Thị trường bất động sản Việt Nam dẫn đầu về phát triển công nghiệp và đầu tư

Theo Báo cáo Triển vọng vùng năm 2025 của Knight Frank khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam chứng tỏ tiềm năng to lớn trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, thúc đẩy bởi vị trí chiến lược, cơ cấu nhân khẩu học thuận lợi và các chính sách cởi mở.

Nhờ vào các nhân tố và động lực mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận kết quả ấn tượng trong năm 2024 tại thị trường văn phòng, nhà xưởng/ nhà kho xây sẵn và căn hộ. Xu hướng này được nhận định tiếp tục được củng cố trong năm 2025

Thị trường Văn phòng - Dịch chuyển theo chất lượng

Năm 2024, thị trường văn phòng cho thuê của Việt Nam phát triển vượt trội với mức hấp thụ hơn 160.000 m2, cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu nhờ vào sự mở rộng mạnh mẽ của lĩnh vực công nghệ thông tin và tài chính ngân hàng. Sự phục hồi nhanh chóng này đã nhấn mạnh xu hướng “dịch chuyển theo chất lượng” khi các tòa văn phòng mới, có chứng chỉ xanh tại TP.HCM và Hà Nội đã ghi nhận được nhiều giao dịch lớn.

TP.HCM chào đón hơn 118.000 m2 sàn văn phòng cho thuê, tập trung chủ yếu ở khu vực Quận 1 như The Nexus, Riverfront Financial Centre, ThaiSquare The Merit và e.town 6 tại Quận Tân Bình.

Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận thêm gần 87.000 m2 mới, thu hút sự quan tâm lớn trong giai đoạn chào thuê trước khai trương, nhờ vào chất lượng xây dựng cao và các điều khoản cho thuê đầy cạnh tranh.

Mặc dù giá chào thuê trung bình vẫn duy trì ở mức cao tại cả hai thành phố, nhiều chủ nhà đã đưa ra các chính sách linh hoạt hơn cho khách thuê, bao gồm thời gian miễn tiền thuê và tỷ lệ chiết khấu trong thời gian cố định.

Trong hai năm tới, các dự án tương lai trọng điểm như Marina Central Tower, Lotus Tower và Tiến Bộ Plaza sẽ góp phần cải thiện nguồn cung văn phòng. Các tòa nhà Hạng A tại TP.HCM vẫn sẽ tập trung tại Quận 1, củng cố vị thế của quận này như một trung tâm kinh tế - xã hội lớn, trong khi Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến sự dịch chuyển nguồn cung văn phòng cao cấp về phía tây thành phố, phù hợp với định hướng hình thành trung tâm kinh tế mới tại đây đến năm 2035.

“Năm 2024 là một năm kỷ lục, với nhiều hợp đồng quan trọng được thực hiện thành công. Năm 2025, hoạt động cho thuê dự kiến sẽ tăng trưởng đều đặn ở cả TP.HCM và Hà Nội. Các tòa nhà sẽ tích cực nâng cao kế hoạch cho thuê của họ, tập trung vào giá cả cạnh tranh, dịch vụ tốt hơn và các điều khoản cho thuê hấp dẫn để đáp ứng nhu cầu của khách thuê và đảm bảo nhu cầu bền vững”, ông Leo Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Chiến lược và Giải pháp Khách thuê, Knight Frank Việt Nam nhận định

Thị trường Nhà xưởng - Tiếp tục tăng trưởng nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc

Sự thuận lợi về vị trí cùng với chi phí cạnh tranh đã giúp Việt Nam trở thành điểm đến nổi trội trong chiến lược “Trung Quốc + 1”, đặc biệt kể từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung năm 2018.

Trong vòng 6 năm qua, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn đã tăng gấp đôi từ 6,6 triệu m2 trong năm 2018 lên đến hơn 15,6 triệu m2 sàn trong năm 2024, phần lớn nhờ vào sự tham gia của các nhà đầu tư tổ chức như BW, SLP, Frasers, Cainiao và KCN Việt Nam.

Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ vai trò là trung tâm công nghiệp chính tại khu vực miền Bắc với nguồn cung mới đến từ BW Thuận Thành 3B - Giai đoạn 1, Industrial Centre Yên Phong 2C - Giai đoạn 1, BW ESR Nam Đình Vũ, và SLP Park Bắc Ninh.

Tại miền Nam, các tỉnh Đồng Nai và Long An tiếp tục là khu vực phát triển công nghiệp chính với các dự án như KCN Hố Nai, KCN Phú An Thạnh, BW Xuyên Á và SLP Park Long Hậu.

Cơ sở vật chất hiện đại cùng với tiêu chuẩn kỹ thuật cao đã góp phần đẩy giá thuê trung bình lên cao trong năm 2024, và thu hẹp mức chênh lệch về giá thuê giữa miền Nam và miền Bắc một cách đáng kể.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả hai miền đều ở mức trên 80% trong năm 2024, bởi sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực thương mại điện tử và sự dịch chuyển sản xuất từ các công ty vừa và nhỏ của Trung Quốc và châu Âu vào Việt Nam.

Trong thời gian tới, các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm hỗn hợp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt, trong khi đó lợi thế về quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và những nâng cấp về hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước phát triển hơn.  

“Dự kiến trong năm 2025, nhu cầu về nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ vẫn tiếp tục mạnh mẽ, nhờ vào làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và các hỗ trợ từ chính phủ đối với sản xuất và thương mại nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%.”- ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn & Định giá Knight Frank Việt Nam nhận định.

Thị trường căn hộ - Định hình phong cách sống hiện đại

Thị trường căn hộ Hà Nội tăng mạnh trong năm 2024, với 27.268 căn hộ mới, gấp 3 lần so với số lượng căn hộ chào bán năm 2023. Khu Tây (quận Nam Từ Liêm) và khu Đông (quận Gia Lâm) cung cấp gần 24.300 căn, chủ yếu được ghi nhận từ các dự án khu đô thị phức hợp với lượng cung chiếm đến 80% tổng lượng cung mới toàn thành phố.

Ngược lại, việc kiểm soát nghiêm ngặt tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, gian lận trái phiếu và những vướng mắc pháp lý trong giai đoạn 2023-2024 đã tiếp tục làm suy giảm nguồn cung mới tại TP.HCM, chỉ với khoảng 4.888 căn hộ chào bán trong năm 2024, giảm 58% theo năm. TP Thủ Đức (khu Đông) đứng đầu về lượng sản phẩm mở mới, với hơn 2.400 căn.

Sau khi chạm đáy vào năm 2023, nhu cầu căn hộ TP.HCM cho thấy được tín hiệu phục hồi nhẹ với tỷ lệ hấp thụ khoảng 63%, tương đương với 6.234 căn hộ được tiêu thụ.

Nhu cầu ghi nhận mạnh mẽ tại TP Thủ Đức (khu Đông), với gần 4.200 căn bán mới, chiếm khoảng 67% tổng lượng bán toàn thành phố năm nay.

Ngược lại với thị trường TP.HCM, nhu cầu căn hộ Hà Nội tăng trưởng mạnh mẽ, với tỷ lệ hấp thụ lên tới 98%, với hơn 30.700 căn bán mới, gấp 3 lần so với lượng bán mới năm 2023 và ghi nhận mức hấp thụ cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nhu cầu chủ yếu đến từ các dự án khu đô thị phức hợp nằm tại khu Tây (quận Nam Từ Liêm) và khu Đông (quận Gia Lâm) chiếm 87% tổng lượng bán mới toàn thành phố, tương đương lần lượt với 15.800 và 10.700 căn hộ mỗi khu vực.

Trong năm 2024, giá bán sơ cấp trung bình toàn TP.HCM đạt khoảng 90 triệu/m2, tăng 12% theo năm trong khi giá bán sơ cấp tại Hà Nội rút ngắn khoảng cách với khu vực TP.HCM, đạt mức tăng vượt trội ở mức 35% theo năm, với giá bán trung bình khoảng 73 triệu/m2.

Trong giai đoạn 2025-2026, TP.HCM được dự báo có khoảng 24.000 căn hộ chào bán mới, với gần 8.600 căn trong năm 2025 và 15.400 căn trong năm 2026. Trong khi đó, Hà Nội được dự báo có khoảng hơn 20.000 căn hộ mới mỗi năm, và lượng cung mới này phần lớn từ các dự án khu đô thị phức hợp.

“Các dự án khu đô thị phức hợp đang dần tái định hình lại phong cách sống hiện đại với cơ cấu sản phẩm mang chất lượng quốc tế tối ưu và tiện ích đa dạng. Những dự án phức hợp này đang dẫn đầu thị trường căn hộ trong năm 2024 và dự kiến cung cấp gần một nửa nguồn cung tương lai toàn thành phố trong vòng 5-7 năm tới”, ông Sơn Hoàng nhận định.