'Phát sốt' với giá căn hộ ở TP.HCM

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM khép lại với một số tín hiệu tích cực, mở ra một bắt đầu khả quan cho giai đoạn 2025 trở đi.

Cụ thể, năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.

Lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ hạng B. Hạng B chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là hạng C với 28% và hạng A với 5%. Các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch.

Đáng chú ý, giá trung bình căn hộ đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước. Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản tháng 1 của TP.HCM chỉ đạt 22.932 tỷ đồng, giảm khoảng 3,3% so với tháng 12/2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường BĐS năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, năm sau tốt hơn năm trước. Tuy nhiên, doanh thu kinh doanh bất động sản tháng 1 của TP.HCM chỉ đạt 22.932 tỷ đồng, giảm khoảng 3,3% so với tháng 12/2024.

"Nền kinh tế nước ta vẫn chưa phục hồi như kỳ vọng như số liệu của Tổng cục thống kê đã cho thấy rõ. Do đó, có thể dự báo thị trường BĐS TP.HCM và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025 và có tính chất là năm bản lề để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ năm 2026 trở đi", ông nói.

Ông Châu đánh giá, năm 2024, thị trường BĐS TP.HCM vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở. Đáng quan ngại nhất là kể từ năm 2021 cho đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội.

Ở chiều ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020-2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm là nhà ở cao cấp và rất đáng quan ngại là đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp.

"Thị trường không những không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền mà cũng không còn nhà ở trung cấp dẫn đến thị trường phát triển không cân bằng, không bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược", ông nhấn mạnh.

Vị Chủ tịch HoREA nhìn nhận, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và vẫn "neo" ở mức giá rất cao, như giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Thị trường sẽ có hơn 10.000 căn mở bán

Theo Savills Việt Nam, năm 2024, nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng hơn và hạ tầng được đầu tư phát triển.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho rằng, hiện nay, thị trường BĐS TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu. Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược và gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ và nguồn cung hạn chế đã đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.

"Trong ngắn hạn, thị trường TP.HCM vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn. Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Nhưng, điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành", bà phân tích.

Năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020.

"Căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu VNĐ/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, hơn 200% theo năm", bà dẫn chứng.

Savills Việt Nam dự báo, năm 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP. Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và quận 7 chiếm 10%.