Mục tiêu hơn 100.000 căn nhà ở xã hội liệu có thành hiện thực?

Từ nay đến năm 2030, Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu hoàn thành hơn 1 triệu căn nhà nhà ở xã hội (NOXH). Trong đó, năm nay, Chính phủ đặt mục tiêu hơn 100.000 căn NOXH (100.275 căn).

Giai 2025-2030, chỉ tiêu của TP.HCM là nặng nhất với 69.700 căn, ngay sau là Hà Nội với 56.200 căn. Trong đó, năm nay, TP.HCM phải hoàn thành 2.874 căn; năm 2026 là 6410. Đối với Hà Nội, năm nay phải hoàn thành 4.670 căn và năm 2026 là 5.420 căn.

Nên nhớ rằng, năm ngoái, Chính phủ cũng đã đặt mục tiêu hoàn thành hơn 130.000 căn. Tuy nhiên, nhiệm vụ này đã được Bộ Xây dựng thông báo là không đạt vì còn nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Cần quy hoạch quỹ đất riêng cho nhà ở xã hội

Báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024 cho thấy, thực hiện Đề án 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, trên địa bàn cả nước đã có 645 dự án NOXH đã được triển khai với quy mô 581.218 căn.

Trong đó, có 96 dự án hoàn thành, quy mô 57.652 căn; 135 dự án đã khởi công, quy mô 115.630 căn; 414 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 407.936 căn.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cũng rơi vào tình trạng chậm giải ngân do không có nhiều dự án đủ điều kiện. Năm 2024, các ngân hàng đã cam kết cấp tín dụng cho vay khoảng trên 4.000 tỷ đồng, doanh số cho vay đạt 2.360 tỷ đồng (2.162 tỷ đồng cho chủ đầu tư vay tại 17 dự án; 198 tỷ đồng cho người mua nhà tại 15 dự án).

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoàng cho biết, năm nay, chỉ tiêu NOXH là hợp lý (ít trước và nhiều hơn các năm sau). Bởi, giai đoạn đầu 2025-2026 cần tập trung cho quy hoạch quỹ đất và công tác khai thông các điểm nghẽn vướng mắc.

Đơn cử như tại TP.HCM, chỉ tiêu năm 2025, 2026 là con số không quá lớn.

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, nếu không có quy hoạch quỹ đất riêng cho NOXH thì chỉ tiêu chỉ như "đá ném ao bèo" và bị "da beo, xôi đỗ". Khi và chỉ khi quy hoạch được quỹ đất riêng cho NOXH thì con số từ 10.000-16.000 căn/năm hoàn toàn có thể. Ví dụ, 1 dự án vài ha có thể cung cấp vài nghìn căn hộ là chuyện bình thường.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển nhìn nhận, câu chuyện làm NOXH không phải là "bài toán" khó mà quan trọng hơn cách làm như thế nào cho phù hợp.

"NOXH của nhiều người mong muốn là căn hộ giá thị trường 2 tỷ đồng, nhưng người lao động được mua ưu đãi ở mức 1 tỷ đồng. Còn NOXH có thể đang được chuyên gia và chủ đầu tư hiểu là giảm tối đa chi phí xây dựng, tiện ích, để có giá thành 900 triệu đồng và bán 1 tỷ đồng...", TS Hiển nói và cho biết, nếu làm NOXH kiểu này chắc chắn làm được, nhưng sẽ ế ẩm.

Lý giải, TS Hiển bày tỏ, các doanh nghiệp bất động sản phải mua đất giá cao (giá thị trường), và tốn nhiều công sức, chi phí để đủ pháp lý triển khai dự án. Do đó, họ không thể làm căn hộ giá rẻ và nếu làm thì bị lỗ.

Tiếp theo, người lao động muốn mua căn hộ giá rẻ, giá rẻ hơn nhiều so với thị trường. Nếu căn hộ giá rẻ mà khu vực quá xa, hạ tầng, tiện ích không có… thì họ sẽ không mua.

Ở chiều ngược lại, nếu Nhà nước hổ trợ chủ đầu tư đưa ra được căn hộ tốt giá rẻ (thấp hơn 30-40% so với thị trường), sẽ dẫn đến tình trạng người lao động chen nhau mua, xếp hàng dài, sẽ tạo cơ chế xin - cho như thời bao cấp.

"Xét theo cách thức nhà ở đô thị các nước, giải pháp nhà ở cho cư dân chính là mức thu nhập đủ để bảo đảm đời sống, trong đó đủ chi phí để thuê một chỗ ở tốt với giá hợp lý. Sau đó, còn tùy vào sự lựa chọn mỗi người mà họ quyết định dồn tiền mua căn hộ kết hợp ở và như một khoản đầu tư hay họ chọn cuộc sống thoải mái tiếp tục thuê nhà, hay họ chọn đầu tư dạng khác. Nhìn chung, giải pháp chính vẫn là thúc đẩy nền kinh tế phát triển, người lao động có việc làm và thu nhập tốt thì mọi thứ sẽ tốt hơn", TS Hiển nhấn mạnh.

Hàng loạt đề xuất để giúp đề án thành hiện thực

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản của hiệp hội đề xuất nhiều nội dung liên quan tới Đề án 1 triệu căn NOXH.

Theo đó, HoREA đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết thí điểm để thể chế hóa Chỉ thị 34 của Ban Bí thư, giúp đơn giản hóa quy trình phê duyệt, rút ngắn thời gian đầu tư dự án NOXH. Trong đó, UBND cấp tỉnh có thể quyết định chủ trương đầu tư mà không cần thực hiện theo Luật Đầu tư. Việc này sẽ giúp các dự án nhà ở xã hội được triển khai nhanh hơn, giảm tình trạng ách tắc trong thủ tục hành chính.

Tiếp theo, kiến nghị bỏ hạn chế cho vay của Ngân hàng Chính sách Xã hội đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội. Đồng thời, đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố các điều kiện vay vốn và hướng dẫn các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng để có lãi suất .

Việc hỗ trợ tài chính là yếu tố quan trọng để đảm bảo các dự án nhà ở xã hội có thể triển khai mà không gặp rào cản về vốn.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và NHNN trình Thủ tướng xem xét quyết định áp dụng mức lãi suất vay ưu đãi 4,7%/năm đối với hộ nghèo khi vay mua hoặc thuê mua NOXH trong năm 2025 tại Ngân hàng Chính sách Xã hội.

Việc áp dụng mức lãi suất 4,7%/năm sẽ giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người thu nhập thấp, đảm bảo chính sách hỗ trợ nhà ở thực sự phát huy hiệu quả.

Đối với doanh nghiệp, HoREA kiến nghị, Bộ Xây dựng trình Thủ tướng bổ sung quy định trong Luật Thuế GTGT và Luật Thuế TNDN. Trong đó áp dụng thuế suất 3% thuế GTVT và 6% thuế TNDN đối với các dự án NOXH được xây dựng chỉ để cho thuê. Điều này nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào mô hình này, giúp tăng nguồn cung.

Đồng thời, đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 78 Nghị định 100/2024 để cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại chưa thực hiện nghĩa vụ NOXH có thể lựa chọn 1 trong 3 phương án gồm: Xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương để phát triển NOXH. Quy định này nhằm đảm bảo tính linh hoạt, giúp các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ một cách hợp lý hơn.

Ngoài ra, HoREA đánh giá, một trong những trở ngại lớn nhất đối với sự phát triển nhà ở xã hội là quy trình thủ tục hành chính chậm trễ. Vì vậy, kiến nghị UBND các tỉnh chỉ đạo quyết liệt việc phối hợp giữa các sở, ngành để rút ngắn thời gian phê duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch và cấp phép xây dựng.