Tác động trái chiều từ việc điều chỉnh bảng giá đất của Hà Nội

Theo Luật Đất đai 2024, "bảng giá đất" trở thành công cụ chủ lực để định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính, được áp dụng rộng rãi cho 12 nhóm trường hợp tại Điều 159 (so với 7 nhóm trường hợp theo luật cũ). Trong đó, một nguyên tắc quan trọng trong định giá đất là phải bám sát "nguyên tắc thị trường". Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất của các tỉnh, thành được ban hành hàng năm để bảo đảm tính cập nhật, tuy nhiên sẽ chỉ áp dụng từ năm 2026. Trước thời điểm ấy, việc địa phương điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất hiện hành để áp dụng là cần thiết.

Sau TP.HCM thì tại Quyết định số 71/2024/QĐ-UBND, TP. Hà Nội cũng đã hoàn thành điều chỉnh bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 theo đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. Theo quyết định này, giá đất tại một số khu vực ở Thủ đô đã tăng gấp nhiều lần. Về tác động tích cực, việc "đẩy" giá đất cao, tiệm cận giá giao dịch trên thị trường sẽ biến đất đai thành nguồn lực để phát triển, ngân sách Nhà nước sẽ thu được nhiều hơn từ đất, người dân bị thu hồi đất được bồi thường thỏa đáng hơn. Tuy nhiên, giá đất tăng cũng kéo theo hệ lụy là tăng gánh nặng tài chính cho người dân khi nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…, gây xáo trộn đời sống.

Đơn cử trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; nộp tiền thuê đất trả hằng năm; tính thuế sử dụng đất; lệ phí trước bạ và đặc biệt, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất…, đều căn cứ theo bảng giá đất. Nếu bảng giá đất tăng gấp 5 lần, tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp 5, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.

Chẳng hạn, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp vẫn được coi là khoản thu "nhẹ nhàng" do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.

Việc Luật Đất đai lồng ghép quá nhiều mục tiêu phải giải quyết trong công cụ giá đất, đặc biệt việc mở rộng áp dụng bảng giá đất, sẽ tiềm ẩn những vướng mắc trong thực thi. Chẳng hạn, trường hợp người dân khi nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất thì luôn mong muốn bảng giá đất thật cao để nhận được nhiều. Ngược lại, trường hợp Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ lần đầu), hay khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, hoặc khi trả tiền thuê đất… thì lại mong muốn "đất rẻ" để giảm gánh nặng tài chính.

Xác định giá đất luôn là vấn đề khó bởi nó tác động đến nhiều đối tượng trong xã hội và không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi người, chỉ có thể xây dựng bảng giá đất ở mức độ trung lập nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bởi vậy bên cạnh những lo lắng về việc bảng giá đất điều chỉnh của Hà Nội đã khiến giá đất tăng cao thì lại có một luồng ý kiến cho rằng giá đất vẫn còn thấp so với thực tế giao dịch. Tuy nhiên cần thông cảm với cơ quan quản lý bởi như đã nêu, giá đất phải đứng ở mức độ trung lập và không thể đưa ra một mức giá đất làm thỏa mãn tất cả mọi chủ thể.

Một khía cạnh tích cực của việc điều chỉnh bảng giá đất là tạo ra "cửa thoát" cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất ở cho người dân. Thời gian gần đây tại Hà Nội cũng như một số địa phương, nhiều trường hợp người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp, chấp nhận mất khoản tiền đặt trước là bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá đất tính theo bảng giá đất. Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia (cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn gần đây có giá khởi điểm chỉ 2-3 triệu đồng/m2).

Một số người sẵn sàng "thi đấu", trả giá cao với tâm lý "cùng lắm là mất tiền đặt trước", tạo ra những màn "so kè" trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn.

Bộ TN&MT đã có văn bản đôn đốc, chỉ đạo địa phương sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, người dân sẽ phải suy tính kỹ càng trước khi tham gia đấu giá. Các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.