các chính sách pháp luật mới mở ra cơ hội để thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bền vững hơn, tuy nhiên, trong năm 2025, vẫn còn thách thức từ độ trễ chính sách. Thị trường vẫn cần thêm thời gian để thích ứng nên những tác động tích cực như kỳ vọng có thể sẽ chưa thực sự tạo ra hiệu quả trong thực tế mà chỉ mới ở mức độ niềm tin.

Bên cạnh những tác động tích cực, việc thực thi các luật mới hiện vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, gây lúng túng, có thể dẫn tới sự chậm trễ và không chắc chắn, gây rủi ro cho doanh nghiệp. Nhất là vấn đề định giá đất và tính tiền sử dụng đất đã và đang gây ra tắc nghẽn cho không ít dự án tại nhiều địa phương. Các quy định mới liên quan đến giá đất sẽ có tác động nhất định đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai phát triển dự án và có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng cao. Cần có giải pháp điều tiết, tính toán mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí… đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương, trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích, giảm thiểu các tác động tiêu cực.

5. Rủi ro từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp

Việc sử dụng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản thời gian qua đang tiềm ẩn nhiều rủi ro, tạo ra nguy cơ mất khả năng thanh toán và ảnh hưởng xấu tới lòng tin của nhà đầu tư, tác động tiêu cực tới toàn bộ thị trường.

6. Rủi ro về pháp lý và tranh chấp đất đai

Nhiều dự án bất động sản vẫn vướng mắc về thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và tranh chấp đất đai kéo dài, dẫn tới tiến độ chậm trễ và chi phí đầu tư tăng cao, làm mất niềm tin của các nhà đầu tư và khách hàng.

7. Rủi ro từ biến động kinh tế toàn cầu

Thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh từ nền kinh tế toàn cầu, nhất là các yếu tố như suy thoái kinh tế, chiến tranh thương mại, biến động tỷ giá và lãi suất quốc tế. Những biến động này tác động trực tiếp tới khả năng huy động vốn, dòng vốn FDI và tâm lý nhà đầu tư nước ngoài.

IV. Các giải pháp, đề xuất

1. Kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng và thị trường vốn

Tiếp tục có giải pháp kiểm soát việc tăng lãi suất của ngân hàng thương mại; tăng cường giám sát, quản lý và minh bạch hóa thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm rủi ro bong bóng, duy trì ổn định thị trường. Huy động mọi nguồn vốn và sớm thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia. Cơ chế tín dụng đối với người mua nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ để tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.

2. Đẩy mạnh phát triển hạ tầng và đô thị thông minh

Chính phủ cần đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng, thúc đẩy xây dựng các đô thị thông minh, sử dụng công nghệ cao để tăng khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

3. Cải thiện mạnh mẽ môi trường pháp lý

Hoàn thiện hệ thống pháp luật, cải thiện hành chính triệt để hơn nữa, giúp các doanh nghiệp giảm chi phí, rút ngắn thời gian triển khai dự án. Các địa phương ban hành cơ chế chính sách phù hợp địa phương mà trong luật cho phép.

4. Phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu thực

Ưu tiên phát triển các dự án nhà ở giá rẻ, nhà xã hội, giảm mạnh tình trạng đầu cơ, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

V. Kết luận

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đứng trước nhiều cơ hội lớn song cũng đối mặt với những thách thức quan trọng. Để tận dụng hiệu quả các triển vọng và vượt qua các thách thức, cần sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và toàn xã hội, nhằm xây dựng một thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, bền vững, đóng góp tích cực vào hành trình hiện thực hóa khát vọng thịnh vượng của dân tộc trong kỷ nguyên mới.

(*) Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Sáng ngày 19/3 tại Hà Nội, Tạp chí Nhà đầu tư/ Tạp chí điện tử Nhadautu.vn sẽ tổ chức Hội thảo “Cơ hội đầu tư trong bối cảnh mới”.

Hội thảo nhằm cung cấp những thông tin thiết thực, những gợi mở mới mẻ giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp có thêm dữ liệu khả tín và hữu ích trước khi ra quyết định; Đồng thời, cũng là diễn đàn để các cơ quan quản lý, hoạch định chính sách lắng nghe ý kiến, đề xuất từ cộng đồng nhà đầu tư, doanh nghiệp nhằm góp phần đưa chính sách đi vào cuộc sống.

Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo các Bộ, ngành, các chuyên gia kinh tế - tài chính, lãnh đạo các ngân hàng thương mại, công ty chứng khoán và các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Sự kiện được tường thuật trên các nền tảng của Tạp chí điện tử Nhadautu.vn và chuyên trang tiếng Anh TheInvestor.vn.