Gỡ 5 nút thắt này, nhà ở xã hội sẽ được khơi thông?

Mới đây Thanh tra tỉnh Đắk Nông công bố quyết định thanh tra dự án nhà ở xã hội (NOXH) duy nhất trên địa bàn tỉnh này. Cùng với nhiều sai phạm trong quá trình thực hiện dự án thì câu chuyện dư luận quan tâm nhất chính là việc bán nhà ở sai đối tượng (66 trường hợp trong tổng số 77 căn NOXH).

Dự án khu NOXH tại phường Nghĩa Tân là dự án phục vụ cho người có thu nhập thấp. Nhưng các trường hợp mua dự án này đều đã có nhà ở.

Đây là câu chuyện không phải mới, nhiều dự án NOXH cũng tồn tại vấn nạn này. Trong vai người có nhu cầu mua NOXH dành cho công nhân khu công nghiệp tại dự án ở TP. Thủ Đức, PV Nhadautu.vn đã liên hệ nhân viên môi giới S. để được tư vấn, hỗ trợ.

Nhân viên S. cho biết, nếu khách hàng muốn mua nhà tại dự án này thì bên công ty sẽ lo trọn bộ hồ sơ đủ điều kiện và khách hàng chi trả cho khoản chi phí này. Thậm chí, nhân viên này chia sẻ thêm, có người có nhà ở quận 1, đã mua căn hộ tại dự án này để đầu tư và việc chứng minh chưa có nhà ở thì chỉ cần con cái của họ đứng tên...

Trước đó, năm 2021, Kiểm toán Nhà nước cũng đã chỉ ra, chương trình NOXH của Hà Nội và TP.HCM đề có những vấn đề bất cập, chưa đạt mục tiêu đề ra. Trong đó, nổi cộm là việc bán nhà sai đối tượng.

Cụ thể, tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP.HCM có 85 trường hợp người được mua, thuê NOXH có dấu hiệu đã có nhà ở, 64 trường hợp người được mua, thuê NOXH có giao dịch ủy quyền về NOXH. Tại Hà Nội, trong 2 dự án được kiểm toán chi tiết có 122 khách hàng được mua, 16 khách hàng được thuê NOXH sử dụng không đúng mục đích...

Những tồn tại, bất cập nêu trên được cho là do sự vướng mắc, chồng chéo trong quy định pháp luật. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hành lang pháp lý mới, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, đã tiếp thêm nhiều hy vọng cho công cuộc phát triển phân khúc NOXH. Nhiều vướng mắc với chủ đầu tư và đối tượng được hưởng chính sách đã được tháo gỡ.

Vốn tưởng động thái này sẽ tạo ra một cú huých lớn, giúp phân khúc này có nhiều kết quả đột biến trong kỷ nguyên mới. Nhưng, trên thực tế, quá trình đầu tư phát triển NOXH vẫn còn nhiều khó khăn, trăn trở.

5 vướng mắc, bất cập trong triển khai nhà ở xã hội

Thứ nhất, về đất đai. Đây được cho là một trong những trở ngại lớn nhất đối với doanh nghiệp khi quyết định làm NOXH. Mặc dù có quy định về việc các địa phương cần chủ động bố trí quỹ đất để phát triển NOXH. Song thực tế, hầu hết các doanh nghiệp đều phải "tự bơi". Việc các doanh nghiệp phải "đơn thương độc mã" thực hiện giải phóng mặt bằng, gây ra nhiều khó khăn. Vừa tốn thời gian, vừa tốn chi phí. Kể cả khi doanh nghiệp đã có đất, đôi khi vẫn bị gây khó khăn.

Để giải nút thắt này, cần có tư duy đổi mới hoàn toàn liên quan đến vai trò và sự song hành từ phía nhà nước và doanh nghiệp. Theo đó, nhà nước cần đứng vai trò "cầm trịch", thực hiện việc thu hồi đất và giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Doanh nghiệp sẽ chịu trách nghiệm về kinh phí để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, về quy trình thủ tục. Nếu xác định nhà ở xã hôi thuộc diện "ưu tiên", thì cần đảm bảo và quán triệt sự nhất quán. Theo đó, mọi vấn đề liên quan đến đầu tư phát triển NOXH đều cần có sự ưu ái hơn. Có như vậy, doanh nghiệp mới "mặn mà" với phân khúc này, qua đó, nguồn cung phân khúc này mới có cơ hội cải thiện rõ rệt.

Hiện nay, quy trình thủ tục liên quan đến đầu tư phát triển dự án NOXH đang tương đương với dự án nhà ở thương mại, thậm chí có nhiều bước soát xét kỹ hơn. Điều này, vô hình chung khiến doanh nghiệp vất vả hơn, mất nhiều thời gian hơn để thực hiện, khiến cho thời gian triển khai dự án bị kéo dài, ảnh hưởng đến kết quả thực hiện mục tiêu của đề án.

Đối với vấn đề này, VARS đánh giá, cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành quy định đặc thù, dành riêng cho đầu tư phát triển dự án NOXH. Trong đó, có thể lược bớt một số bước, cắt giảm tối đa thời gian phản hồi, trả kết quả các bước, yêu cầu sự vào cuộc một cách khẩn trương hơn từ phía cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương. Điều này là hoàn toàn phù hợp, bởi lẽ với một "nhiệm vụ" chung cấp thiết, tất cả các nhóm đối tượng liên quan đều cần có trách nhiệm cao hơn so với bình thường.

Bên cạnh đó, cần xem xét và cân nhắc đến phương án hậu kiểm nhằm rút ngắn thời gian. Như vậy trách nhiệm sẽ thuộc về doanh nghiệp và người hưởng chính sách, đặt áp lực "làm đúng" cho hai nhóm đối tượng này. Nhưng đảm bảo phần quy trình, thủ tục sẽ được rút gọn, tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người dân.

Việc phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương trong một số khâu kiểm duyệt cũng sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện một số khâu thủ tục.

Thứ ba, về nguồn vốn. Mặc dù đã có gói tín dụng ưu đãi dành cho chủ đầu tư thực hiện dự án và người dân vay mua NOXH. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn ở mức rất thấp, chưa tới 2%.

Ngay cả kết quả giải ngân từ ngân hàng chính sách cũng không đạt như kỳ vọng. Nguyên nhân được cho là do thủ tục xét duyệt còn khó khăn, qua nhiều cấp (sở, bộ). Với chủ đầu tư, cần hoàn thành xong giải phóng mặt bằng mới được vay, cũng là một hạn chế.

Như VARS đã kiến nghị trong suốt thời gian qua, để hiện thực hóa đề án NOXH, rất cần nguồn vốn đủ mức với quy định thông thoáng, hỗ trợ hơn từ phía nhà nước. Bởi lẽ, hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện dự án bất động sản đều cần huy động vốn từ các nguồn khác nhau, trong đó chiếm chủ yếu là vốn tín dụng.

Nếu không có sự ưu đãi thực sự về nguồn vốn, doanh nghiệp sẽ khó đủ lực để triển khai, chứ chưa nói đến việc triển khai mạnh mẽ, quy mô lớn. Ngoài ra, việc tìm hiểu và dẫn dắt thêm các kênh dẫn vốn khác cũng là điều hết sức quan trọng nhằm tiếp sức cho doanh nghiệp, đặc biệt trong thời điểm các doanh nghiệp bất động sản đều đang gặp khó khăn về nguồn vốn.

Thứ tư, về đối tượng được hưởng chính sách. Việc mở rộng nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH, nâng mức thu nhập tối đa lên 15 triệu đồng/người/tháng, bỏ quy định về hộ khẩu… đã góp phần giúp điều kiện hưởng chính sách NOXH trở lên "dễ thở hơn" đối với người dân có nhu cầu tiếp cận với phân khúc này.

Tuy nhiên, có một số lưu ý vẫn cần có hướng mở, để cơ hội sở hữu NOXH thực sự mở hơn với những nhóm đối tượng phù hợp như: Chỉ đưa ra quy định chung, không áp thêm các quy định riêng về từng nhóm đối tượng cho từng dự án; Không nên quy định NOXH dành cho công nhân. Điều này gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người dân khi muốn tiếp cận; Đối với các chủ đầu tư dự án khu công nghiệp, cần phải bố trí quỹ đất để phát triển khu nhà ở cho công nhân thuê;

Xem xét, chỉ quy định mức thu nhập tối đa để được hưởng chính sách NOXH, không nên quy định mức thu nhập tối thiểu. Hiện nay, có những lao động làm việc thời vụ được trả lương theo giờ có thu nhập thấp cũng bị Sở Xây dựng loại vì lý do "thu nhập thấp hơn mức lương tối thiểu đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động quy định tại Nghị định số 74/2024 ngày 30/6/2024";

Rà soát lại nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH. Đảm bảo tính nhất quán trong tất cả các văn bản pháp luật. Hiện nay, vẫn có một số sai lệch, gây khó khăn trong quá trình áp dụng luật. Vì vậy, nhiều Sở Xây dựng tại các địa phương không biết nên xử lý thế nào;

Đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn của nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH phải rõ ràng, mọi định nghĩa, khái niệm phải cụ thể, tránh gây khó khăn cho người thực thi. Ví dụ, đối với nhóm đối tượng là cán bộ, sỹ quan, chiến sỹ… quân đội nhân dân, công an nhân dân, có quy định về "tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định)". Nhưng mức thu nhập này được xác định cụ thể như thế nào lại chưa được làm rõ, dẫn tới nhiều khó khăn, bất cập trong quá trình thực thi.

Cuối cùng, về chất lượng và giá bán NOXH. Rất nhiều người vẫn e ngại, NOXH là nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp. Chính vì thế chất lượng của NOXH cũng sẽ ở mức thấp và sơ sài về tiện ích.

Để có thể thay đổi được quan niệm này về NOXH, VARS nhận định, cần đưa ra những quy chuẩn chung cho dự án NOXH, đảm bảo chất lượng cho các dự án NOXH. Tránh tạo ra các dự án không đạt chuẩn, nhanh xuống cấp, ảnh hưởng xấu đến chất lượng cuộc sống của người dân. Đồng thời, cần bổ sung quy định quản lý cho NOXH, hoặc tách riêng, hoặc căn cứ theo quy định đối với nhà chung cư nói chung.

Ngoài ra, cũng cần xem xét phương án thực hiện các dự án NOXH quy mô lớn, để có thể tiết kiệm chi phí, giúp giảm giá thành; xem xét đến việc phát triển các dự án NOXH thấp tầng ở một số địa phương cho phù hợp với nhu cầu thực tế.