Giá nhà đất đã 'ăn theo' bảng giá đất mới thế nào?

Nhiều địa phương đã công bố bảng giá đất điều chỉnh để sử dụng đến hết năm 2025. Kể từ đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ được công bố và áp dụng theo từng năm.

Dù chưa chính thức, nhưng với bảng giá đất điều chỉnh (so với bảng giá đất cũ) tại nhiều địa phương cho thấy sự chênh lệch rất lớn. Đơn cử tại TP.HCM, giá đất khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh đã tăng tới hàng chục lần so với bảng giá đất cũ.

Nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản (BĐS) vốn đã tăng cao thì đến nay sau vài tháng áp dụng bảng giá đất điều chỉnh, giá còn tăng cao hơn và người nắm lợi thế chính là các chủ đầu tư đang nắm trong tay nhiều quỹ đất.

Đơn cử như dự án Eaton Park nằm tại TP. Thủ Đức của Gamuda Land. Năm ngoái, chủ đầu tư này đã có 2 đợt chào bán 4 toà tháp tại dự án. Giá bán lần đầu từ 120 triệu đồng/m2, đến đợt 2 đã tăng lên 145 triệu đồng/m2. Đến nay, chủ đầu tư đang chào bán đợt tiếp theo với giá khoảng 160 triệu đồng/m2.

Căn hộ 1PN, diện tích 60m2 có giá bán 7,5 tỷ đồng/căn; căn 2PN giá bán khoảng 14,5 tỷ đồng; căn 3PN khoảng 17 tỷ đồng.

Tương tự, Masterise Homes giới thiệu phân khu cao tầng gồm 27 tòa, trong đó giai đoạn 1 có 4 tòa thuộc dự án The Global City. 2 tòa đầu tiên với tên gọi Masteri Grand View, cao 25 tầng, có tổng cộng 616 căn hộ, mỗi sàn 8-9 căn. Mức giá tham khảo với các căn hộ vào khoảng từ 6,4 tỷ đồng/căn hộ 1 PN, từ 13-19 tỷ đồng/căn 3 PN.

The 9 Stellars của Sơn Kim Land gồm khu thấp tầng Alta Villa và khu cao tầng Alta Height. Alta Height là 1 tòa tháp cao 21 tầng với 195 căn hộ loại 1-2 PN, penthouse và shophouse khối đế. Mức giá mở bán căn hộ dự kiến từ 70-80 triệu đồng/m2.

Cũng ở Thủ Đức, DatXanh Homes Riverside của Đất Xanh Group sẽ cung cấp 3.200 căn hộ cho thị trường với mức giá bán khoảng 130 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với thời điểm năm 2019.

Ngoài ra, trên thị trường còn nhiều dự án khác cũng tăng giá bán, khiến thị trường bất động sản TP.HCM năm vừa quá, giá sơ cấp căn hộ chung cư lên tới 90 triệu đồng/m2.

Chủ đầu tư có "đất sạch" sẽ làm chủ "cuộc chơi"?

Chia sẻ với Nhadautu.vn về tác động của bảng giá đất mới, ông Nguyễn Khánh Duy, chuyên gia của Savills Việt Nam cho biết, đối với chủ đầu tư, các các nhà phát triển BĐS sẽ tận dụng thời điểm giao mùa để đẩy nhanh phát triển dự án, giúp thị trường cải thiện nguồn cung. Hoặc, cũng có thể, các chủ đầu tư này sẽ chờ đợi thời điểm bảng giá đất mới (1/1/2026) có hiệu lực rồi mới triển khai bán hàng.

Ở thị trường thứ cấp, có thể nhận thấy, các nhà phân phối hiện nay đang ngưng hoặc trì hoãn bán các sản phẩm BĐS để chờ bảng giá đất mới với mong muốn sẽ bán được giá cao hơn.

Trong tương lai, ông Duy cho rằng, bảng giá đất mới sẽ làm tăng giá bất động sản bởi chi phí đất đai của doanh nghiệp cũng tăng. Trong bối cảnh quỹ đất ở đô thị lớn như TP.HCM ngày càng cạn kiệt, doanh nghiệp đã bỏ chi phí lớn vào đất đai thì họ sẽ phát triển các dự án cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận.

Dự báo, giá nhà đất sau năm 2026 sẽ tăng nhiều lần so với thời điểm hiện tại. Từ đó, người lao động sẽ có ít cơ hội mua nhà hơn, nhất là nhà ở vừa túi tiền.

Bình luận về vấn đề này, bà Giang Đỗ, Giám đốc Bộ phận tư vấn Savills Việt Nam đánh giá, bảng giá đất mới không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người trong giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn.

Đồng thời, môi trường đầu tư minh bạch hơn nhờ bảng giá đất mới cũng là một điểm cộng. Các nhà đầu tư có thể dễ dàng xác định chi phí và tính toán lợi nhuận, nhất là ở đô thị lớn. Đây là bước tiến cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Dẫu vậy, bà phân tích, bảng giá đất mới tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm BĐS leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Khi chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức lớn cần được xem xét thấu đáo.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, bảng giá đất mới được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường. Do đó, người dân và chủ sử dụng đất được tiếp cận chính sách đền bù công bằng hơn, sát với giá trị thực tế.

Bảng giá đất mới sẽ tác động đến nhiều chủ thể trong thị trường BĐS. Đối với các chủ đầu tư, các chi phí đầu tư xây dựng dự án sẽ tiếp tục tăng, chủ yếu do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất. Khoảng 70% chi phí cấu thành sản phẩm bất động sản đến từ các chi phí tuân thủ pháp lý liên quan đến đất đai.

Ngoài ra, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn thiện pháp lý trước khi bảng giá mới có hiệu lực, sẽ có lợi thế lớn.

Trong khi đó, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes nhìn nhận, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Nhưng, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian ngắn là điều bất bình thường.

Thời gian qua, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận.